教えて！住まいの先生
Q 修繕積立金のないワンルーム物件について。 立地、間取りがとても良好な物件があり、購入したいのですが迷っています。
現在、職場に近い立地の賃貸物件に住んでおりますが、近所に売りに出ている物件が魅力的です。
①価格が手ごろ
②立地、間取りがよい。３階、角部屋。
③近隣の駐車場の相場も安い。
④近隣に、スーパー、コンビニ、郵便局、銀行があり、生活が大変便利。
気がかりな点
①修繕積立金がない
②敷地内駐車場がない。月ぎめを契約の必要あり。
③築３５年
物件の雰囲気から、のちに分譲されたもののよう。最初は一人のオーナー様の賃貸物件だったように思われる。
実際に修繕積立金がある物件に比べて、デメリットを教えてください。
確かに、３５年積み立てがあった物件に比べて、修繕積立金分ほど販売価格は安いわけではありません。
例えば￥５０００×一年 ＝６万 これが３５年なので210万 でしょうか？
積立金がある物件はこの金額が貯金されていると考えられますよね？
①価格が手ごろ
②立地、間取りがよい。３階、角部屋。
③近隣の駐車場の相場も安い。
④近隣に、スーパー、コンビニ、郵便局、銀行があり、生活が大変便利。
気がかりな点
①修繕積立金がない
②敷地内駐車場がない。月ぎめを契約の必要あり。
③築３５年
物件の雰囲気から、のちに分譲されたもののよう。最初は一人のオーナー様の賃貸物件だったように思われる。
実際に修繕積立金がある物件に比べて、デメリットを教えてください。
確かに、３５年積み立てがあった物件に比べて、修繕積立金分ほど販売価格は安いわけではありません。
例えば￥５０００×一年 ＝６万 これが３５年なので210万 でしょうか？
積立金がある物件はこの金額が貯金されていると考えられますよね？
質問日時：
2024/8/5 04:54:49
解決済み
解決日時：
2024/8/14 07:22:20
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 164 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/14 07:22:20
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）マンションが老朽化していくと、必ずといっていいほど起こり得るのが、下記のような事象です。
➀屋上や窓枠付近からの雨水の侵入・雨漏り
→鉄筋が酸化・腐食するとコンクリートの亀裂を大きくしたりします。
②タイルの剥がれ、壁のクラック
→上記と同じような問題に発展する可能性があります。
③鉄部の錆
→美観を損ねるだけでなく、腐食が進行して鉄部が折れたりします
④インターホン・オートロックの故障
→最後の交換から15年くらい経ってしまうと、メーカーの保証期間や修理部品の供給がなくなり、交換費用に大きな費用がかかります
⑤配管のつまり・腐食
→築35年なので、どのような配管が使われているか不明ですが、金属製の配管ですと腐食したり、また、昔のマンションですと、一部の配管が壁のコンクリの中に埋まってしまっているような建て方をしていて、コンクリをハツらないと交換ができない物件もありますので要注意です。
２）「最初は一人のオーナー様の賃貸物件だったように思われる。」とのことなので、大規模物件ではないと思いますので、いざ修繕が必要になったときには1戸当たりの負担が何百万円単位になることも普通に想像できますので、終の棲家として選ぶのであれば、それなりの覚悟と蓄えを持っておかないと、将来思わぬ高額な出費に泣かされるといった可能性もあるかもしれません。これまでにどのような管理やメンテナンスをしてきた物件か、記録があれば良いのですが、不動産屋から管理会社や管理組合に問い合わせてもらった方が無難ですね。記録が出てこないなら無条件でパスするとか・・・。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）マンションが老朽化していくと、必ずといっていいほど起こり得るのが、下記のような事象です。
➀屋上や窓枠付近からの雨水の侵入・雨漏り
→鉄筋が酸化・腐食するとコンクリートの亀裂を大きくしたりします。
②タイルの剥がれ、壁のクラック
→上記と同じような問題に発展する可能性があります。
③鉄部の錆
→美観を損ねるだけでなく、腐食が進行して鉄部が折れたりします
④インターホン・オートロックの故障
→最後の交換から15年くらい経ってしまうと、メーカーの保証期間や修理部品の供給がなくなり、交換費用に大きな費用がかかります
⑤配管のつまり・腐食
