教えて！住まいの先生
Q 投資用マンションの営業を受けています。 毎月の家賃収入の方が毎月のローン支払いよりも高く（１０００円位のレベルですが）、
3大成人病の団体保険に入るので万が一病気になってしまったら支払い義務がなくなり、
5年後には売却できる（その時に値が下がっている可能性があるとは聞きました）。
入居者が出て行ってしまい空き家になった時は、その不動産会社から支払いがあるプランです。
毎月手出しがないのであれば、やらない手はないと思ったのですが、
他にどんなリスクがありますかね？
1500万位の安いワンルームならやってみてもいいと思いますでしょうか？
5年後には売却できる（その時に値が下がっている可能性があるとは聞きました）。
入居者が出て行ってしまい空き家になった時は、その不動産会社から支払いがあるプランです。
毎月手出しがないのであれば、やらない手はないと思ったのですが、
他にどんなリスクがありますかね？
1500万位の安いワンルームならやってみてもいいと思いますでしょうか？
質問日時：
2024/9/24 12:40:11
解決済み
解決日時：
2024/9/27 11:34:37
回答数： 18 ｜ 閲覧数： 338 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 18 ｜ 閲覧数： 338 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/27 11:34:37
ごめんなさい、典型的な悪質営業に押されています、どれ取っても
損する事ばかりで｛必ず大損する｝案件です。
当方は20年キャリアの大家・不動産投資です、分かり易くワースト１の
悪質な投資（ほぼ詐欺）案件です、簡単に説明します。
賃貸は年数が経つと家賃は下がり+修繕費は急騰し+入居率は下がります
＝赤字が必ず増えます、新築・築年数の新しい物件ほどいいに決まっていますね、10万円/年の赤字は必ず増え最後は破綻です。
業者の家賃保証＝サブリースは最悪です、家賃の{金額｝の保証ではなく
ただ｛払う｝だけの保証？です、年数が経つとドンドン下げられます、
また多くは{解約不可能｝の契約になって、その業者以外に売る事すら
できません。
いま業者が言う家賃は「売るために高過ぎの家賃」です、実質7万円が
相場なのに9万円を保証と云っているのです、業者は2万円/月、24万円/年
損ですが、物件売却利益が膨大なため暫くはそのまま損をかぶります。
不動産投資は最長でも20年返済です、つまり20年で返済できない
案件は高過ぎで買ってはいけないのです、たぶん34年返済の計画でしょう、
違法の住宅ローンを使わせます、バレると一括返済になります。
20年返済なら毎年の赤字が大きすぎるので、34年返済で薄めているのです。
業者の事務所に行くと軟禁状態で契約を強制されます、絶対に行かないこと
です、真っ黒な業界です、大手・有名会社も関係ありません、
お気を付けてください。
＊質問があればどうぞ
損する事ばかりで｛必ず大損する｝案件です。
当方は20年キャリアの大家・不動産投資です、分かり易くワースト１の
悪質な投資（ほぼ詐欺）案件です、簡単に説明します。
賃貸は年数が経つと家賃は下がり+修繕費は急騰し+入居率は下がります
＝赤字が必ず増えます、新築・築年数の新しい物件ほどいいに決まっていますね、10万円/年の赤字は必ず増え最後は破綻です。
業者の家賃保証＝サブリースは最悪です、家賃の{金額｝の保証ではなく
ただ｛払う｝だけの保証？です、年数が経つとドンドン下げられます、
また多くは{解約不可能｝の契約になって、その業者以外に売る事すら
できません。
いま業者が言う家賃は「売るために高過ぎの家賃」です、実質7万円が
相場なのに9万円を保証と云っているのです、業者は2万円/月、24万円/年
損ですが、物件売却利益が膨大なため暫くはそのまま損をかぶります。
不動産投資は最長でも20年返済です、つまり20年で返済できない
案件は高過ぎで買ってはいけないのです、たぶん34年返済の計画でしょう、
違法の住宅ローンを使わせます、バレると一括返済になります。
20年返済なら毎年の赤字が大きすぎるので、34年返済で薄めているのです。
業者の事務所に行くと軟禁状態で契約を強制されます、絶対に行かないこと
です、真っ黒な業界です、大手・有名会社も関係ありません、
お気を付けてください。
＊質問があればどうぞ
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/27 11:34:37
ありがとうございます！これだけ反対が多いとはｗ辞めておきます。。。
回答
A
回答日時：
2024/9/25 01:00:55
これだけですと、情報が少ないです。立地場所、交通機関の利便性、中古か新築。駅から歩いてどれくらいか? 物件場所を確認されましたか?
