教えて！住まいの先生
Q マンションから戸建てへの住み替えについて、少々具体的に記載しますが、客観的な意見ください。 夫44歳、年収900万(70歳まで働く予定) 妻、専業主婦、数年後扶養内パート勤務予定
子供2人(4歳1歳)(小中高は公立の予定)
物件5900万のゼッチ建売住宅
頭金500万、残り5400万変動金利35年(月々13万少し)
投資信託200万
貯蓄500万
今住んでいるマンションが手狭に感じ、立地と間取りが気に入った戸建ての買い替えを考えています。事前ローン審査も通り、今月下旬に申し込みをして契約なのですが、金額が麻痺していて無謀ではないかと不安です。他の方を見ると貯蓄や投資もかなり高く、、、
ゼッチ住宅なので、光熱費は今よりもかからないし受電で多少の利益が考えられます。修繕費の積立は必須ですが、10年そこらでは修繕の必要はないと営業の方が言っていたので、賞与から積立分など賄う予定です。
実体験や年収や年齢が近い方など、様々な意見よろしくお願いします。
物件5900万のゼッチ建売住宅
頭金500万、残り5400万変動金利35年(月々13万少し)
投資信託200万
貯蓄500万
今住んでいるマンションが手狭に感じ、立地と間取りが気に入った戸建ての買い替えを考えています。事前ローン審査も通り、今月下旬に申し込みをして契約なのですが、金額が麻痺していて無謀ではないかと不安です。他の方を見ると貯蓄や投資もかなり高く、、、
ゼッチ住宅なので、光熱費は今よりもかからないし受電で多少の利益が考えられます。修繕費の積立は必須ですが、10年そこらでは修繕の必要はないと営業の方が言っていたので、賞与から積立分など賄う予定です。
実体験や年収や年齢が近い方など、様々な意見よろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/11 14:17:13
金融資産が少なめなのが気になる程度です。
また、もう少し広い中古マンションという選択肢もあります。
子育て期間のみを４人で暮らせる住宅です。
建売住宅を選んだ理由や、しっかりと他の選択肢を比較しているのかという事も気になります。
マンションがマイナスではない事、ここは必須要件になります。
買い替えで、現在のマンションの残債と売却価格からの差分は、ほとんどない。
諸費用とローン残債とで、大きな損も得もしないという事でよろしいでしょうか。
おそらくは大丈夫なのではないでしょうか。
老後の返済について。
お子さんの年齢など、ご自身の年齢などから、年ごとのキャッシュフローに、問題がないかどうか。
（少なくとも返済期間中に、数ヶ月でも無理な要素があるなら、再考すべきです。）
住宅の質について。
マンションからの変更なので、間取りを大きくすること、将来的な維持費やメンテナンス費用も節約したい、という側面があるのでは？
ポイントは、退職金と年金から、以後のローン返済をどのように考えているか、という話になります。
同時に「変動金利を選んで大丈夫なのか」をしっかりと確認なさって下さい。
お子さんの教育資金のピークは、14〜21年後です。
この時期に、扶養内パートと退職時期が重なります。
年収から、役職定年なども存在するかもしれません。
それでも、今のうちから、しっかりと預貯金や金融資産を積立しておけば、それほど大きな問題にはならないと思います。
ただ。
年収800〜1200万円のゾーンで、妻が専業主婦や扶養内パートというのは、家計は千差万別です。
また、小中「高」が公立になるかどうかは、分からないです。
おそらくは10年以上後なので、少子化もあり、受け皿はあると思いますが。
その公立の高校の質については、何も分からない状況です。
年収から15〜20万円のローンは返済可能でしょう。
その間にどれだけ教育資金が貯められるのかです。
ローンは返せるが教育資金に不安があるのであれば問題ですし。
20年後は、建売住宅であれば、メンテナンスの時期です。
認定長期優良住宅であれば、水回りも交換しやすいようになっていますが。
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_sumai.html
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_setsubi.html
例えば、このあたりの表です。
ただし、44歳からの住宅とのことで、必ずしも60年保たなくても良いような場合もあります。
この表は、60年保たせるメンテナンスについてなので。
