教えて！住まいの先生
Q 戸建て住宅の売却をしようと数社で簡易査定をしてもらっています。 A社(大手)とB社(地元の不動産)は、ほぼ同額なのですが、住友不動産だけが500万円ほど高く設定してきました。
高く査定してくれたのは嬉しいのですが、いろいろ調べるとあまりいい評判を見ません。とくに『囲い込み』がよくあるみたいで、相談された方の口コミなどから、なかなか売却出来ない、値段をだいぶ下げられた等ありました。
初回の簡易査定後も角地や住宅メーカーを理由に、さらに査定が上がっていて、先日も連絡があり、近隣で探している買手がいて迷っておられたようなのですが、角地が希望で断念してると。
なのでもしよければみたいな提案を出されています。
なんかあまりに積極的というか、契約を誘っているのかと深く考えてしまいます。
確かに囲い込みはされたく無いですし、実際やられても分からないし。でも囲い込みがされたとしても大手なら買手側も他社より抱えているという事も考えられたりして迷っています。
やはり無難に複数社と契約するのがよいでしょうか。
初回の簡易査定後も角地や住宅メーカーを理由に、さらに査定が上がっていて、先日も連絡があり、近隣で探している買手がいて迷っておられたようなのですが、角地が希望で断念してると。
なのでもしよければみたいな提案を出されています。
なんかあまりに積極的というか、契約を誘っているのかと深く考えてしまいます。
確かに囲い込みはされたく無いですし、実際やられても分からないし。でも囲い込みがされたとしても大手なら買手側も他社より抱えているという事も考えられたりして迷っています。
やはり無難に複数社と契約するのがよいでしょうか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/1 13:56:04
（元）不動産会社経営の宅建士です。
そもそも不動産の「査定額」などは全くアテにならないと考えるのが正しいのです。
なぜなら、その査定額で売却できる「保証」など全く無いからです。
従って、ほとんどの「査定額」などは、営業上の営業トークでしかありません。
従って「高く出す」のは「媒介獲得」の手法でしかないのです。
現にあなたが記載のように、「高く」出せば嬉しいでしょ？
仮に正直な業者がほぼ正確な「相場」価格でなど出したら、売主は、
———なんでぃ、オレの物件を低く出しやがって―――とはなりませんか？
そして現実に市場に出した際、最高の価格で出した物件でも、買主の指値で、
本来の相場価格に「値下げ交渉」が出れば、やむなくでもＯＫするでしょ？
そして出した価格で買主が付けば、その価格がその物件自体の相場なのです。
最後に、物件売却のテクニックは、
———これ以上、下げるならもう売らない―――と思える価格を、最初から出すことです。
ちなみに媒介形体とその特徴を説明しておきます。
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。
これを、不動産は唯一無二の存在として、同じ唯一無二の男女の関係として例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。
そもそも不動産の「査定額」などは全くアテにならないと考えるのが正しいのです。
なぜなら、その査定額で売却できる「保証」など全く無いからです。
従って、ほとんどの「査定額」などは、営業上の営業トークでしかありません。
従って「高く出す」のは「媒介獲得」の手法でしかないのです。
現にあなたが記載のように、「高く」出せば嬉しいでしょ？
仮に正直な業者がほぼ正確な「相場」価格でなど出したら、売主は、
———なんでぃ、オレの物件を低く出しやがって―――とはなりませんか？
そして現実に市場に出した際、最高の価格で出した物件でも、買主の指値で、
本来の相場価格に「値下げ交渉」が出れば、やむなくでもＯＫするでしょ？
そして出した価格で買主が付けば、その価格がその物件自体の相場なのです。
最後に、物件売却のテクニックは、
———これ以上、下げるならもう売らない―――と思える価格を、最初から出すことです。
ちなみに媒介形体とその特徴を説明しておきます。
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。
これを、不動産は唯一無二の存在として、同じ唯一無二の男女の関係として例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。
回答
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A
回答日時：
2024/4/30 16:26:38
大手でも既存のお客さんで、そのエリア、その種類（土地・中古戸建・中古マンション）、その予算に当てはまるお客さんなんてほぼ居ません。
お客さんも、他の会社に逃げたり、買ってしまったりで、常に変化してますから。
一般媒介で複数社に依頼するのが無難でしょう。
もしお客さんがいれば速攻で紹介しますし、紹介がなければお客さんなんていなかったということになります。
お客さんも、他の会社に逃げたり、買ってしまったりで、常に変化してますから。
一般媒介で複数社に依頼するのが無難でしょう。
もしお客さんがいれば速攻で紹介しますし、紹介がなければお客さんなんていなかったということになります。
A
回答日時：
2024/4/30 11:42:59
私が感じるのは、悪評が多いのは当然です。
明らかに高額を提示する事によって、早期に他社を排除して、今更戻れなくなったらアレやコレやというのが多い為に起こります。
それでも500万円が100万円になっても未だ高額な為に全てが悪いと見ている訳では無いのでしょう。
しかし、結果他社と同額、気持ち良く取引出来ない等が悪評に繋がるのでしょう。
明らかに高額を提示する事によって、早期に他社を排除して、今更戻れなくなったらアレやコレやというのが多い為に起こります。
それでも500万円が100万円になっても未だ高額な為に全てが悪いと見ている訳では無いのでしょう。
しかし、結果他社と同額、気持ち良く取引出来ない等が悪評に繋がるのでしょう。
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