A
回答日時：
2024/9/24 22:25:29
申し訳ありませんがその程度のからくりを見抜けないといけないです、5年後に一体どれくらいの割合になるのか、それを考えただけでも悪徳商法なのは分かります。
しかも、家賃で+月1000円なら年間赤字ですよね？
泣きを見るのは目に見えてますので、おすすめは出来ないです。
しかも、家賃で+月1000円なら年間赤字ですよね？
泣きを見るのは目に見えてますので、おすすめは出来ないです。
A
回答日時：
2024/9/24 19:43:41
A
回答日時：
2024/9/24 19:33:03
結論：全くいいと思いません。
管理費・修繕費を家賃に組み込んでいるとしても、固定資産税を考えれば
その投資は赤字ですよね？
マンションの築年数が書いてないですが、マンションは年月が経つほど
価値が落ちる上に、管理費修繕費滞納者が増えてきて最低限の修繕すら
ままならず廃墟となる可能性すら秘めている。
保険について団信の話をしているなら、それは住宅ローンを使うということ
ですか？自分が住まない住居に住宅ローンは使えないですよ。
バレた瞬間、全額一括返済を言われるだけ。
そして、家賃保証についてはサブリース契約のことを言ってると思いますが
それがあると、売るに売れなくなり、結局マンション投資会社の言い値で
売ることになる。
そのマンションの現在の相場が3000万くらいなら、買ってもいいけど
おそらく1000万未満の築古ワンルームあたりでは？
不動産投資というのは存在しません。不動産は事業です。
不動産は物件を担保にその人の手持ちのお金の何倍もの金額を投入できる
ので、うまく回せば一気に億り人になる可能性はありますが、そのためには
相場かそれ以下で不動産を買い、簡単な修繕リフォームは自分でやる、
くらいの気概があり、各種業者とつながりウィンウィンで経営できる
くらいの人じゃないとダメです。
管理費・修繕費を家賃に組み込んでいるとしても、固定資産税を考えれば
その投資は赤字ですよね？
マンションの築年数が書いてないですが、マンションは年月が経つほど
価値が落ちる上に、管理費修繕費滞納者が増えてきて最低限の修繕すら
ままならず廃墟となる可能性すら秘めている。
保険について団信の話をしているなら、それは住宅ローンを使うということ
ですか？自分が住まない住居に住宅ローンは使えないですよ。
バレた瞬間、全額一括返済を言われるだけ。
そして、家賃保証についてはサブリース契約のことを言ってると思いますが
それがあると、売るに売れなくなり、結局マンション投資会社の言い値で
売ることになる。
そのマンションの現在の相場が3000万くらいなら、買ってもいいけど
おそらく1000万未満の築古ワンルームあたりでは？
不動産投資というのは存在しません。不動産は事業です。
不動産は物件を担保にその人の手持ちのお金の何倍もの金額を投入できる
ので、うまく回せば一気に億り人になる可能性はありますが、そのためには
相場かそれ以下で不動産を買い、簡単な修繕リフォームは自分でやる、
くらいの気概があり、各種業者とつながりウィンウィンで経営できる
くらいの人じゃないとダメです。
A
回答日時：
2024/9/24 18:59:47
悪徳業者でしかありませんね。
簡単にローン以外に共有部の修繕積立金と管理費、固定資産税、専有内の修繕費、管理委託費、募集の広告費などで大きく赤字になることと
不動産会社から支払いがあるプラン
→会社を解散されて、別会社を設立されれば終わりですね。
まぁ、そもそも保証なんてしませんけどね。借地借家法で無効になる内容ですから。
簡単にローン以外に共有部の修繕積立金と管理費、固定資産税、専有内の修繕費、管理委託費、募集の広告費などで大きく赤字になることと
不動産会社から支払いがあるプラン