個人的には、小４までの働き方はともかく、将来的にも扶養内である必要はないのでは、と思います。
扶養のゾーンにも、年収900万円付近にも壁はあります。
ですが、壁を超えてしまって、DEWKsで良いのでは？
住宅ローンや教育資金だけではなく、ご自身や奥様の趣味にもしっかりとお金を使えるようにされてはどうでしょうか。
ご家族が幸せに暮らせるのか。
ご自身が気持ちよくお金を使えるのか。
そういった様々な要素から、最高の選択肢となりますように。
また、もう少し広い中古マンションという選択肢もあります。
子育て期間のみを４人で暮らせる住宅です。
建売住宅を選んだ理由や、しっかりと他の選択肢を比較しているのかという事も気になります。
マンションがマイナスではない事、ここは必須要件になります。
買い替えで、現在のマンションの残債と売却価格からの差分は、ほとんどない。
諸費用とローン残債とで、大きな損も得もしないという事でよろしいでしょうか。
おそらくは大丈夫なのではないでしょうか。
老後の返済について。
お子さんの年齢など、ご自身の年齢などから、年ごとのキャッシュフローに、問題がないかどうか。
（少なくとも返済期間中に、数ヶ月でも無理な要素があるなら、再考すべきです。）
住宅の質について。
マンションからの変更なので、間取りを大きくすること、将来的な維持費やメンテナンス費用も節約したい、という側面があるのでは？
ポイントは、退職金と年金から、以後のローン返済をどのように考えているか、という話になります。
同時に「変動金利を選んで大丈夫なのか」をしっかりと確認なさって下さい。
お子さんの教育資金のピークは、14〜21年後です。
この時期に、扶養内パートと退職時期が重なります。
年収から、役職定年なども存在するかもしれません。
それでも、今のうちから、しっかりと預貯金や金融資産を積立しておけば、それほど大きな問題にはならないと思います。
ただ。
年収800〜1200万円のゾーンで、妻が専業主婦や扶養内パートというのは、家計は千差万別です。
また、小中「高」が公立になるかどうかは、分からないです。
おそらくは10年以上後なので、少子化もあり、受け皿はあると思いますが。
その公立の高校の質については、何も分からない状況です。
年収から15〜20万円のローンは返済可能でしょう。
その間にどれだけ教育資金が貯められるのかです。
ローンは返せるが教育資金に不安があるのであれば問題ですし。
20年後は、建売住宅であれば、メンテナンスの時期です。
認定長期優良住宅であれば、水回りも交換しやすいようになっていますが。
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_sumai.html
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_setsubi.html
例えば、このあたりの表です。
ただし、44歳からの住宅とのことで、必ずしも60年保たなくても良いような場合もあります。
この表は、60年保たせるメンテナンスについてなので。
個人的には、小４までの働き方はともかく、将来的にも扶養内である必要はないのでは、と思います。
扶養のゾーンにも、年収900万円付近にも壁はあります。
ですが、壁を超えてしまって、DEWKsで良いのでは？
住宅ローンや教育資金だけではなく、ご自身や奥様の趣味にもしっかりとお金を使えるようにされてはどうでしょうか。
ご家族が幸せに暮らせるのか。
ご自身が気持ちよくお金を使えるのか。
そういった様々な要素から、最高の選択肢となりますように。
回答
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A
回答日時：
2024/5/11 11:27:23
売却益が200万しかないなら、新規で買うのと変わらないですよね。
年齢の割に貯金は少ないし、子供小さいし、働ける年数を考えても無謀だと思います。退職金がすごく多いとか、親からの贈与が見込めるとかでないと無理でしょう。ご主人と近い年齢ですが、住宅ローンは完済、子供2人の上の子の教育費はめどがつき、下の子の教育費値と老後資金を貯める段階です。
仮にその住宅を購入しないにしても、子どもの教育費を考えたら、のんびり専業主婦をしている場合ではないと思うのですが。
年齢の割に貯金は少ないし、子供小さいし、働ける年数を考えても無謀だと思います。退職金がすごく多いとか、親からの贈与が見込めるとかでないと無理でしょう。ご主人と近い年齢ですが、住宅ローンは完済、子供2人の上の子の教育費はめどがつき、下の子の教育費値と老後資金を貯める段階です。
