教えて！住まいの先生
Q 仮登記や競売の質問です。 住宅ローンや会社の事業ローンで銀行は不動産を担保（抵当権）にしますよね。 債務者が借金を返せなくなったら銀行は抵当権実行をして競売になりますよね。
思うのですが、それって銀行は損しませんか？
例えば、5000万を銀行から借りたい人がいて、担保不動産が借りたい金額より高い価値だったとします。路線価、売買事例、成約事例、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの調べで担保不動産が7000万くらいの価値だったとします。抵当権にしちゃったら、競売になった時、7000万で落札されない事がほとんどですよね。7000万以下はおろか5000万以下で落札されてしまう可能性大ですよね。そうなったら
銀行は損しますよね。5000万貸して、その後競売になった物件が3000万くらいで競落されたら銀行は2000万の損ですよね。
個人的に思うのですが、銀行は抵当権設定をするのではなく、仮登記をすればいいのではと思います。7000万の価値がある不動産を仮登記しちゃえば、債務者がお金を返せずにパンクしても、仮登記した不動産を銀行の所有権にしちゃえば貸した5000万を回収した事になりますよね。銀行はその物件を5000万＋諸費用分くらいで売れば銀行は最終的に損しない形になりますよね。
何故そうしないのですか？
私だったら、人に大金を貸す事があったら、担保不動産を抵当権設定などせず、仮登記をしたいです。田舎の価値がない再建築不可の物件ならともかく、東京都心部の価値がある不動産だったら競売なんかにしたらもったいないです。仮登記をして、自分に所有権移転をして、売却した方がいいと思うのですが。。。
例えば、5000万を銀行から借りたい人がいて、担保不動産が借りたい金額より高い価値だったとします。路線価、売買事例、成約事例、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの調べで担保不動産が7000万くらいの価値だったとします。抵当権にしちゃったら、競売になった時、7000万で落札されない事がほとんどですよね。7000万以下はおろか5000万以下で落札されてしまう可能性大ですよね。そうなったら
銀行は損しますよね。5000万貸して、その後競売になった物件が3000万くらいで競落されたら銀行は2000万の損ですよね。
個人的に思うのですが、銀行は抵当権設定をするのではなく、仮登記をすればいいのではと思います。7000万の価値がある不動産を仮登記しちゃえば、債務者がお金を返せずにパンクしても、仮登記した不動産を銀行の所有権にしちゃえば貸した5000万を回収した事になりますよね。銀行はその物件を5000万＋諸費用分くらいで売れば銀行は最終的に損しない形になりますよね。
何故そうしないのですか？
私だったら、人に大金を貸す事があったら、担保不動産を抵当権設定などせず、仮登記をしたいです。田舎の価値がない再建築不可の物件ならともかく、東京都心部の価値がある不動産だったら競売なんかにしたらもったいないです。仮登記をして、自分に所有権移転をして、売却した方がいいと思うのですが。。。
質問日時：
2024/8/10 12:14:27
解決済み
解決日時：
2024/8/17 01:14:44
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 414 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 414 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/17 01:14:44
回答
10 件中、1～10件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2024/8/13 19:54:49
貸した金額よりも必ず時価の高いものを担保にします。
7000万円の債権なら1億円くらいの不動産を担保にさせますよ。
7000万円の債権なら1億円くらいの不動産を担保にさせますよ。
A
回答日時：
2024/8/12 01:35:32
融資機関により、通常の抵当権、根抵当権の他に、所有権移転登記の仮登記をする場合がある。
銀行融資のうち、最初の1、2年で焦げ付くような事は稀でしょう。彼等は彼等で審査していますし、最初の何年かは元本の何割かは返済しているのが通常でしょうから。
よって5000万融資した。1000万は返済し残りの4000万を競馬で落札金から回収すれば、銀行の儲けは特にないが返り血だけは浴びないことになる。
それと仮登記をして融資機関所有の不動産にするのは、手間と費用が掛かり銀行業務では関門外であるから関連会社に転売するか何かするのが普通だろう。それも今は主流ではないと思うが。
それとサービサーの話が前述にあるが、民事再生ならともかく、自己破産の場合はどうにもならんぞ。
