教えて！住まいの先生

Question

Q 相続時精算制度を利用して父親から、固定資産税評価額１０００万円程のマンション（賃貸で貸し出し中だが退去予定）を生前贈与する事になりました。

父親から名義変更後、そのマンションを売却希望で２５００万円くらいになります。
この場合、譲渡所得の所得税申告はいくらになるか、おおよそで構いませんので教えていただけますでしょうか？
父が購入したのが２０年前で、正確な購入価格がわからなく２０００万円ぐらいだとの事です。
また、節税アドバイスがあればお願いいたします。

質問日時： 2024/8/31 19:50:04 解決済み解決日時： 2024/9/1 17:21:08
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Answer 1 · 2024-09-01T17:21:08.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/9/1 17:21:08

譲渡所得税は、譲渡所得（儲け）にかかります。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
です。譲渡価額は2､500万円ですが、
取得費は、購入価額の2､000万円ではありません。
家屋部分には原価償却がありますので、取得費は安くなります。
単純に、土地が500万円で、家屋が1､500万円だったとすれば、
家屋の取得費は減価償却で1､095万円になります。
すると取得費は、1､595万円です。
譲渡費用は、不動産屋に仲介を頼むと仲介手数料を取られます。
譲渡価額が2､500万円なら、仲介手数料は89.1万円です。
これは譲渡費用になります。
譲渡所得は、ザックリ816万円（≒2､500－1､595－89.1）です。
譲渡所得税額は、およそ165.8万円（≒816×0.20315）ではないでしょうか。
但し、購入価額を証明するものが必要です。
土地と家屋の価額が上記と異なれば、税額も異なります。
また、マンションが事業用だということになると、もっと減価償却があります。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2024/9/1 17:21:08

お二人の回答が、とても丁寧で本当に感謝いたします。ありがとうございました!!!

Answer 2 · 2024-08-31T22:34:01.000+09:00

A 回答日時： 2024/8/31 22:34:01

一部だけの回答ですが

節税でしたら、、、

相続時精算課税制度を使うと
あくまでも贈与になりますから
不動産の贈与ということで
登録免許税や不動産取得税は
相続よりも税額がかかるようですよ。
(登録免許税は5倍。不動産取得税は相続ならゼロ)

なので
お父様がご存命で売却などが出来る健康な状態であれば
お父様の名義で売却してしまい

売却益の現金のほうを相続時精算課税制度で贈与したほうが
不動産名義変更の税金はかからなくなります。

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