教えて!住まいの先生

Q 不動産の短期譲渡税について質問です 2021年の秋頃にマンションを購入しております。(居住用で住宅ローソンです)

転職や新しい仕事を始めるにあたり他府県の賃貸で生活を送ろうと考えています。

まだいつに売却するか正確な時期は決めてないのですが、短期譲渡にあたるのは2026年まででしょうか?

3000万円控除を利用すれば無税になるんですか?売却後に所得税も住民税も確定申告すれば0になるのでしょうか?

取得費は約2800万、諸経費等含めて2920万

仮で売却の物件価格2700万、諸経費含めて2850万だとすると

どの程度税金がかかるのでしょうか?
耐用年数とか減価償却の関係もありますかね?

ちゃんと理解できていないので解説お願いします
質問日時: 2024/5/18 14:03:58 解決済み 解決日時: 2024/5/23 01:54:18
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/5/23 01:54:18
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)短期譲渡になるのは「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか」ですので、2026年内に売却すると、2021年秋に購入したマンションは2026年1月1日時点では、まだ5年経っていないので「短期譲渡」という理解でOKです。(不動産業界では分かりやすく「お正月6回」と言う数え方があり、購入と売却の間にお正月が6回来ていると長期譲渡と判断する数え方もあります。)

2)譲渡所得の計算は、譲渡所得=譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)と言う計算式になるのですが、仮に譲渡価額が2700万円だと3000万円の特別控除の金額よりも低いので、取得費を計算するまでもなく、譲渡所得が出ても確定申告すれば、譲渡所得分の所得税、住民税はかからないことは一目瞭然です。

3)因みに、取得費を計算する時に建物部分の減価償却費を計算する必要がありますが、そのためには購入時の消費税額や建物と土地の固定資産税評価額の比率で建物の取得価額を計算して、それを定額法で減価償却計算します。
仮に2027年1月に売却すると、経過年数は端数切捨てで5年になります。
仮に建物取得価額を2000万円とした場合、減価償却費は
2000万円×0.9×RCの償却率0.015×経過年数5年=135万円になり、
建物取得費=建物取得価額2000万円ー減価償却費135万円=1865万円
*土地部分を含んだ取得費は1865万円+800万円=2665万円

3)譲渡費用の主なものは仲介手数料になりますが、仲介手数料が法定上限額だとしますと、2700万円×3%+6万円=87万円+消費税=95.7万円
譲渡所得の計算は下記のようなイメージです。
譲渡所得=2700万円-(2665万円+95.7万円)
=2700万円-2760.7万円=-60.7万円
つまり赤字なので、上記の試算だと譲渡所得税が発生しません。

★実際は、建物取得価額の計算、売却時期などで計算結果が変わりますので、売却時にお近くの税務署に電話して、音声案内で1番を押すと国税局の電話相談センターに繋がり、詳細に計算の仕方を教えてくれますので、確認してみてください。譲渡所得が発生する場合は確定申告しないと3000万円の特別控除は使えないので注意してください。

以上、ご参考になれば幸いです。
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A 回答日時: 2024/5/18 15:10:45
まず税金の種類について理解してください

不動産を売却した時の税金は「譲渡所得」というカテゴリーに成り
所得税と住民税は関係ありません
いわゆる分離課税と成りますから、その年のあなたの所得税と住民税には
影響を及ぼしません

そして「自住宅として使っていた場合(住民票もそこにある)」は、
あなたの言うように「三千万控除」が使えますので
買った金額から売った金額の差額で「儲かった分」は三千万円まで
無税(税金ゼロだから短期長期譲渡なんぞは全く関係なし)と思ってイイです

但し、売った年にはキチンと確定申告で三千万控除の申請はしてください

なので結局、あなたが書いているざっとした数字で言いますが
所得費が2920万円であれば売った金額が5920万までは税金ゼロですよ
というお得な控除制度です
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A 回答日時: 2024/5/18 14:38:19
所得=儲け=利益部分に課税されますので
譲渡所得=売却価格-取得費

取得費2,920万
売却価格2,700万であれば
減価償却を加味しても譲渡所得は0以下でしょう
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