教えて！住まいの先生
Q 40代、全国転勤ありでの住宅購入について、参考ご意見をいただけますようお願いいたします。
関東出身兵庫県在住、41歳、妻と園児の3人暮らし。 3〜5年ごとに全国転勤あり、家賃補助6割あり。
キャッシュが多少あることと、40年後の総資産額が賃貸より1〜2千万円ほど少なくなると仮定してもそれを上回る価値を感じていることから、マンションを買いたい。
長期的に社会インフラが維持され、夫婦とも親戚友人が多いことから、希望場所は1都3県です。
上記の価値とは①持ち家が家族のメンタル安定に寄与する、②死亡しても団信で家族に家を残せる、③インフレヘッジ、④有価証券と不動産での分散効果、です。
長期住宅ローンが借りやすい45歳までに1都3県内で5〜6千万円程度の物件を買いたいが、45歳までに関東に転勤になる可能性は20%程度。
この場合、どんな選択肢が良いと思いますか？
理由つきで回答いただけますと参考になります。
①将来は読めないので、関西で売りやすい物件をまず買ってしまい、45歳以降でも関東へ転勤になった時点で買い替え。
②何歳になろうが関東に転勤になるまで賃貸を続け、その間資産運用で蓄財、転勤後購入。
後になるほど借入可能額は減りますが、投資運用見込み益は増えるので、買える物件額はさほど変わらない？
投資の暴落リスクはあり。
③45歳までに関東転勤がなければ一生賃貸も覚悟し、資産運用で蓄財する（試算の結果、それでもキャッシュは尽きません）。
この案は運用可能額が増える為、60歳定年（子供21歳）時点で投資の見込み評価益含む資産総額が約1億円まで増える見込みで、それから夫婦用マンションをキャッシュで買うのもありかと。投資の暴落リスクはあり。
④他にあれば。
関東で購入後にまた転勤にもなり得ますが、その時は貸し出すか、単身赴任します。
会社の家賃補助があり、自分だけなら月2万円程度で賃貸住めるので。
流動性の観点で戸建ては対象外としていますが、当方状況を加味して戸建てを推奨される理由がある場合は、それもコメントいただけますとありがたいです。
試算条件
■スタート条件
45歳、貯蓄2200万円、SP500運用3000万円（年利4%想定）、60歳定年、65歳まで薄給再雇用
生活費全て含めた45〜65歳までCF累計：▲900万円、
インフレは加味しない、ローンは80歳までとする。
■マンションを5500万円で購入
頭金500万円、45歳〜35年5000万円ローン、変動金利、団信込み0.369%→12.7万円/月。
＋管理費修繕費等5.5万円。
資産価値は85歳時点で2000万円（36%）まで減。
年利4%想定の運用資金（60歳時点7000万円）から、60歳以降毎年4%、70歳以降200万円取り崩し。
■賃貸 家賃14万円
60歳までは家賃補助あり実負担5.5万円/月。更新費も会社負担。61歳以降は14万円&2年毎更新費14万円。
年利4%想定の運用資金（65歳時点8600万円）から、65歳以降毎年2%、70歳以降200万円取り崩し。
マンションと取り崩し時期、率が異なるのはCFが異なり現金が尽きるタイミングが異なる為。
キャッシュが多少あることと、40年後の総資産額が賃貸より1〜2千万円ほど少なくなると仮定してもそれを上回る価値を感じていることから、マンションを買いたい。
長期的に社会インフラが維持され、夫婦とも親戚友人が多いことから、希望場所は1都3県です。
上記の価値とは①持ち家が家族のメンタル安定に寄与する、②死亡しても団信で家族に家を残せる、③インフレヘッジ、④有価証券と不動産での分散効果、です。
長期住宅ローンが借りやすい45歳までに1都3県内で5〜6千万円程度の物件を買いたいが、45歳までに関東に転勤になる可能性は20%程度。
この場合、どんな選択肢が良いと思いますか？
理由つきで回答いただけますと参考になります。
①将来は読めないので、関西で売りやすい物件をまず買ってしまい、45歳以降でも関東へ転勤になった時点で買い替え。
②何歳になろうが関東に転勤になるまで賃貸を続け、その間資産運用で蓄財、転勤後購入。
後になるほど借入可能額は減りますが、投資運用見込み益は増えるので、買える物件額はさほど変わらない？
投資の暴落リスクはあり。
③45歳までに関東転勤がなければ一生賃貸も覚悟し、資産運用で蓄財する（試算の結果、それでもキャッシュは尽きません）。
この案は運用可能額が増える為、60歳定年（子供21歳）時点で投資の見込み評価益含む資産総額が約1億円まで増える見込みで、それから夫婦用マンションをキャッシュで買うのもありかと。投資の暴落リスクはあり。
④他にあれば。
関東で購入後にまた転勤にもなり得ますが、その時は貸し出すか、単身赴任します。
会社の家賃補助があり、自分だけなら月2万円程度で賃貸住めるので。
流動性の観点で戸建ては対象外としていますが、当方状況を加味して戸建てを推奨される理由がある場合は、それもコメントいただけますとありがたいです。
試算条件
■スタート条件
45歳、貯蓄2200万円、SP500運用3000万円（年利4%想定）、60歳定年、65歳まで薄給再雇用
生活費全て含めた45〜65歳までCF累計：▲900万円、
インフレは加味しない、ローンは80歳までとする。