→築35年なので、どのような配管が使われているか不明ですが、金属製の配管ですと腐食したり、また、昔のマンションですと、一部の配管が壁のコンクリの中に埋まってしまっているような建て方をしていて、コンクリをハツらないと交換ができない物件もありますので要注意です。
２）「最初は一人のオーナー様の賃貸物件だったように思われる。」とのことなので、大規模物件ではないと思いますので、いざ修繕が必要になったときには1戸当たりの負担が何百万円単位になることも普通に想像できますので、終の棲家として選ぶのであれば、それなりの覚悟と蓄えを持っておかないと、将来思わぬ高額な出費に泣かされるといった可能性もあるかもしれません。これまでにどのような管理やメンテナンスをしてきた物件か、記録があれば良いのですが、不動産屋から管理会社や管理組合に問い合わせてもらった方が無難ですね。記録が出てこないなら無条件でパスするとか・・・。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/8/14 07:22:20
具体的な事例によるご説明、大変参考になりました。
修繕についての考え方ですが、建て替えまでは考えておりません。 正直自分が死ぬまで使えたらＯＫです。 中古の戸建てを所有しておりますが、手に入れてから外壁塗装、給湯器交換をした程度で、あまり費用は掛かっていないです。
実際に計画的に補修を行っている家庭は少ないように感じます。気にしたらきりがない、といったように感じます。
回答
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A
回答日時：
2024/8/5 10:15:06
＞積立金がある物件はこの金額が貯金されていると考えられますよね？
そうですね。
ただ、修繕積立金の平均値ですが、平米単価で３５０円くらいです。
条件によりいろいろですけどね。
２０平米の狭いマンションでも月額７千円くらいが平均的。
また、築３５年ですと２回ほど大規模修繕をしているのが一般的です。
修繕の履歴も調べた方がいいですね。
特に水道管、ガス管、エレベータなどが金食い虫です。
また、他の部屋の住民が修繕費を滞納したら、あなたの負担が増えます。
輪番で理事が回ってくるので、あなたが取り立て担当になるかも知れません。
マンション買う前に区分所有法とそのリスクについて十分勉強し、後悔のない買い物をして下さい。
それと、将来考えられるトラブルですが、今は理事長が有能で良い管理ができていても、理事長の死亡後に管理がずさんになるケースも多いんです。
未来の予測など誰にもできません。
管理がずさんになったマンションは売り逃げようと思っても誰も買いません。
マンション管理は社会問題になってますので、素人でもリスクを勉強してますからね。
管理計画認定を受けているマンションであれば、今は安心していいと思います。
（未来はわかりませんが）
そうですね。
ただ、修繕積立金の平均値ですが、平米単価で３５０円くらいです。
条件によりいろいろですけどね。
２０平米の狭いマンションでも月額７千円くらいが平均的。
また、築３５年ですと２回ほど大規模修繕をしているのが一般的です。
修繕の履歴も調べた方がいいですね。
特に水道管、ガス管、エレベータなどが金食い虫です。
また、他の部屋の住民が修繕費を滞納したら、あなたの負担が増えます。
輪番で理事が回ってくるので、あなたが取り立て担当になるかも知れません。
マンション買う前に区分所有法とそのリスクについて十分勉強し、後悔のない買い物をして下さい。
それと、将来考えられるトラブルですが、今は理事長が有能で良い管理ができていても、理事長の死亡後に管理がずさんになるケースも多いんです。
未来の予測など誰にもできません。
管理がずさんになったマンションは売り逃げようと思っても誰も買いません。
マンション管理は社会問題になってますので、素人でもリスクを勉強してますからね。
管理計画認定を受けているマンションであれば、今は安心していいと思います。
（未来はわかりませんが）
A
回答日時：
2024/8/5 09:30:26
修繕積立金が無いというのは管理組合の通帳に貯まっていないという意味なのか月額徴収が無いという意味なのかが不明です。
月額徴収はあるけど管理組合には貯まっていないという意味ならば最近大規模修繕工事があったなどの可能性があります（ご確認ください）。月額徴収が無いなら大規模修繕工事の際に大きく徴収される可能性があります。
また築３５年ならば普通なら大規模修繕工事を１度以上は行っているはずで使っていますので210万積み立てられているというのは違いますね（減っているはず）。