→会社を解散されて、別会社を設立されれば終わりですね。
まぁ、そもそも保証なんてしませんけどね。借地借家法で無効になる内容ですから。
A
回答日時：
2024/9/24 17:45:01
家賃は下がる可能性がありますよ。
金額は保証されていないので。
家賃＜ローン返済になることも十分あり得ます。
またマンションなら管理費や修繕積立金をオーナーが管理組合に払わなければなりませんが、修繕積立金は高くなるのが普通。
その分家賃を値上げできればいいですけど、値上げどころか値下げになったら手出しがさらに増えます。
ずっと黒字が保証されてたらみんなやりますが、そうでないからちゃんと見極めて手を出さないといけないのです。
金額は保証されていないので。
家賃＜ローン返済になることも十分あり得ます。
またマンションなら管理費や修繕積立金をオーナーが管理組合に払わなければなりませんが、修繕積立金は高くなるのが普通。
その分家賃を値上げできればいいですけど、値上げどころか値下げになったら手出しがさらに増えます。
ずっと黒字が保証されてたらみんなやりますが、そうでないからちゃんと見極めて手を出さないといけないのです。
A
回答日時：
2024/9/24 17:10:51
全く思いません。
営業担当者に「そんなにいいと思うなら、お前が買え。買わない場合、なぜ、買わないのか？」と聞いてみると良いです。
1,500万円使って、1千円/月＝1.2万円/年の収入。
正気か？と思いませんか。
3大成人病の団体保険に入るので万が一病気になってしまったら支払い義務がなくなり→団信が適用になる状況を考えてみることです。
5年後には売却できる→なぜ5年後でないと売却できないのか。1/1を5回通過するなら6年後というべき。短期譲渡所得税のことなら、マイナスなら関係ない。しかも、マイナスなら500万円以上はマイナスではないか、と思うので。
火災保険、固定資産税、管理費、などの総支出を知ること。
さらに最も恐ろしい「サブリース」になっていないか。
1,500万円使って、1年あたり300万円以上の「純」収入があるなら、考えても良いかと思います。
営業担当者に「そんなにいいと思うなら、お前が買え。買わない場合、なぜ、買わないのか？」と聞いてみると良いです。
1,500万円使って、1千円/月＝1.2万円/年の収入。
正気か？と思いませんか。
3大成人病の団体保険に入るので万が一病気になってしまったら支払い義務がなくなり→団信が適用になる状況を考えてみることです。
5年後には売却できる→なぜ5年後でないと売却できないのか。1/1を5回通過するなら6年後というべき。短期譲渡所得税のことなら、マイナスなら関係ない。しかも、マイナスなら500万円以上はマイナスではないか、と思うので。
火災保険、固定資産税、管理費、などの総支出を知ること。
さらに最も恐ろしい「サブリース」になっていないか。
1,500万円使って、1年あたり300万円以上の「純」収入があるなら、考えても良いかと思います。
A
回答日時：
2024/9/24 16:46:31
A
回答日時：
2024/9/24 14:40:19
>毎月の家賃収入の方が毎月のローン支払いよりも高く
>（１０００円位のレベルですが）、
1000円？
千円しか儲からないのに、なぜそんなリスクを負うのですか？
＞3大成人病の団体保険に入るので万が一病気に
＞なってしまったら支払い義務がなくなり、
あなたは何歳でしょうか？
そんな成人病になったときのことを考えるより、
そういう病気を防ぐように、予防するようにしたほうがいいです。
＞その不動産会社から支払いがあるプランです。
どの程度の支払いですか？１００％？８０％？
＞毎月手出しがないのであれば、やらない手はないと思ったのですが、
そもそも、そんなに美味しい話なら、不動産業者が