■マンションを5500万円で購入
頭金500万円、45歳〜35年5000万円ローン、変動金利、団信込み0.369%→12.7万円/月。
＋管理費修繕費等5.5万円。
資産価値は85歳時点で2000万円（36%）まで減。
年利4%想定の運用資金（60歳時点7000万円）から、60歳以降毎年4%、70歳以降200万円取り崩し。
■賃貸 家賃14万円
60歳までは家賃補助あり実負担5.5万円/月。更新費も会社負担。61歳以降は14万円&2年毎更新費14万円。
年利4%想定の運用資金（65歳時点8600万円）から、65歳以降毎年2%、70歳以降200万円取り崩し。
マンションと取り崩し時期、率が異なるのはCFが異なり現金が尽きるタイミングが異なる為。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/9 01:25:26
金銭的な損得はわかりませんが、子持ちの立場としては、いつまで家族を帯同するかだと思います。
小学生の間は家族一緒で子供の転校もありかと思いますが、中学校以降はどうしても単身赴任になるのではないでしょうか。さらに、中学受験なども考えるのであれば住む場所もある程度早めに確定した方がいいです。お子さんが増えないと仮定すると、今のお子さんが小学校に上がるタイミングか、中学校に上がるタイミングで住みたい関東の物件を購入して、妻子のみ引っ越して単身赴任というのがスムーズな気がします。
小学生の間は家族一緒で子供の転校もありかと思いますが、中学校以降はどうしても単身赴任になるのではないでしょうか。さらに、中学受験なども考えるのであれば住む場所もある程度早めに確定した方がいいです。お子さんが増えないと仮定すると、今のお子さんが小学校に上がるタイミングか、中学校に上がるタイミングで住みたい関東の物件を購入して、妻子のみ引っ越して単身赴任というのがスムーズな気がします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/5/9 01:25:26
皆さまありがとうございました！大変参考になりました。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2024/5/7 15:02:26
A
回答日時：
2024/5/7 09:29:42
転勤族は大企業の貴重な人材です。
会社は良い人材として評価するが家族が常に犠牲になります。
相方は「定職」持てないし、子供は常に転校して友達付き合いが浅く少なめに。
それでも「生きるため」の選択であれば家族はその点を理解しないといけない。
質問者の考える将来的に不動産を購入する地域として1都3県の値上がりはハンパナイです。
せめて土地を購入して貸し駐車場みたいなビジネスをして、将来的に家を建てる計画の方が今出来る事ではないか？
他の回答者も書かれてるように「単身赴任」に対する考えがなんとなく見えました。
しかし相方が子育てから多少離れれば2馬力家庭になり、その方が質問者の狙ってる不動産購入への近道ではないか？
逆に相方が転勤ライフを楽しんでいれば子供へのフォローが重要になります。
会社は良い人材として評価するが家族が常に犠牲になります。
相方は「定職」持てないし、子供は常に転校して友達付き合いが浅く少なめに。
それでも「生きるため」の選択であれば家族はその点を理解しないといけない。
質問者の考える将来的に不動産を購入する地域として1都3県の値上がりはハンパナイです。
せめて土地を購入して貸し駐車場みたいなビジネスをして、将来的に家を建てる計画の方が今出来る事ではないか？
他の回答者も書かれてるように「単身赴任」に対する考えがなんとなく見えました。
しかし相方が子育てから多少離れれば2馬力家庭になり、その方が質問者の狙ってる不動産購入への近道ではないか？
逆に相方が転勤ライフを楽しんでいれば子供へのフォローが重要になります。
A
回答日時：
2024/5/6 20:00:58
ちょっと状況が分かりづらいですが、現時点で5000万円を超える資産をお持ちと考えて良いんですかね
これから日本は金融引き締めに向かいますから、先の方が言われるように変動金利は上がるでしょう。
インフレヘッジ目的で購入なのに、変動金利での借入では意味がありません。ヘッジ目的での購入なら固定金利です。
変動だと5000万円、35年ローンだと、1%の金利上昇で損失が1000万円越えますよ
不動産購入の前提条件が、そもそも成立していません
昨年のCPIは3%弱で着地しそうですが、これでゼロ金利維持は世界の常識と照らして異常です。日本は補助金で物価抑制を行なっているので、補助金の効果が剥落するとCPIは4 %くらいになります。
これはユーロ圏と同等のインフレ率ですが、ユーロ圏の政策金利は概ね4%くらいになっています。日本の現在の低金利政策は、当たり前ではありません
この状況での不動産購入はリスクを負うだけで、経済的なデメリットが大きすぎます。不動産は必要ならば、老後に一括購入が良いと思いますよ。
ついでにもう一つ
>45歳、貯蓄2200万円、SP500運用3000万円（年利4%想定）、60歳定年、65歳まで薄給再雇用
