教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンション投資のリノシーについて。
20代年収の620万で妻と3歳と1歳の子がいます。某上場企業勤務でローンが通りやすいからと言われて、職場の上司からの紹介で話を聞くことになり商談中です。
エージェントからの説明を受けましたが
①「投資用不動産は他人資本でローンの大部分を返済していることに資産形成としての意味がある、2200万で買って35年後完済すれば持ち出しの700万以上で売れれば良い」
②「リスク分散を目的としておすすめ」
③「節税になる」
④「生命保険かわりになる」
⑤「減価償却において建物部分の割合がやや大きく、かつ設備部分の償却もあるので購入後すぐにキャッシュフローがプラスになる」
⑥「ニーサ、イデコよりもインフレに強いからお勧めする」とのことでした。
それぞれなぜそうなるのか答えてくれませんか？特に⑴や⑸はよく分かりません。エージェントと話しても同じことしか喋らなくてデメリットが分かりません。
本当にいい投資なんですか？
上司もしつこくて困ってます
#リノシー
#ワンルームマンション投資
補足
エージェントからの説明を受けましたが
①「投資用不動産は他人資本でローンの大部分を返済していることに資産形成としての意味がある、2200万で買って35年後完済すれば持ち出しの700万以上で売れれば良い」
②「リスク分散を目的としておすすめ」
③「節税になる」
④「生命保険かわりになる」
⑤「減価償却において建物部分の割合がやや大きく、かつ設備部分の償却もあるので購入後すぐにキャッシュフローがプラスになる」
⑥「ニーサ、イデコよりもインフレに強いからお勧めする」とのことでした。
それぞれなぜそうなるのか答えてくれませんか？特に⑴や⑸はよく分かりません。エージェントと話しても同じことしか喋らなくてデメリットが分かりません。
本当にいい投資なんですか？
上司もしつこくて困ってます
#リノシー
#ワンルームマンション投資
上司が契約するのなら同席するとしつこいです。業務用のiPadにまでメッセージが来て困ってます。
質問日時：
2024/4/19 17:45:23
解決済み
解決日時：
2024/4/25 11:59:16
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 1053 ｜ お礼： 0枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/25 11:59:16
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
➀「700万円の持ち出し」というのがどのような試算によるものなのか、その中身が重要ですね。通常は、
「35年間の賃料収入」ー「35年間の支払（ローン元金＋ローン利息＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金＋火災保険料＋原状回復工事負担分＋設備修理交換費）」といった計算をしてみるのですが、営業担当者がいっている700万円の試算の中に各項目がいくらで試算されているのか確認してください。想定していない費用があったり、賃料がずっと一定だったり、管理費や修繕積立金が一定だったり、見積もられていない項目があったり、
⑤マンションの場合は高層になればなるほど1戸当たりの土地持分が少なくなり、「販売価格に占める建物部分の価格割合が高くなること」、「中古物件は耐用年数が短くなるので償却率が上がること」などが、建物部分の減価償却費として必要経費が増える要因になります。設備部分の減価償却費は購入後にエアコン・給湯器・コンロ・トイレなど、設備交換の際に減価償却費が必要経費に計上できます。
★現在は物件相場も高く、今後ローン金利が上昇する可能性もあることを考えると、高い利回りが出せず、当初の想定より将来的に持ち出しが増えるリスクも考えられますので、投資用ローンのような金利が高い借金をするのは慎重になるべき時期かとは思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
➀「700万円の持ち出し」というのがどのような試算によるものなのか、その中身が重要ですね。通常は、