仮にその住宅を購入しないにしても、子どもの教育費を考えたら、のんびり専業主婦をしている場合ではないと思うのですが。
A
回答日時：
2024/5/10 22:02:01
ゼッチ住宅とのことですが、太陽光パネルは何kwが乗っているのか、蓄電池の設置はあるのかなど気になります。
売電単価は高くないので、それで収入を見込むことはできないと思います。うちは、現在の売電単価の倍の売電単価ですが、4月〜9月くらいまでの陽の長い時期でお天気が続いても月10,000円前後です。冬場は1500〜3000円くらい。なので、今の単価で考えると夏場でも5000〜6000円程度にしかならないです。
奥様が専業主婦なら日中も電気を使うでしょうし、発電したものが全て売れるわけではありませんので、ほとんど利益にはならないと思います。我が家はオール電化なこともありますが、昨年の光熱費高騰の時期の12月、1月の電気代は月70,000円でした。ちなみに太陽光パネル、蓄電池ありで共働きなので日中はいません。
家のメンテナンスは15年前後にはやらないと、痛みが早くなります。長く住みたいなら、適切な時期に適切なメンテナンスをしないと、いざメンテナンスをしようと思った時に高額になる可能性もあります。
お子さんも高校まで公立の予定とのことですが、私立にいきたいと言っても我慢させるのですか？子供に我慢させてまで無理して高い家を買う必要があるのかと疑問に思いました。今から35年の高額ローンを組んで、定年後に払っていけるのかどうか、老後資金はどうするのか、もっと考えられた方が良いと思います。
売電単価は高くないので、それで収入を見込むことはできないと思います。うちは、現在の売電単価の倍の売電単価ですが、4月〜9月くらいまでの陽の長い時期でお天気が続いても月10,000円前後です。冬場は1500〜3000円くらい。なので、今の単価で考えると夏場でも5000〜6000円程度にしかならないです。
奥様が専業主婦なら日中も電気を使うでしょうし、発電したものが全て売れるわけではありませんので、ほとんど利益にはならないと思います。我が家はオール電化なこともありますが、昨年の光熱費高騰の時期の12月、1月の電気代は月70,000円でした。ちなみに太陽光パネル、蓄電池ありで共働きなので日中はいません。
家のメンテナンスは15年前後にはやらないと、痛みが早くなります。長く住みたいなら、適切な時期に適切なメンテナンスをしないと、いざメンテナンスをしようと思った時に高額になる可能性もあります。
お子さんも高校まで公立の予定とのことですが、私立にいきたいと言っても我慢させるのですか？子供に我慢させてまで無理して高い家を買う必要があるのかと疑問に思いました。今から35年の高額ローンを組んで、定年後に払っていけるのかどうか、老後資金はどうするのか、もっと考えられた方が良いと思います。
A
回答日時：
2024/5/10 15:41:51
少なくとも余裕な生活ではありません。何か諦めないといけないことも出てくると思うので事前に確認が必要です。懸念点としては3つあります。
①大黒柱が働ける年数が少ない
②借入額がシンプルに多い
③倹約家ではなさそう（年齢、収入の割に資産が多くない）
まず①ですが、大黒柱である質問者様は70歳まで働くとしてもあと26年しかありません。つまり最低でもそこまでに返済できるようなプランを組む必要があります。更に少なくとも65歳くらいで収入減りますよね。
②35歳、子供二人家庭でも安全な借り入れラインは6倍以下です。それに比べて44歳で年収の6倍というのはかなり危ないです。35年間働ける人と比べると25%働ける期間が少ないので実質的には年収の8倍並の借入です。
とりあえず皮算用ですが収入と支出を計算してみました。奥様は現在40歳と仮定して3年後から年90万のパートを65歳まですると仮定します。
【収入】
旦那様のこれからの昇給と、60歳前後での減給は相殺されるとして、手取り665×26年=1億7300万
奥様は手取り90万×25年=2250万
→トータル1億9550万
【大きな支出】
・住宅ローン6200万
→5400万を金利0.7%で借りて緩やかに1.3%まで上昇していくと仮定
・養育費 5000万（子供の生活費、教育費）
→高校まで公立、大学は実家から通える私立文系と仮定すると一人あたり2500万あれば対応は可能です。
・車費用 1300万
