教えて！住まいの先生

お子様が高校生～大学生の頃が、教育費・生活費のピークとなります。
安全を見たひとつの目安として、この時期に住宅ローンがあっても赤字にならなければ、老後資金作りの観点でも問題ありません。赤字になりそうなら、その時期までに資金を積立て準備しておく必要があります。
ご自分で試算するのが一番ですが、ＦＰに相談するのも良い方法です。
おそらく、年収500万円ですと、無理はないけど余裕はありません。
昇給されたり、奥様が収入を得るようになさると、余裕が生まれます。

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キャッシュフローが回ればローンは無謀ではありません。

金利1%、35年ローン、元金均等返済
4000万円借入、月々12.8万円返済
3000万円借入、月々9.6万円返済
最初は返済額多いですが元金均等返済なら総額は安くなります。

投資信託で運用5%のリターンの期待値
1500万円の場合
10年で2400万円
20年で3950万円
30年で6450万円

500万円の場合
10年で800万円
20年で1300万円
30年で2150万円


フルレバレッジ4000万円借りるのは無謀すぎ。
会社から月々14000万円の補助があるなら3000万円借りて月々8.2万円返済するのが現実的かもです。

不慮の事態があれば投資信託を売却し、10年か20年で少し返済することも出来ます。

20年支払い出来れば含み益でいろいろ対応出来ます。

ローンで怖いのはキャッシュフローが回らず返済出来ない事です。
ちょっと年収が厳しい面もありますが、1500の頭金費用があるので運用しながら返済する家計管理が出来れば大丈夫とは思います。

思うんですが、でもやっぱりちょっと厳しい面もあります。
月々の家賃と比べて返済額が多すぎなければ良いですが。

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無謀です
まず「年収の5倍までが安全」のガセに騙されています。
エンゲル係数を思い出しましょう。年収が倍になっても、光熱費等は倍にはなりません

簡単な算数で検証できます。
あなたは世帯年収600万の家庭より手取りが約80万少ない。
この差が残りの勤続期間の約30年続くと2400万の差がつきます

世帯年収600万家庭が3000万の家を買うとしたら、あなた方か買えるのは600万の家です。

ここを勘違いして4000万を買ったら悲惨です
（肝心なのは総額です。ローンの額ではありません）

じゃあ600万で家が買えるかと言えば無理でしょう。
買える家はない、賃貸も無理です

まずここを理解し、ではどう乗り切るかを考えましょう。
定番は妻が働きに出ることですね。
妻がまた年収300万で働けるなら、先程の計算と逆で、7000万の家も楽に買えます

住宅ローンの額ではなく、「働きやすいか」など全体を見ましょう

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まず年収500万円で2500万円のローンは問題なく通りますし、破綻する心配もないでしょう。
（一般的に年収の８倍が融資の限度と言われていますが、８倍だと破綻への道まっしぐらです。５〜６倍くらいまでが理想です）

500万円の人の手取りは月約33万円です。（ボーナスも含みます）
一方2500万円の住宅ローン返済額は「頭金・ボーナスなし」「固定金利0.5パーセント」「35年払い」で月64,896円です。

これを手取りから引くと265,000円です。
これだけあれば充分に生活はでき、破綻することはありません。

しかしお考えいただきたいのは、その先のことです。
木造住宅の寿命は40年くらいです。
ですから住宅ローンを払いながらもう１軒の家を次は一括で支払えるだけの貯蓄をしていかなければなりません。
これは月5万円くらいでいいでしょう。
しかしこれで生活費は215,000円になります。
さらに老後資金、教育資金も貯めていかなければなりません。
こうなると質素に暮らすだけでも生活費は回らなくなってきそうです。
つまり、貯蓄分を考えなければローンも通るし破綻もしませんが、家を無事返済し終えてもその先で老後破綻してしまう可能性があります。

ちなみにうちの旦那はお給料はそこそこいただいてましたが転職が多く家を買うのは諦めて、子どもはいないので、賃貸に住みながら老後資金だけをコツコツ貯めてきましたが、将来の年金を考えると賃貸の家賃の支払いも厳しいし、高齢者は入居を断られることも多いので、貯めてきた老後資金から一括で新築建売を購入しました。
それはお金持ちとか贅沢とかではなく、安心して住める住居を経済的に確保しておくという意味です。

奥さまの収入が300万円あるなら、旦那さまの単独ローンで家を買い、残りは全額すべて貯蓄。生活は奥さまの収入だけでやりくりする、ということで何の問題もないんですけどね。
質問者さまは堅実な方ですし、貯蓄もかなり貯まってるようなので、もう少し今のままで一括で家を購入されてはいかがかと思います。
建売を一括なら諸費用もほぼかからないし（うちはハウスメーカー直だったので仲介手数料もなく、登記費用50万円くらいだけでした）、何より精神的にすごくラクです。

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こんだけ金利が安い中で1500万円も頭金を入れる意図は？
可能な限りフルローンでその間投資なりに回す方が手元に現金も残せて、万が一の際には相殺もできるわけですが。

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奥様もパートで少し働くのなら大丈夫だと思います。(老後資金も貯めたいので)

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問題ないと感じます。
借入は、年収の6倍以内が安全なラインの目安だと思います。
以下の記事も参考になります。
https://house-land-teach.com/plan-preparation/215/

健闘を祈ります！！

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お子様お一人なら充分返済可能ですよ。
お二人ならママさんにも働いて貰いましょう。
50才までに完済して、その後は老後の資金です。
また、教育資金として大学までに2000万程度のご用意下さいね。学資借りて卒業と同時に多額の借金背負わせますか？私学なら3倍です。ウチが私学でした。
逆算すれば返済金額が判ります。
思い立った時に踏み出さないと後悔しますよ。
レッツトライ！です。

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２５００万円のローンなら問題なく支払っていけると思います。
万が一支払いがキツイと感じるなら妻が週３程度でもパートに出れば解決です。

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