「35年間の賃料収入」ー「35年間の支払（ローン元金＋ローン利息＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金＋火災保険料＋原状回復工事負担分＋設備修理交換費）」といった計算をしてみるのですが、営業担当者がいっている700万円の試算の中に各項目がいくらで試算されているのか確認してください。想定していない費用があったり、賃料がずっと一定だったり、管理費や修繕積立金が一定だったり、見積もられていない項目があったり、
⑤マンションの場合は高層になればなるほど1戸当たりの土地持分が少なくなり、「販売価格に占める建物部分の価格割合が高くなること」、「中古物件は耐用年数が短くなるので償却率が上がること」などが、建物部分の減価償却費として必要経費が増える要因になります。設備部分の減価償却費は購入後にエアコン・給湯器・コンロ・トイレなど、設備交換の際に減価償却費が必要経費に計上できます。
★現在は物件相場も高く、今後ローン金利が上昇する可能性もあることを考えると、高い利回りが出せず、当初の想定より将来的に持ち出しが増えるリスクも考えられますので、投資用ローンのような金利が高い借金をするのは慎重になるべき時期かとは思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/25 11:59:16
みなさまからのご回答大変助かりました。
どなたをベストアンサーとさせていただくか迷いました。
全員がベストアンサーだと思ってますので、この知恵袋を見に来た方は全て読んでください。
ローン組んで投資なんてサラ金でギャンブルしてるのと同じですね。
上司のことは内部通報しました。
みなさま本当にありがとうございます。
ワンルームマンション投資絶対にやりません！
ということがよく分かりました。
回答
A
回答日時：
2024/4/23 22:57:06
https://youtube.com/@gmentakishima?si=ac-WEgDvo238sxxh
正直1-6まで全部意味不明です。
節税になるのは富裕層が一括購入して損をしてもしなくても関係がなく何か高額のものを買わないといけない場合くらいです。その他の方に説明する場合、ワンルームを購入すると損をするのでその分の税金は考慮しますよという意味であり、得をして節税になるわけではなく、損をした分を考えて差し引きますよという意味のようです。
もしご自身が購入されるワンルームの地域、部屋の広さで新築から数年経ったマンションの相場を調べれば一発で良い投資かはわかります。
もしネットで出てなくてわからなければどこかの別の不動産会社に電話して聞いてみるのもありです。（勧誘されたとこに聞いてはいけません）
その相場より万一かなり低いのであれば、本当にいいから進めている可能性もありますが、いかがでしょうか。
YouTubeのリンク先はこのような勧誘で引っかかってしまった方の結末がたくさん載ってますのでぜひ見てください。
正直1-6まで全部意味不明です。
節税になるのは富裕層が一括購入して損をしてもしなくても関係がなく何か高額のものを買わないといけない場合くらいです。その他の方に説明する場合、ワンルームを購入すると損をするのでその分の税金は考慮しますよという意味であり、得をして節税になるわけではなく、損をした分を考えて差し引きますよという意味のようです。
もしご自身が購入されるワンルームの地域、部屋の広さで新築から数年経ったマンションの相場を調べれば一発で良い投資かはわかります。
もしネットで出てなくてわからなければどこかの別の不動産会社に電話して聞いてみるのもありです。（勧誘されたとこに聞いてはいけません）
その相場より万一かなり低いのであれば、本当にいいから進めている可能性もありますが、いかがでしょうか。
YouTubeのリンク先はこのような勧誘で引っかかってしまった方の結末がたくさん載ってますのでぜひ見てください。
A
回答日時：
2024/4/23 09:52:38
A
回答日時：
2024/4/22 19:05:39
ワンルーム投資はやめた方が良いです。赤字がふくらむだけ
①ローンを完済するまでに７００万円の手出しがあるって事（実際はもっと多いと思います）
②家賃収入で失業とかのリスク分散って言いたいんだろうけど、毎月手出しがあるから失業すれば売るしかないし、空き家リスク、自殺などの事故物件になるリスクがあります。
③赤字で手出しが出ているのと、減価償却費が経費になって赤字額をふくらませられるから、確定申告すれば、払った所得税の一部が戻って来ます。
結局赤字な訳で、減価償却すれば売却の時の税金も高くなります。
④ローンに保険がかかっているから亡くなったらローンがチャラになると言うことですけど、ローンの中には保険代金も入っているし、マンション買うというリスク負わなくても自分で保険に入れば済む話
