教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）短期譲渡になるのは「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか」ですので、2026年内に売却すると、2021年秋に購入したマンションは2026年1月1日時点では、まだ5年経っていないので「短期譲渡」という理解でOKです。（不動産業界では分かりやすく「お正月6回」と言う数え方があり、購入と売却の間にお正月が6回来ていると長期譲渡と判断する数え方もあります。）

２）譲渡所得の計算は、譲渡所得＝譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）と言う計算式になるのですが、仮に譲渡価額が2700万円だと3000万円の特別控除の金額よりも低いので、取得費を計算するまでもなく、譲渡所得が出ても確定申告すれば、譲渡所得分の所得税、住民税はかからないことは一目瞭然です。

３）因みに、取得費を計算する時に建物部分の減価償却費を計算する必要がありますが、そのためには購入時の消費税額や建物と土地の固定資産税評価額の比率で建物の取得価額を計算して、それを定額法で減価償却計算します。
仮に2027年1月に売却すると、経過年数は端数切捨てで5年になります。
仮に建物取得価額を2000万円とした場合、減価償却費は
2000万円×0.9×RCの償却率0.015×経過年数5年＝135万円になり、
建物取得費＝建物取得価額2000万円ー減価償却費135万円＝1865万円
＊土地部分を含んだ取得費は1865万円＋800万円=2665万円

３）譲渡費用の主なものは仲介手数料になりますが、仲介手数料が法定上限額だとしますと、2700万円×3％＋6万円＝87万円＋消費税＝95.7万円
譲渡所得の計算は下記のようなイメージです。
譲渡所得＝2700万円-（2665万円＋95.7万円）
＝2700万円-2760.7万円＝-60.7万円
つまり赤字なので、上記の試算だと譲渡所得税が発生しません。

★実際は、建物取得価額の計算、売却時期などで計算結果が変わりますので、売却時にお近くの税務署に電話して、音声案内で1番を押すと国税局の電話相談センターに繋がり、詳細に計算の仕方を教えてくれますので、確認してみてください。譲渡所得が発生する場合は確定申告しないと3000万円の特別控除は使えないので注意してください。

以上、ご参考になれば幸いです。

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