教えて！住まいの先生

うちは妻が育児中。2年後には働きますが、私の収入だけでマイホームを計画しています。

最近は建物価格が高いです。
2019年以前、2020年、2021年、2022年のそれぞれのタイミングで家を建てる場合、リアルに30坪の家を建てるとしたら、50万〜100万ずつ上がってるようです。
今家を建てる場合、オプション省いて、ドアとガラスと部屋を少なくして、ローコストで安くても2,700万はします。地盤改良やその他付帯費用など建物に関する全ての費用を含んだ金額ですが。あと太陽光6k(約120万)を乗っけての金額でもあります。

すると土地からの人は土地をケチって1,000万、土地の諸費用100万見込み、保証料100万を一括で借入に含めるとして4,000万〜4,500万はします。

建売は3,500万が相場です。建売はスペックが良くない。外壁と屋根とシロアリで定期的にお金が掛かり、注文住宅と比較すると＋500万を見込んだ方が無難。耐震や壁の内部が心配。太陽光を乗せるとなればその費用、むしろ建売の屋根に太陽光乗せたら耐震が危険。
などを加味したら、価格もそうですし、安心感などお金に変えられない価値観も加味したら注文住宅で買うより実はかなり高い。
太陽光がついてる建売もありますが4,000万近くはします。メーカーの建てた安心できる建売は5,000万するのが多いです。

中古住宅は築年数や物によるのでなんも一概に言えませんが、一般的に考えたら、長く住むためではなく、期間限定にはなると思います。もしくは土地を確保するため。
子育てステージに1,500万の中古物件を買って500万でリフォーム、その後にメンテナンスが20年間分くるのでその分として250万。中古は別に掛かる可能性が注文住宅より高い。
子育て期間完了。住み続けられればラッキー。死ぬまでに掛かるお金や引越しやすい点を考えたら注文住宅よりは安くはなりそうです。極端には安くならなそう。でもリノベを楽しむことができる人は向いてるし、一概に注文住宅とは比較はできませんし、注文住宅が買えないなら、中古買えって言えるほど安くはありません。

賃貸は3LDKで壁が薄い物件で8万。駐車場＋5,000円で85,000円。こども2人を育てると考えるとかなり割高です。20年後子供が巣立った後、引っ越しなり家を建てるなりするにしても、注文住宅や建売を後で取得する貯蓄を確保するほどは安くありません。

そうすると4,200万くらいで土地と建物が買える注文住宅は安いと思います。

しかし、年収倍率7.5は現実なのか問題です。
これから金利も上がるため、それを見越して余裕を持って建てる必要があります。
例えば、私の年収は600万なのですが、妻が働いていませんので、世帯年収は600万。＋児童手当があり向こう約15年は年24万円が入ってきます。しかし、600万とします。
すると年収倍率7.5倍節で考えたら総費用4,200万円ともうギリギリです。
もし日本の一人当たりの平均年収は500万？？だとしたら土地と注文住宅は無理で、むしろ将来高くつく建売をスタートで買うまでです。
最近の建売は悪くないのでしょうが、悪くないって人はネットで建売を推しますが、私は建売はかなりリスクあり、いつか建て直す人が買う物で、ここでいう年収倍率なんて関係ない人に当たるので、比較にはなりません。
あくまで終のすみかにしようとする平均的な年収の子育て世帯を言っています。日本の半分以上がこの層ですね。


話を戻しますが、まず年収倍率7.5倍で考えたら、この時代では現実的に子育て世帯が家を建てれない場合がほとんど。
また、この年収倍率は生活するのに安心できる金額というなら、その生活費はどう見込んだ倍率なのか？特に電気代。太陽光を乗せていて、断熱等級Heat20G2の場合、断熱等級4、ないし断熱等級5より圧倒的に電気代が異なります。断熱等級4と比較したら月1万以上変わります。その分を35年間にならし、住宅ローンの予算にあてれば300万くらいは増えるので、それで言えば倍率も0.5は上がって、年収倍率8。
年収倍率8は、これまで家を建てる感覚の年収倍率平均7.5と同等になると思います。

金利は上がります。確実に。
すると借入が増えれば金利が増えるので、やはり借入は抑えた方がいいと思う反面、電気代も金利に左右されることはほとんどなく、むしろ、世界が選挙ムードの中、これが終わればまた戦争が始まるリスクを考えたら、電気代は住宅ローン金利の上昇以上のインパクトで上がってくることも予想できます。