⑤減価償却すれば目先の節税は出来るけど、その分取得原価が下がるし、設備備品の減価償却は１５年で終わるし、ローン金利も返済が進めば少なくなります。
一戸建てに比べてマンションは減価償却できない土地の分が少ないです。
２２００万のうち４００万が土地１２００万が建物と６００万が設備だとして建物は毎年４７分の１、設備は１５分の１ずつ減価償却費として経費（赤字）に参入できます。
⑥インフレには強いかもしれないけど、マンションが古くなれば家賃も売却価格も下がります。
あと、紹介者には２０～５０万円ほどリベートが出ますから、おそらく上司の方も赤字を抱えて困っていて、必死なのでしょう。
その他にも新築の時にはまだ良いですが古くなれば、修繕やリフォームにお金がかかるし家賃も下がり、赤字額はどんどん増えていきます。
①ローンを完済するまでに７００万円の手出しがあるって事（実際はもっと多いと思います）
②家賃収入で失業とかのリスク分散って言いたいんだろうけど、毎月手出しがあるから失業すれば売るしかないし、空き家リスク、自殺などの事故物件になるリスクがあります。
③赤字で手出しが出ているのと、減価償却費が経費になって赤字額をふくらませられるから、確定申告すれば、払った所得税の一部が戻って来ます。
結局赤字な訳で、減価償却すれば売却の時の税金も高くなります。
④ローンに保険がかかっているから亡くなったらローンがチャラになると言うことですけど、ローンの中には保険代金も入っているし、マンション買うというリスク負わなくても自分で保険に入れば済む話
⑤減価償却すれば目先の節税は出来るけど、その分取得原価が下がるし、設備備品の減価償却は１５年で終わるし、ローン金利も返済が進めば少なくなります。
一戸建てに比べてマンションは減価償却できない土地の分が少ないです。
２２００万のうち４００万が土地１２００万が建物と６００万が設備だとして建物は毎年４７分の１、設備は１５分の１ずつ減価償却費として経費（赤字）に参入できます。
⑥インフレには強いかもしれないけど、マンションが古くなれば家賃も売却価格も下がります。
あと、紹介者には２０～５０万円ほどリベートが出ますから、おそらく上司の方も赤字を抱えて困っていて、必死なのでしょう。
その他にも新築の時にはまだ良いですが古くなれば、修繕やリフォームにお金がかかるし家賃も下がり、赤字額はどんどん増えていきます。
A
回答日時：
2024/4/21 18:28:58
上司は成約報酬で50万ぐらいもらうのでしょう。ババ抜きのババのなすり付け合いですよ。
ワンルーム投資はやめといた方が良いですね。流動性が悪すぎる。
例え途中でお金に困っても、換金がすごい手間。換金できない。換金しようとすると手出しがいる。ずっと毎月手出しがいる。銀行から借金状態だから、新しい借入もできない。がんじがらめになりますよ。
上司も買ってしまってがんじがらめなんでしょうね。
ワンルーム投資はやめといた方が良いですね。流動性が悪すぎる。
例え途中でお金に困っても、換金がすごい手間。換金できない。換金しようとすると手出しがいる。ずっと毎月手出しがいる。銀行から借金状態だから、新しい借入もできない。がんじがらめになりますよ。
上司も買ってしまってがんじがらめなんでしょうね。
A
回答日時：
2024/4/20 12:44:44
＞本当にいい投資なんですか？
そんなに良い「投資」ならエージェントが銀行から1億円借りてやれば良いのです。
エージェントがやらない＝良くない投資。
＞上司もしつこくて困ってます
騙された上司がエージェントに
「次の鴨を紹介してくれたらxx万円」
とか言われてるだけです。
そんなに良い「投資」ならエージェントが銀行から1億円借りてやれば良いのです。
エージェントがやらない＝良くない投資。
＞上司もしつこくて困ってます
騙された上司がエージェントに
「次の鴨を紹介してくれたらxx万円」
とか言われてるだけです。
A
回答日時：
2024/4/20 12:19:55
①35年かけて700マソ毟られて答え合わせは35年後って何の罰ゲームですか?私なら700マソ貰ってもやらない。
②自宅を購入する予定なら不動産の割合が異常に高くなる事うけあい。
③節税になるのは初年度のみでしょう。あなたが受け取るお家賃は当然収入扱い、全額金融機関に返済しても経費になるのは金利のみ、総合課税で増税確定。
④なります。但し物件が増えて借入金が増えるのと正比例で女房に毒を盛られるリスク増大。言ってる意味わかりますよね?