どちらにせよ、もし近く大規模修繕工事があると予想される場合には大きな出費が発生すると思われますのであまりお勧め出来ませんね。
月額徴収はあるけど管理組合には貯まっていないという意味ならば最近大規模修繕工事があったなどの可能性があります（ご確認ください）。月額徴収が無いなら大規模修繕工事の際に大きく徴収される可能性があります。
また築３５年ならば普通なら大規模修繕工事を１度以上は行っているはずで使っていますので210万積み立てられているというのは違いますね（減っているはず）。
どちらにせよ、もし近く大規模修繕工事があると予想される場合には大きな出費が発生すると思われますのであまりお勧め出来ませんね。
A
回答日時：
2024/8/5 04:55:02
修繕積立金がない物件の購入は、将来的に大きなリスクを伴う可能性があります。修繕積立金は、建物の長期的な維持管理や大規模修繕に必要な資金を積み立てるもので、これがないということは、将来的に必要な修繕が発生した際に、その費用を一時的に大きな金額で負担する必要が出てくるかもしれません。特に築35年の物件では、配管や外壁、屋根などの大規模な修繕が必要になる時期が近づいている可能性が高いです。
また、修繕積立金がないことは、そのマンションの管理体制や経済的な健全性に問題がある可能性も示唆しています。これにより、将来的に物件価値が下がるリスクも考慮する必要があります。
積立金がある物件では、積み立てられた金額が将来の修繕に充てられるため、突発的な大きな出費のリスクが軽減されます。この点を踏まえ、修繕積立金のない物件を購入する場合は、将来にわたって必要となる修繕費用の見積もりを行い、それに対応できるだけの資金計画を立てることが重要です。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
また、修繕積立金がないことは、そのマンションの管理体制や経済的な健全性に問題がある可能性も示唆しています。これにより、将来的に物件価値が下がるリスクも考慮する必要があります。
積立金がある物件では、積み立てられた金額が将来の修繕に充てられるため、突発的な大きな出費のリスクが軽減されます。この点を踏まえ、修繕積立金のない物件を購入する場合は、将来にわたって必要となる修繕費用の見積もりを行い、それに対応できるだけの資金計画を立てることが重要です。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2024/8/5 04:54:58
修繕積立金のない中古マンションを購入する際のデメリットは以下の通りです。
・修繕積立金がないため、将来的に大規模修繕が必要になった際の費用を全額自己負担しなければならない。大規模修繕には数百万円から数千万円の費用がかかる可能性がある。
・築年数が35年と古いため、設備の老朽化が進んでいる可能性が高い。給排水管の交換や外壁の修繕など、比較的近い将来に大規模修繕が必要になるリスクがある。
・分譲後に修繕積立金の制度が整備されていない可能性がある。管理組合の運営体制が不十分で、将来の修繕計画が立てられていない恐れがある。
一方で、価格が比較的安価であることや立地・間取りの良さ、生活利便性の高さなどのメリットもあります。総合的に判断する必要がありますが、修繕積立金がない分、将来の大規模修繕費用を自己負担できるだけの資金計画を立てることが重要です。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・修繕積立金がないため、将来的に大規模修繕が必要になった際の費用を全額自己負担しなければならない。大規模修繕には数百万円から数千万円の費用がかかる可能性がある。
・築年数が35年と古いため、設備の老朽化が進んでいる可能性が高い。給排水管の交換や外壁の修繕など、比較的近い将来に大規模修繕が必要になるリスクがある。
・分譲後に修繕積立金の制度が整備されていない可能性がある。管理組合の運営体制が不十分で、将来の修繕計画が立てられていない恐れがある。
一方で、価格が比較的安価であることや立地・間取りの良さ、生活利便性の高さなどのメリットもあります。総合的に判断する必要がありますが、修繕積立金がない分、将来の大規模修繕費用を自己負担できるだけの資金計画を立てることが重要です。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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