自分でやればいいだけの話ですよね？
それを自分たちがしないのは、そういう投資をしても
旨みがないからで、そういう投資物件を人に押し付けた方が
儲かるからです。
もちろん、不動産業は、なんだかんだ理由をつけて、
自分たちで投資をしない理由を言ってきます。
>（１０００円位のレベルですが）、
1000円？
千円しか儲からないのに、なぜそんなリスクを負うのですか？
＞3大成人病の団体保険に入るので万が一病気に
＞なってしまったら支払い義務がなくなり、
あなたは何歳でしょうか？
そんな成人病になったときのことを考えるより、
そういう病気を防ぐように、予防するようにしたほうがいいです。
＞その不動産会社から支払いがあるプランです。
どの程度の支払いですか？１００％？８０％？
＞毎月手出しがないのであれば、やらない手はないと思ったのですが、
そもそも、そんなに美味しい話なら、不動産業者が
自分でやればいいだけの話ですよね？
それを自分たちがしないのは、そういう投資をしても
旨みがないからで、そういう投資物件を人に押し付けた方が
儲かるからです。
もちろん、不動産業は、なんだかんだ理由をつけて、
自分たちで投資をしない理由を言ってきます。
A
回答日時：
2024/9/24 14:31:20
毎月のローン支払い
不動産投資における中古マンションの場合の返済期間は10年～長くても15年です。30年35年ローンなら話になりません。
入居者が出て行ってしまい空き家になった時は、その不動産会社から支払いがあるプランです。
サブリースでしょうか？ この罠は、相手側はいつでもサブリース契約が解除できる事です。こんなプランを信じているようでは人生終わりますよ。
3大成人病の団体保険に入る
ローンが住宅ローンなら詐欺として告発されますが。マンション投資は、事業用ローンです。
1500万位の安いワンルーム
この価格が妥当なのか、精査しましたか？
この詐欺的なマンション投資は、通常の市場価格が800万円程度ですね。
それを倍くらいの価格で、あなたに売却して、差額で儲けていいるのです。
毎月手出しがないのであれば
どうぜ、30年か35年ローンですよね。その期間、空き家になれば動産会社から支払い、持ち出しがないなんて、あり得る訳がありません。
あまいですね。
まさに、カモです。どうせ、電話営業でひっかったのか、マッチングアプリでひっかっかたのか、あなたは気が弱くも物事をはっきり言えないタイプ。
間違いなく、購入してしまい、人生が終わります。
不動産投資における中古マンションの場合の返済期間は10年～長くても15年です。30年35年ローンなら話になりません。
入居者が出て行ってしまい空き家になった時は、その不動産会社から支払いがあるプランです。
サブリースでしょうか？ この罠は、相手側はいつでもサブリース契約が解除できる事です。こんなプランを信じているようでは人生終わりますよ。
3大成人病の団体保険に入る
ローンが住宅ローンなら詐欺として告発されますが。マンション投資は、事業用ローンです。
1500万位の安いワンルーム
この価格が妥当なのか、精査しましたか？
この詐欺的なマンション投資は、通常の市場価格が800万円程度ですね。
それを倍くらいの価格で、あなたに売却して、差額で儲けていいるのです。
毎月手出しがないのであれば
どうぜ、30年か35年ローンですよね。その期間、空き家になれば動産会社から支払い、持ち出しがないなんて、あり得る訳がありません。
あまいですね。
まさに、カモです。どうせ、電話営業でひっかったのか、マッチングアプリでひっかっかたのか、あなたは気が弱くも物事をはっきり言えないタイプ。
間違いなく、購入してしまい、人生が終わります。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