銀行融資のうち、最初の1、2年で焦げ付くような事は稀でしょう。彼等は彼等で審査していますし、最初の何年かは元本の何割かは返済しているのが通常でしょうから。
よって5000万融資した。1000万は返済し残りの4000万を競馬で落札金から回収すれば、銀行の儲けは特にないが返り血だけは浴びないことになる。
それと仮登記をして融資機関所有の不動産にするのは、手間と費用が掛かり銀行業務では関門外であるから関連会社に転売するか何かするのが普通だろう。それも今は主流ではないと思うが。
それとサービサーの話が前述にあるが、民事再生ならともかく、自己破産の場合はどうにもならんぞ。
A
回答日時：
2024/8/11 16:02:00
『仮登記』で検索したら『時効が10年』と出ました。
また『仮登記 抵当権 優先』で検索したら『1番抵当権は仮登記、2番抵当権は本登記です。 この状態では、2番抵当権が1番抵当権に優先します。』と出ました。
なので、たった10年しか有効ではなく、後でされた抵当権の本登記設定の方が優先される仮登記では、銀行はかなりのリスクを負うものと思いますが。
あと、そもそも銀行の住宅ローンは保証会社が付いているので元金は全額回収可能ですから、仮登記をする必要がありません。
保証会社がきちんと代位弁済をしてくれるように、抵当権設定をすれば良いだけです。
また『仮登記 抵当権 優先』で検索したら『1番抵当権は仮登記、2番抵当権は本登記です。 この状態では、2番抵当権が1番抵当権に優先します。』と出ました。
なので、たった10年しか有効ではなく、後でされた抵当権の本登記設定の方が優先される仮登記では、銀行はかなりのリスクを負うものと思いますが。
あと、そもそも銀行の住宅ローンは保証会社が付いているので元金は全額回収可能ですから、仮登記をする必要がありません。
保証会社がきちんと代位弁済をしてくれるように、抵当権設定をすれば良いだけです。
A
回答日時：
2024/8/11 05:27:51
銀行の住宅ロ－ン融資のからくりをご説明します。
銀行の住宅ロ－ンに関しては融資の際に保証料という名目で貸出金額の2％くらい借入者から戴いています。
ロ－ン破綻の場合はまず銀行に対する借り入れ残は保証会社から全額補償されます。
また住宅ロ－ンの事故率は最終的には1000軒に一軒とも言われていますから
融資時に取る保証料だけでも銀行に穴埋めしても保証会社は莫大な利益を上げています。
銀行、保証会社ともに誰も損しない仕組みです。
その後保証会社はサ－ビサ－と言われる債権の回収専門の会社に債権を十分の一くらいで売却します。
サ－ビサ－はそれを債務者と話し合い競売や月々の返済で問題なく回収します。
保証会社も 債権回収の会社も銀行OBが多く在籍していて住宅ロ－ンに関して利益を上げています。
ですので借入者は家がなくなるだけで買う前に戻り銀行は得もしないが損もしない保証会社は大儲け債権回収機構は給料分くらいは出ますね。
ですので住宅ロ－ンの破綻の仕組みはそうなります。すべて借入時の保証料で賄えるという事ですね。
中々うまい仕組みを作り上げたものですね。
銀行の住宅ロ－ンに関しては融資の際に保証料という名目で貸出金額の2％くらい借入者から戴いています。
ロ－ン破綻の場合はまず銀行に対する借り入れ残は保証会社から全額補償されます。
また住宅ロ－ンの事故率は最終的には1000軒に一軒とも言われていますから
融資時に取る保証料だけでも銀行に穴埋めしても保証会社は莫大な利益を上げています。
銀行、保証会社ともに誰も損しない仕組みです。
その後保証会社はサ－ビサ－と言われる債権の回収専門の会社に債権を十分の一くらいで売却します。
サ－ビサ－はそれを債務者と話し合い競売や月々の返済で問題なく回収します。
保証会社も 債権回収の会社も銀行OBが多く在籍していて住宅ロ－ンに関して利益を上げています。
ですので借入者は家がなくなるだけで買う前に戻り銀行は得もしないが損もしない保証会社は大儲け債権回収機構は給料分くらいは出ますね。
ですので住宅ロ－ンの破綻の仕組みはそうなります。すべて借入時の保証料で賄えるという事ですね。
中々うまい仕組みを作り上げたものですね。
A
回答日時：
2024/8/10 20:42:39
銀行はプロなので、この物件を抵当に入れて競売したらいくらになりそうか、見当つきます。当然余裕は見ます。抵当に入れる不動産は複数あってもいいです、土地と建物とか。
仮登記にするのは仮登記担保といって、返せねば本登記するぞというものですが、、、不動産ばっかり増えても現金ないとね。銀行は金貸してナンボですから。
仮登記にするのは仮登記担保といって、返せねば本登記するぞというものですが、、、不動産ばっかり増えても現金ないとね。銀行は金貸してナンボですから。
A
回答日時：
2024/8/10 16:10:27
銀行は競売で債権を全額回収できなければ、不足分は他の物件の差押え等で回収します。
不動産を銀行の所有物にすると資産が増加してバランスシートに影響するので、そのような事は行わないと思います。
