教えて！住まいの先生

不動産投資とは、その不動産を最後売却する時に、その不動産自体に資産価値があるかが重要であって、キャッシュフローがなくても、銀行返済さえ出来ていれば、最終的に買った値段に近い値で売れればいいのです。利回り6％がそのギリギリのラインであって、売りたい時に売れなければ、回収までに多大なる時間を要してしまうだけです。
では売れるためにはどうしたらいいか、タイミングも重要ですが、駅近などのいい土地と、耐用年数が10年以上残っている建物がよいです。
次売る人にも旨味(利益)を残してあげないといけないからです。
東京なら別ですが、地方のマンションのワンルームは、転売目的や新築で買って10年程で売るくらいがよいのであって、築年数30～40年の場合、木造アパートで場所が良い所でない限りてはだせません。

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利回りが高いのは、それだけ入居率が低かったり、物件価値が棄損しやすい地域である事が言えます。
あなたの地域が郊外とか駅遠とか不人気地域とかそんな感じでは無いかと思います。

で、とにかく高利回りだ！と言う人が多いが、実は利回りは低い方が安全です。（ただし詐欺物件は除く）
都心の利回りが低いのは、入居率が高くて物件価値も高いからです。
それほど稼げない代わりに、損する確率も低いということ。

株式投資などと似たようなものです。
リターン（利回り）がデカい銘柄は、リスクも大きいわけです。
レバレッジ商品とか上手くいけば稼げるが、失敗したら大損もするのです。

対して、NISAで人気のオルカンはリターン（利回り）はそこまで高く無いが、リスクも低いです。
どこかの国の株が暴落しても分散投資なので多少免れますからね。

都心の低利回り物件は後者、郊外の高利回り物件は前者みたいなもんです。

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新築で最低6％ですね、築40年なら取り壊し直前ですからほぼ無価値です。
もし修繕して貸すとしたら百万単位の修繕費がかかります、そのまま
では借りる人はほぼ居ません。

建物には寿命があります、新築時は一番高く（＝利回りが低い）
年数が経つと安くなります（＝利回りが上がる）。
表面利回りは借りる人がいてその設定家賃が通ることが前提です、
家賃6万円で利回り15％でも、借りる人がいないと絵にかいたモチ、
家賃を4万円に下げないと入居者がいないかも知れません。

なお、今は物件価格が高過ぎて新規の大家業は成立しません、
貯金して物件価格が下がるのを待つべきでしょう。

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600万円のワンルームを20年の元金均等返済の不動産ローンで購入した場合、元本返済30万円、金利返済15万円で年額計45万円、賃貸必要経費を見込み家賃収入を1.5倍の年額68万円(家賃5.7万円/月)とした場合、表面利回りは68/600=11.3%以上必要です。
借入金利は毎年減少しますが、収益はあまり多くなく、回収に時間も掛かります。
自己資金比率、利率、想定賃料、必要経費などから、必要な収益率を検討すべきと思います。

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10パー より低いと手出さないわ

マンションも無理

築３０年までの戸建て

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利回りという言葉につく数字はいくつもの意味があります。

物件価格だけで計算される表面利回りとか理想的な条件で計算される想定利回りとか。

実際はその他の経費なども入れる実質利回りとか空室は計算しない現行利回りだと下がります。

で、いくら表面利回りとか想定利回りが高くても(不動産業者は売るためにこっちをよく使います)、実質利回りがどれくらい下がるかです。

人気がある立地の人気がある新しい物件などは利回りが下がりにくいですが、人気が無い立地の人気の無い古い物件などは利回りが下がりやすい訳ですね。

その辺は売る側もわかっているので、田舎に行けば行くほど表面利回りだの想定利回りが上がるように物件価格を下げないと売れません。

という理屈です。

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家賃だけで計算してないですかね。

利益率見ると月額２．５万～５万円ですが、築古のワンルームならまんま家賃ですね。

修繕積立金や管理費、管理会社への報酬（個人で管理するのなら不要）とか入ってない可能性ありますし

マンション古くなれば空き室が増えるし、入居者退去時の修繕、定期的なリフォーム代金とか別途必要になってきます。

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私は８部屋を保有し貸しています。
利回りは、
①表面利回り
②ネット利回り
があります。

表面利回りの6%はゴミ物件です。
ネット利回り6%を探して下さいませ。

私は安い時に購入しているので、ネット利回りが8〜11%位です。

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利回りって人が住まないと回らない訳ですよ。
6％の基準は?エリアは?
比較対象が間違ってます。

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６%と言うのは新築の場合です。
６%あれば20年で元が取れます。
築３０年、４０年とかなったら、後何年使えますか？
使えなくなったら解体費用はバカになりませんよ。
また、それぐらい古い物件なら設備も古いし、本当にその賃料で借りる人がいるか？
又リフォームや修繕費もかさみます。
借りに10%入ってきたとして、出て行くお金も多くなります。

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