教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンの変動固定論争の意味がいまいち理解できていません。仮に0.2%上がったとしてもまだ圧倒的に変動の方が安いと思うのですが・・・
仮に変動が0.4%、固定を1.6%としても0.2%上がっても0.6%、もちろんそこから上がっていくと考えても一度上がったらとんとん拍子に変動していくものなのでしょうか？
変動が固定の1.6%を上回ることが素人考えでは10年20年も先と考えてるのですがそれは甘いかんがえなのでしょうか？
10年後としてもその10年間は固定より安い金利で恩恵を受けているのでトータルで考えると変動の方が安く済むと思ってるのですが・・・
変動が固定の1.6%を上回ることが素人考えでは10年20年も先と考えてるのですがそれは甘いかんがえなのでしょうか？
10年後としてもその10年間は固定より安い金利で恩恵を受けているのでトータルで考えると変動の方が安く済むと思ってるのですが・・・
質問日時：
2024/7/31 00:02:32
解決済み
解決日時：
2024/8/17 21:34:48
回答数： 17 ｜ 閲覧数： 2736 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/17 21:34:48
いろんな意見がありますが、私は主様のお考えに近いです。
単純な算数ですから固定や変動に関係なく、金利が低い方が負担する利子は少額になります。
先日金利が0.25％上がったと騒いでいますが、そりゃそうですよ
むしろ今までのマイナス金利下のいわばボーナスタイムにどこまで資産を増やしているかが大切だと思います。
ここから数年以内で3％位まで上がりますよ～なんていう回答をしている方もいますが、そこまでやってしまうと国債の利払い費が膨れ上がり、予算が組めなくなるので、そんなことにならないようにコントロールすると思います。
国会や内閣と日銀は独立した意思決定をすると思っている人も今どきいないでしょうから、金利が3％に上がるには10年以上の時間がかかると思います。
とはいえ経済学だけで見れば利上げに一定の意味や意義があるので、3年後に3％に上がったとしても、耐えられるだけの資産構築をすればいいだけです。
現物不動産と違ってレバレッジを利かせるわけにはいかないですが、税引き前で10％程度の利回りのものは毎日のように発売されますし、金利が上がる事がなんでそこまで不安なのかは理解できないでいます。
1.6%を超えるのすら10年かかるというあなたの予測に近いと思いますが、日本経済が実像で回復してくれば、すこし早まるかもしれません。どちらに転んでも対応できるようにしておけば、何も怖くないと思います。
ちなみに私は借入残高が、不動産投資を合わせて7500万ほどあります。うち自宅は残り1700
あと5年弱で定年です。
完済までは自宅が11年、投資は30年近くあります。
金利は0.6%～2％位ですが、表面のインカムはプラスなので繰り上げるつもりもないし、何ならもう一軒ローン組んで買おうかなとさえ思っています。
資産形成ができ、退職時保有資産の目標に届いたので、尚更そう思います。
単純な算数ですから固定や変動に関係なく、金利が低い方が負担する利子は少額になります。
先日金利が0.25％上がったと騒いでいますが、そりゃそうですよ
むしろ今までのマイナス金利下のいわばボーナスタイムにどこまで資産を増やしているかが大切だと思います。
ここから数年以内で3％位まで上がりますよ～なんていう回答をしている方もいますが、そこまでやってしまうと国債の利払い費が膨れ上がり、予算が組めなくなるので、そんなことにならないようにコントロールすると思います。
国会や内閣と日銀は独立した意思決定をすると思っている人も今どきいないでしょうから、金利が3％に上がるには10年以上の時間がかかると思います。
とはいえ経済学だけで見れば利上げに一定の意味や意義があるので、3年後に3％に上がったとしても、耐えられるだけの資産構築をすればいいだけです。
現物不動産と違ってレバレッジを利かせるわけにはいかないですが、税引き前で10％程度の利回りのものは毎日のように発売されますし、金利が上がる事がなんでそこまで不安なのかは理解できないでいます。
1.6%を超えるのすら10年かかるというあなたの予測に近いと思いますが、日本経済が実像で回復してくれば、すこし早まるかもしれません。どちらに転んでも対応できるようにしておけば、何も怖くないと思います。