S＆Ｐの想定利回り4%は、過去統計と比べて控えめです。しかし、過去10年の運用利回りが良すぎるんですよね
一定期間良好なパフォーマンスを維持した投資は、その後利回りが低下すると言う現象が知られています。これをリターンリバーサルと呼びます。
一種のアノマリーですが、経験則的には正しいでしょう。
私は今後、S＆Ｐの利回りが急落する時が来ると思います。ぶっちゃけると大幅マイナスの期間がやってくるでしょう。ですので、今後20年で見ると4%行かないと思ってますね。
個人的には今の状況では、アメリカ国債のにシフトします。
これから日本は金融引き締めに向かいますから、先の方が言われるように変動金利は上がるでしょう。
インフレヘッジ目的で購入なのに、変動金利での借入では意味がありません。ヘッジ目的での購入なら固定金利です。
変動だと5000万円、35年ローンだと、1%の金利上昇で損失が1000万円越えますよ
不動産購入の前提条件が、そもそも成立していません
昨年のCPIは3%弱で着地しそうですが、これでゼロ金利維持は世界の常識と照らして異常です。日本は補助金で物価抑制を行なっているので、補助金の効果が剥落するとCPIは4 %くらいになります。
これはユーロ圏と同等のインフレ率ですが、ユーロ圏の政策金利は概ね4%くらいになっています。日本の現在の低金利政策は、当たり前ではありません
この状況での不動産購入はリスクを負うだけで、経済的なデメリットが大きすぎます。不動産は必要ならば、老後に一括購入が良いと思いますよ。
ついでにもう一つ
>45歳、貯蓄2200万円、SP500運用3000万円（年利4%想定）、60歳定年、65歳まで薄給再雇用
S＆Ｐの想定利回り4%は、過去統計と比べて控えめです。しかし、過去10年の運用利回りが良すぎるんですよね
一定期間良好なパフォーマンスを維持した投資は、その後利回りが低下すると言う現象が知られています。これをリターンリバーサルと呼びます。
一種のアノマリーですが、経験則的には正しいでしょう。
私は今後、S＆Ｐの利回りが急落する時が来ると思います。ぶっちゃけると大幅マイナスの期間がやってくるでしょう。ですので、今後20年で見ると4%行かないと思ってますね。
個人的には今の状況では、アメリカ国債のにシフトします。
A
回答日時：
2024/5/6 19:01:36
銀行で融資担当と資産活用担当もしております。
住宅ローンでマンションを購入した場合ですが、転勤で家族が誰も住まなくなれば一括返済です。
資金が無ければ売却です。
賃貸に回す事は出来ません。
どうしても賃貸にに回す場合は投資用ローンに借換してもらいます。
0．3％台の金利は続きません。
そもそものシミュレーションに無理があり、意味が無い試算です。
老後に一括で購入が一番現実的です。
それだけの家賃補助があるなら、賃貸が一番経済的です。
住宅ローンでマンションを購入した場合ですが、転勤で家族が誰も住まなくなれば一括返済です。
資金が無ければ売却です。
賃貸に回す事は出来ません。
どうしても賃貸にに回す場合は投資用ローンに借換してもらいます。
0．3％台の金利は続きません。
そもそものシミュレーションに無理があり、意味が無い試算です。
老後に一括で購入が一番現実的です。
それだけの家賃補助があるなら、賃貸が一番経済的です。
A
回答日時：
2024/5/6 18:11:01
ほわっとした「感想」でごめんなさい。
当方、夫が一応転勤ありの子育て完了の50代主婦です。
1.どこかの段階では単身赴任となるのかな？と思います。
このときの会社の補助はどんな感じでしょうか？
家には2万円で住めるようですが、他の、光熱費の負担や単身赴任手当、自宅との往復旅費の支給頻度など。
(夫の単身赴任時、お金があまり貯まらなかった。赴任先の借り上げ社宅利用料は1万円程度でしたのに)
2.賃貸に出した場合、収益には税金がかかる。
3.定期借家で貸すことになると思われ、貸せる家賃は普通借家より低めになりそう。
個人的には
①の売却前提での関西での購入ないと思う。仲介手数料も無駄。
次に関東に転勤になったときや、お子さんの学校などの状況からここから先は転校は難しいと思った時がチャンスかな？
資産運用の観点は著しく欠けていてごめんなさい。
当方、夫が一応転勤ありの子育て完了の50代主婦です。
1.どこかの段階では単身赴任となるのかな？と思います。
このときの会社の補助はどんな感じでしょうか？
家には2万円で住めるようですが、他の、光熱費の負担や単身赴任手当、自宅との往復旅費の支給頻度など。
(夫の単身赴任時、お金があまり貯まらなかった。赴任先の借り上げ社宅利用料は1万円程度でしたのに)
2.賃貸に出した場合、収益には税金がかかる。
3.定期借家で貸すことになると思われ、貸せる家賃は普通借家より低めになりそう。
個人的には
①の売却前提での関西での購入ないと思う。仲介手数料も無駄。
次に関東に転勤になったときや、お子さんの学校などの状況からここから先は転校は難しいと思った時がチャンスかな？
資産運用の観点は著しく欠けていてごめんなさい。
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