1億の価値の物件をフルローンできるのは、上場企業の社員などで、収入が多く、安定しており、かつ資産を持っている人だけです。競売で7000万円回収できる見込みがあれば、本人から残り3000万円は回収できるとの見立てでしょう。
あと、収益物件ですと、収支計画の内容により、ローン実行金額が左右されます。
本人の属性、収支計画の評価がずさんで、社会問題になった事例もありましたので、銀行が必ずしも適正に融資判断しているとは限りませんが、本来は借り手のリスク対策としても、適正な融資判断が行われるべきと思います。
不動産を銀行の所有物にすると資産が増加してバランスシートに影響するので、そのような事は行わないと思います。
1億の価値の物件をフルローンできるのは、上場企業の社員などで、収入が多く、安定しており、かつ資産を持っている人だけです。競売で7000万円回収できる見込みがあれば、本人から残り3000万円は回収できるとの見立てでしょう。
あと、収益物件ですと、収支計画の内容により、ローン実行金額が左右されます。
本人の属性、収支計画の評価がずさんで、社会問題になった事例もありましたので、銀行が必ずしも適正に融資判断しているとは限りませんが、本来は借り手のリスク対策としても、適正な融資判断が行われるべきと思います。
A
回答日時：
2024/8/10 13:20:58
そういうのは譲渡担保と言って、
実際にありますけど、
デメリットのが多いので使われません。
所有権を移転したとしても、
売却後に利益が出れば差額は返金し、
利益が出なくても差額は請求出来なくなります。
だから、銀行は抵当権でしかやりませんし、
抵当権で銀行は損をしなない額までしか、
貸し付けはしません。
実際にありますけど、
デメリットのが多いので使われません。
所有権を移転したとしても、
売却後に利益が出れば差額は返金し、
利益が出なくても差額は請求出来なくなります。
だから、銀行は抵当権でしかやりませんし、
抵当権で銀行は損をしなない額までしか、
貸し付けはしません。
A
回答日時：
2024/8/10 13:09:03
いわゆる「担保掛目」（融資の比率）のことですよね。
5000万円相当の価値ある不動産を担保にするなら、担保掛目70％という設定の金融機関なら3500万円しか融資しません。
もちろん勤務先や年収によってはその比率でなければならないということはありません。
つまり金融機関も滞納した場合のことも考えて融資してるということになります。
もし滞納ということになり抵当権を実行（競売）して回収し、その落札金額では足りない場合には、その債務者の他の財産や給料を差押したりして、その分を回収します。
ちなみに、金融機関（一番抵当権者の場合）によっては自分で競売申し立てをして、自分で債権全額を入札金額にぶち込んで、自分で競落するところもあります（自己競落、債権全額回収）。
びっくりするくらいの飛び抜けた落札金額になったいるのをたまに見かけますが、あれは自己競落です。
他の入札者は絶対勝てません。
5000万円相当の価値ある不動産を担保にするなら、担保掛目70％という設定の金融機関なら3500万円しか融資しません。
もちろん勤務先や年収によってはその比率でなければならないということはありません。
つまり金融機関も滞納した場合のことも考えて融資してるということになります。
もし滞納ということになり抵当権を実行（競売）して回収し、その落札金額では足りない場合には、その債務者の他の財産や給料を差押したりして、その分を回収します。
ちなみに、金融機関（一番抵当権者の場合）によっては自分で競売申し立てをして、自分で債権全額を入札金額にぶち込んで、自分で競落するところもあります（自己競落、債権全額回収）。
びっくりするくらいの飛び抜けた落札金額になったいるのをたまに見かけますが、あれは自己競落です。
他の入札者は絶対勝てません。
A
回答日時：
2024/8/10 12:27:32
返済があった期間が考慮されてないし、売れるであろう額しか貸さないのよ
A
回答日時：
2024/8/10 12:20:16
何故そうしないのですか？
競売した時の価格、今回なら3000万円を基準に掛け率を掛けて貸すから。つまり、指摘された物件には1500~2000万円前後の融資しか出ない。
融資実行時は5000万円自己資金を入れてくれている訳だから、銀行は損しないです。
仮登記をすると暴利行為として訴えられる可能性があるので、法律上の問題から抵当権を設定して、あくまで競売を行います。
競売した時の価格、今回なら3000万円を基準に掛け率を掛けて貸すから。つまり、指摘された物件には1500~2000万円前後の融資しか出ない。
融資実行時は5000万円自己資金を入れてくれている訳だから、銀行は損しないです。
仮登記をすると暴利行為として訴えられる可能性があるので、法律上の問題から抵当権を設定して、あくまで競売を行います。
10 件中、1～10件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