ちなみに私は借入残高が、不動産投資を合わせて7500万ほどあります。うち自宅は残り1700
あと5年弱で定年です。
完済までは自宅が11年、投資は30年近くあります。
金利は0.6%～2％位ですが、表面のインカムはプラスなので繰り上げるつもりもないし、何ならもう一軒ローン組んで買おうかなとさえ思っています。
資産形成ができ、退職時保有資産の目標に届いたので、尚更そう思います。
回答
A
回答日時：
2024/7/31 09:39:31
私見です。
論争があることを理解しなくて良いです。そういうものがあるとだけ認識していれば。
何故ならこの意見はどちらも間違っていないからです。
金利だけ見れば支払金利額を考えたら変動の方が安い可能性は高いと思います（ただ確実ではないです。変動なのだから）。金利が大きく上がる可能性は低いとは思いますが、逆に20年前にマイナス金利政策を取ると予想していた人がどれだけいたでしょうか。ほぼいなかったと思います。それだけ金利の予想は難しいです。この20年近くずっと「金利は今が底」と言い続けれられ下がってきましたから。それを予想出来た人います？逆に言うと金利上昇もどこまで正しく予想できるかというと誰にもわからないのでもしかしたらわずかな確率で結構上がるかもしれません（先日朝日新聞系のニュースでスウェーデンの住宅ローン金利が「マイナス金利政策」「ゼロ金利政策」から脱却したら3倍になったというレポートがありました。日本とは状況が異なりますのでそうなるとは限りませんが
https://globe.asahi.com/article/15347268 ）。
と、なりますが、当然いつか上がる訳で固定金利は安心料というか保険料みたいな感じという部分もあり、変動金利のように金利上昇に一喜一憂する必要がありません。これは心理的な問題です。保険は「何か不幸があった時に補償されるもの」なので損をしているかもしれないけどというかむしろ損をすることが前提となりますが、それを理解し納得して選んでいるということです。
とまぁ、基本的に変動金利と固定金利はそれぞれにメリットデメリットがあります。なので別にどちらか一つだけが正しいというものでもないです。ただ自身の考え方などでどちらの方に寄ってるかというだけです。
持ち家と賃貸、戸建とマンションと同じようにそれぞれの人の考え方です。だからあなたが変動派ならそれで良いのです。変動のメリットを享受し（あるかもしれないデメリットを覚悟して）自分の意見を述べれば。ただ固定派の意見を否定するというか馬鹿にさえしなければね
論争があることを理解しなくて良いです。そういうものがあるとだけ認識していれば。
何故ならこの意見はどちらも間違っていないからです。
金利だけ見れば支払金利額を考えたら変動の方が安い可能性は高いと思います（ただ確実ではないです。変動なのだから）。金利が大きく上がる可能性は低いとは思いますが、逆に20年前にマイナス金利政策を取ると予想していた人がどれだけいたでしょうか。ほぼいなかったと思います。それだけ金利の予想は難しいです。この20年近くずっと「金利は今が底」と言い続けれられ下がってきましたから。それを予想出来た人います？逆に言うと金利上昇もどこまで正しく予想できるかというと誰にもわからないのでもしかしたらわずかな確率で結構上がるかもしれません（先日朝日新聞系のニュースでスウェーデンの住宅ローン金利が「マイナス金利政策」「ゼロ金利政策」から脱却したら3倍になったというレポートがありました。日本とは状況が異なりますのでそうなるとは限りませんが
https://globe.asahi.com/article/15347268 ）。
と、なりますが、当然いつか上がる訳で固定金利は安心料というか保険料みたいな感じという部分もあり、変動金利のように金利上昇に一喜一憂する必要がありません。これは心理的な問題です。保険は「何か不幸があった時に補償されるもの」なので損をしているかもしれないけどというかむしろ損をすることが前提となりますが、それを理解し納得して選んでいるということです。
とまぁ、基本的に変動金利と固定金利はそれぞれにメリットデメリットがあります。なので別にどちらか一つだけが正しいというものでもないです。ただ自身の考え方などでどちらの方に寄ってるかというだけです。