→車持ちか分かりませんが入れておきます。250万の車を10年に一回買い替え、保険・車検・税金・ガソリン代で年間50万とする。50万×26年=1300万
・リフォーム費用1000万
主に30年後以降かかる費用です
・老後資金
現在の貯蓄と退職金で対応する
→支出の合計1億3500万
よって26年間の生活費に使えるお金は6050万、月平均にすると19.4万です。
【月々の生活費イメージ】
・固定資産税2万
・食費4万（夫婦のみ）
・外食2万
・お小遣い5万
・通信費1万
・保険、医療費1.5万
・水道光熱費1.5万
・娯楽費1万
・雑費1万
→19万
これくらいの生活レベルになります。奥様がフルタイムで年収200万ほどになれば手取りが70万ほど増えますので月に使えるお金は結構余裕が出てきます。
①大黒柱が働ける年数が少ない
②借入額がシンプルに多い
③倹約家ではなさそう（年齢、収入の割に資産が多くない）
まず①ですが、大黒柱である質問者様は70歳まで働くとしてもあと26年しかありません。つまり最低でもそこまでに返済できるようなプランを組む必要があります。更に少なくとも65歳くらいで収入減りますよね。
②35歳、子供二人家庭でも安全な借り入れラインは6倍以下です。それに比べて44歳で年収の6倍というのはかなり危ないです。35年間働ける人と比べると25%働ける期間が少ないので実質的には年収の8倍並の借入です。
とりあえず皮算用ですが収入と支出を計算してみました。奥様は現在40歳と仮定して3年後から年90万のパートを65歳まですると仮定します。
【収入】
旦那様のこれからの昇給と、60歳前後での減給は相殺されるとして、手取り665×26年=1億7300万
奥様は手取り90万×25年=2250万
→トータル1億9550万
【大きな支出】
・住宅ローン6200万
→5400万を金利0.7%で借りて緩やかに1.3%まで上昇していくと仮定
・養育費 5000万（子供の生活費、教育費）
→高校まで公立、大学は実家から通える私立文系と仮定すると一人あたり2500万あれば対応は可能です。
・車費用 1300万
→車持ちか分かりませんが入れておきます。250万の車を10年に一回買い替え、保険・車検・税金・ガソリン代で年間50万とする。50万×26年=1300万
・リフォーム費用1000万
主に30年後以降かかる費用です
・老後資金
現在の貯蓄と退職金で対応する
→支出の合計1億3500万
よって26年間の生活費に使えるお金は6050万、月平均にすると19.4万です。
【月々の生活費イメージ】
・固定資産税2万
・食費4万（夫婦のみ）
・外食2万
・お小遣い5万
・通信費1万
・保険、医療費1.5万
・水道光熱費1.5万
・娯楽費1万
・雑費1万
→19万
これくらいの生活レベルになります。奥様がフルタイムで年収200万ほどになれば手取りが70万ほど増えますので月に使えるお金は結構余裕が出てきます。
A
回答日時：
2024/5/10 15:01:24
ご年齢の割にお子さんが小さく、ご年齢の割に貯蓄が少ないのはなにか理由があるのでしょうか。
30代のうちに貯められたと思うのですが・・・・・。
あと、高校で子供が行きたい私立があっても公立にいかせますか？
第一志望の公立に落ちても、二次募集の偏差値がだいぶ下がって人気のない公立にいかせますか？私立に行くことも前提で学費を貯められた方が良いですよ。塾代もだいぶかかりますね。
まあただ、旦那さんが44歳で900万ということはこれからまだ年収があがっていくのなら別にキツキツではないと思いますよ。
奥さんも働かれるみたいだし、5500万が無謀なローンとは思いません。
30代のうちに貯められたと思うのですが・・・・・。
あと、高校で子供が行きたい私立があっても公立にいかせますか？
第一志望の公立に落ちても、二次募集の偏差値がだいぶ下がって人気のない公立にいかせますか？私立に行くことも前提で学費を貯められた方が良いですよ。塾代もだいぶかかりますね。
まあただ、旦那さんが44歳で900万ということはこれからまだ年収があがっていくのなら別にキツキツではないと思いますよ。
奥さんも働かれるみたいだし、5500万が無謀なローンとは思いません。
A
回答日時：
2024/5/10 14:58:24
今住んでいるマンションは持家ですか？賃貸ですか？
やっていけると思いますけどね。
やっていけると思いますけどね。
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