⑤ちょっと何言ってるか分かりません、減価償却は納税の先送りをしてるだけです。仮に買った金額と同じ値段で売却できたら償却した分は当然売却益とみなされて課税対象です。
⑥ニーサ、イデコもインフレに強いです、意味が分かりません。
上席に「紹介料幾ら貰えるんすか?勘弁してくださいよ、えへへっ」って言って下さい。
控え目に言って上席はゴミクズです。違う派閥に入る事をおすすめします。
②自宅を購入する予定なら不動産の割合が異常に高くなる事うけあい。
③節税になるのは初年度のみでしょう。あなたが受け取るお家賃は当然収入扱い、全額金融機関に返済しても経費になるのは金利のみ、総合課税で増税確定。
④なります。但し物件が増えて借入金が増えるのと正比例で女房に毒を盛られるリスク増大。言ってる意味わかりますよね?
⑤ちょっと何言ってるか分かりません、減価償却は納税の先送りをしてるだけです。仮に買った金額と同じ値段で売却できたら償却した分は当然売却益とみなされて課税対象です。
⑥ニーサ、イデコもインフレに強いです、意味が分かりません。
上席に「紹介料幾ら貰えるんすか?勘弁してくださいよ、えへへっ」って言って下さい。
控え目に言って上席はゴミクズです。違う派閥に入る事をおすすめします。
A
回答日時：
2024/4/20 11:54:49
ひとこと、絶対にやってはいけません、ユーチューブ動画を見て下さい
「不動産Gメン 瀧島」「楽待ちチャンネル」など、悲惨な例がてんこ盛りです。
当方は不動産投資・大家業18年です、セミプロの視点で一瞬で危険なことが
分かります。
この詐欺的スキームは簡単です、価値の少ない物件に業者利益を膨大にｏｎして売り付けます。
業者原価（市価）2200万円+利益600万円＝2800万円で売り付ける、+
諸経費100万円 ＝2900万円が大家の取得価格。
例えば買って明日売ると大家の手取りは2100万円しかなりません、800万円
の損です。
勧める上司には50万円の報酬が入ります、その上司もワンルームＭ大家
の可能性大です。
＊ご質問あればどうぞ・・・・まさに危機的です
「不動産Gメン 瀧島」「楽待ちチャンネル」など、悲惨な例がてんこ盛りです。
当方は不動産投資・大家業18年です、セミプロの視点で一瞬で危険なことが
分かります。
この詐欺的スキームは簡単です、価値の少ない物件に業者利益を膨大にｏｎして売り付けます。
業者原価（市価）2200万円+利益600万円＝2800万円で売り付ける、+
諸経費100万円 ＝2900万円が大家の取得価格。
例えば買って明日売ると大家の手取りは2100万円しかなりません、800万円
の損です。
勧める上司には50万円の報酬が入ります、その上司もワンルームＭ大家
の可能性大です。
＊ご質問あればどうぞ・・・・まさに危機的です
A
回答日時：
2024/4/20 01:27:24
相場の価格などよく考えで騙されていなければ損するほどでもないが、他の投資と比べて得するか…？というと微妙な案件かと思います。ケースバイケースですね。
今後近いうちにローンを組んでマイホームなどを考えていらっしゃれば手をつけないほうが良いかもしれません。
節税と保険はおまけくらいの考えです。大事なのは、それを除いたとしても売却した時まで含めてちゃんと利益が出るかどうかだと思います。
悪くない物件を買ったのなら損切りで手放しさえしなければおおきな不利益は出ません。
今後近いうちにローンを組んでマイホームなどを考えていらっしゃれば手をつけないほうが良いかもしれません。