持ち家と賃貸、戸建とマンションと同じようにそれぞれの人の考え方です。だからあなたが変動派ならそれで良いのです。変動のメリットを享受し（あるかもしれないデメリットを覚悟して）自分の意見を述べれば。ただ固定派の意見を否定するというか馬鹿にさえしなければね
A
回答日時：
2024/7/31 09:06:56
＞一度上がったらとんとん拍子に変動していくものなのでしょうか？
過去はね。過去はそうでした。
上がる時はどんどん上がる。
が、今の低金利が長すぎて将来の動きが読めないのも事実です。
過去のようにドーンと上がるか、ジワジワ上がるか、上がらずに横ばいか。
過去はね。過去はそうでした。
上がる時はどんどん上がる。
が、今の低金利が長すぎて将来の動きが読めないのも事実です。
過去のようにドーンと上がるか、ジワジワ上がるか、上がらずに横ばいか。
A
回答日時：
2024/7/31 07:31:02
＞変動が固定の1.6%を上回ることが素人考えでは10年20年も先と考えてるのですがそれは甘いかんがえなのでしょうか？
現在、あらゆる物の値段が上がってますが、金利収入は銀行にとっての収益の一つです。
銀行も当然値上げをしたい状況なんですから、金利が上がるのは時間の問題ですし、銀行はどこも『早くメガバンクが金利を上げてくれないかな。そうすればウチも金利をあげるので。』という状況ですし、住宅ローン以外の融資についても水面下では金利引き上げの交渉が行われてます。
住宅ローンの金利はもともと低金利ですし、銀行にとってうま味のある商品ではありませんし、0.1％単位で金利を上げても大した収入の増加は見込めません。
（住宅ローンの金利収入だけではメリットは少なく、複合取引があって初めて十分なメリットがあるものです。）
それを踏まえれば、『1.6％以上にはならない。』とは言い切れないかと。
銀行も自社の収益確保も考えないといけませんし、特に住宅ローンに大手銀行が力を入れたのはここ最近の話ですから、環境が変わった現在においては『住宅ローン以外に力を入れるから、住宅ローンの金利をあげるし、それで顧客が離れてても良いや。』と考えるかも知れませんし。
仮にメガバンクが住宅ローンの金利を2％にしたら、全国のありとあらゆる金融機関も2％以上にしますよ。
現在、あらゆる物の値段が上がってますが、金利収入は銀行にとっての収益の一つです。
銀行も当然値上げをしたい状況なんですから、金利が上がるのは時間の問題ですし、銀行はどこも『早くメガバンクが金利を上げてくれないかな。そうすればウチも金利をあげるので。』という状況ですし、住宅ローン以外の融資についても水面下では金利引き上げの交渉が行われてます。
住宅ローンの金利はもともと低金利ですし、銀行にとってうま味のある商品ではありませんし、0.1％単位で金利を上げても大した収入の増加は見込めません。
（住宅ローンの金利収入だけではメリットは少なく、複合取引があって初めて十分なメリットがあるものです。）
それを踏まえれば、『1.6％以上にはならない。』とは言い切れないかと。
銀行も自社の収益確保も考えないといけませんし、特に住宅ローンに大手銀行が力を入れたのはここ最近の話ですから、環境が変わった現在においては『住宅ローン以外に力を入れるから、住宅ローンの金利をあげるし、それで顧客が離れてても良いや。』と考えるかも知れませんし。
仮にメガバンクが住宅ローンの金利を2％にしたら、全国のありとあらゆる金融機関も2％以上にしますよ。
A
回答日時：
2024/7/31 06:18:00
日銀が金利正常化に向けて利上げをすると言う通り世界主要国を見ても日本の政策金利は異常な低さです。
ただ前任の黒川日銀総裁が利上げ否定派だったのでずっと利上げがされてきませんでした。
ただ現在の植田日銀総裁になり方針が変わり４月には１度目の利上げが行われました、日本の適正な政策金利は1.6%〜2%と言われておりその辺りまでは経済状況を見ながら上げていく事は十分考えられます。(５年以内に)
ただ前任の黒川日銀総裁が利上げ否定派だったのでずっと利上げがされてきませんでした。
ただ現在の植田日銀総裁になり方針が変わり４月には１度目の利上げが行われました、日本の適正な政策金利は1.6%〜2%と言われておりその辺りまでは経済状況を見ながら上げていく事は十分考えられます。(５年以内に)
A
回答日時：
2024/7/31 05:54:17
A
回答日時：
2024/7/31 00:13:38
おっしゃる通りです
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