節税と保険はおまけくらいの考えです。大事なのは、それを除いたとしても売却した時まで含めてちゃんと利益が出るかどうかだと思います。
悪くない物件を買ったのなら損切りで手放しさえしなければおおきな不利益は出ません。
A
回答日時：
2024/4/19 21:43:33
①単純に持ち出した自分のお金より高値で売れればその分利益が出るということです。
②株や債券やゴールドや不動産など投資対象はたくさんありますが、一つに偏るとそれが暴落した時にダメージが大きいという事です。
③減価償却や経費によって帳簿上の赤字ができれば、本業の収入からその分差し引かれて所得税還付と住民税の減税効果が得られる仕組みです。
が、これはあまり期待すべきではない。
④これは、ローンに団体信用保険がついてくるってこと。
例えば2000万のローンを受けて、すぐに亡くなったら2000万のローンがチャラになる。
つまり、ローンのない2000万相当の物件をご家族に残せるって事。
⑤はちょっと何言ってるかわかりません。
⑥これは事実というより営業側の解釈レベルと思った方が良いです。
おそらくですが、インフレすると家賃が上がるし、物件価格も上がるのでダブルでお得って意味かと。
ただ、実際に株と不動産どっちがインフレに強いかは何とも言えない気がします。
良い投資かどうかは貴方が判断するしかないです。
投資に絶対はないわけで、良いものが仮にあったらみんな手を出してます。
ただ、YouTube見てやめとけとかいってる人間は自身はやったこともない素人、つまりは単なるノイズです。
自分で勉強するか、マンション投資経験者に聞くべきかと。
②株や債券やゴールドや不動産など投資対象はたくさんありますが、一つに偏るとそれが暴落した時にダメージが大きいという事です。
③減価償却や経費によって帳簿上の赤字ができれば、本業の収入からその分差し引かれて所得税還付と住民税の減税効果が得られる仕組みです。
が、これはあまり期待すべきではない。
④これは、ローンに団体信用保険がついてくるってこと。
例えば2000万のローンを受けて、すぐに亡くなったら2000万のローンがチャラになる。
つまり、ローンのない2000万相当の物件をご家族に残せるって事。
⑤はちょっと何言ってるかわかりません。
⑥これは事実というより営業側の解釈レベルと思った方が良いです。
おそらくですが、インフレすると家賃が上がるし、物件価格も上がるのでダブルでお得って意味かと。
ただ、実際に株と不動産どっちがインフレに強いかは何とも言えない気がします。
良い投資かどうかは貴方が判断するしかないです。
投資に絶対はないわけで、良いものが仮にあったらみんな手を出してます。
ただ、YouTube見てやめとけとかいってる人間は自身はやったこともない素人、つまりは単なるノイズです。
自分で勉強するか、マンション投資経験者に聞くべきかと。
A
回答日時：
2024/4/19 19:48:11
グダグダ書いてるけどただ一つ
わからないものには手を出さない
これが投資の基本です
なお、あなたの上司は非常に危険なので直ちに社内通報すべきです
てか、今どきマンション投資なんて考えるやつがいることにこっちは
驚きですよ
わからないものには手を出さない
これが投資の基本です
なお、あなたの上司は非常に危険なので直ちに社内通報すべきです
てか、今どきマンション投資なんて考えるやつがいることにこっちは
驚きですよ
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