教えて！住まいの先生
Q 中古分譲マンション購入について質問です。 現在住んでいる都市の最寄駅から徒歩5分以内の分譲マンションを見つけました。（私は現在、最寄駅から10分ほどの築33年の賃貸マンションに住んでいます）
築年数は約40年と古いものですが価格が安いことと、元住人の方がとてもきれいに使われていたので少々手入れをすれば住む分には困らないかなと思い、リフォームを含めて購入に前向きになっています。
不動産会社に物件状況について問い合わせしたところ、管理状況は悪くなく、修繕積立金も申し分なく貯金があるとのこと（100戸ほどのマンションで、1階はテナントが数件入っています。現在は1億円超えの積立金がありました）ですが、マンション全体の滞納金が600万円ほどあり、それに驚きました。修繕積立金は、部屋の広さにもよりますが、平均して1戸1万5000円ほどです。
マンションを購入しようかと考えたときに、その辺りもネットで調べたのですが、滞納者は最悪物件を競売にかけられると見ました。しかし、600万円も放置されているのだと、マンションの理事会は機能しておらず、滞納者に督促せず、競売にもかけずに時効が来てしまって放置されているのかな？と思いました。（その辺はどういう仕組みなのか判らないので、あくまでも私の想像です）ちなみに私が購入を検討している部屋は滞納はありませんでした。
たとえ外壁や屋根などの修繕や管理はきちんとされていたとしても、こういう物件は、資産価値的には余計に下がりますよね？もともと40年も経っている物件になるので、資産価値は低いでしょうが、より悪い状況かな？と思い、不動産会社にその辺を問い合わせますが、なんとも曖昧です。
詳しい方から見られると、こういった物件はどう思われますか？
不動産会社に物件状況について問い合わせしたところ、管理状況は悪くなく、修繕積立金も申し分なく貯金があるとのこと（100戸ほどのマンションで、1階はテナントが数件入っています。現在は1億円超えの積立金がありました）ですが、マンション全体の滞納金が600万円ほどあり、それに驚きました。修繕積立金は、部屋の広さにもよりますが、平均して1戸1万5000円ほどです。
マンションを購入しようかと考えたときに、その辺りもネットで調べたのですが、滞納者は最悪物件を競売にかけられると見ました。しかし、600万円も放置されているのだと、マンションの理事会は機能しておらず、滞納者に督促せず、競売にもかけずに時効が来てしまって放置されているのかな？と思いました。（その辺はどういう仕組みなのか判らないので、あくまでも私の想像です）ちなみに私が購入を検討している部屋は滞納はありませんでした。
たとえ外壁や屋根などの修繕や管理はきちんとされていたとしても、こういう物件は、資産価値的には余計に下がりますよね？もともと40年も経っている物件になるので、資産価値は低いでしょうが、より悪い状況かな？と思い、不動産会社にその辺を問い合わせますが、なんとも曖昧です。
詳しい方から見られると、こういった物件はどう思われますか？
質問日時：
2024/10/1 10:38:44
解決済み
解決日時：
2024/10/10 20:43:45
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 127 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/10 20:43:45
修繕積立金が十分あるのに滞納が600万円あるので、管理状況が良くないのでは？と不安に思ってらっしゃるということですね。
滞納があるから直接資産価値が下がるわけではないかと思います。資産価値にあたる直接的な要素は立地や築年数、建築業者や保全状況などかと思います。
ただし、格言の一つに「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理組合が機能しているかどうかは、特に高経年マンションの場合は今後重要視される項目です。マンション管理の格付けも始まっており、広まっていけば資産価値に相当の影響が及ぶことになると思います。
https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/
積立金の滞納については、議題に上がっているはずですので、不動産業者経由でマンション管理会社にその理由と内訳を聞いてみると良いと思います。重要な内容ですので、聞けば答えてくれると思います。管理会社もしくは不動産業者が答えなければ、この物件とは縁がなかったという判断をされることもありだと思いますよ。
良いマンションが購入できると良いですね。
滞納があるから直接資産価値が下がるわけではないかと思います。資産価値にあたる直接的な要素は立地や築年数、建築業者や保全状況などかと思います。
ただし、格言の一つに「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理組合が機能しているかどうかは、特に高経年マンションの場合は今後重要視される項目です。マンション管理の格付けも始まっており、広まっていけば資産価値に相当の影響が及ぶことになると思います。
https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/
積立金の滞納については、議題に上がっているはずですので、不動産業者経由でマンション管理会社にその理由と内訳を聞いてみると良いと思います。重要な内容ですので、聞けば答えてくれると思います。管理会社もしくは不動産業者が答えなければ、この物件とは縁がなかったという判断をされることもありだと思いますよ。
良いマンションが購入できると良いですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/10/10 20:43:45
回答がないまま、即金で満額で買われる方が出てこられてそちらへ流れてしまいましたが、「マンションは管理を買え」ということを教えてくださったMuhさまにBAを。
マンションは焦らず探してみようと思います。
回答
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A
回答日時：
2024/10/2 04:29:49
不動産従事5年です
滞納について
600万多いですねなかなか見ないです。
ただ理事に問題があるのではなく基本は「全部委託」で委託先の管理会社が集金します。（集金代行着者がある場合がほとんど）
ただ一点留意ポイントがあります。
私も過去に取引の際に管理会社に「重要事項調査報告書」（滞納額等の記載のある書類です）を発行した時、管理費を900万滞納してる履歴になっておりました。（総戸数140戸）詳細を問い合わせたところ、水道等が管理費の引き落としに含まれており、管理会社の決算としては記録が残るものの実際に住民さんに請求が行ってた日（引き落とし日）はそれ以降だったことがありました。
なので滞納ではなく請求予定額が引き落とし日が来る前に滞納額として勘定されてしまいそのような記載になったとのことでした。
資産価値については質問者様のようにその点を気にされ購入を見送る→売り手は売れないので価格を落とす＝資産価値の低下につながるのはあるにはあるのかなと思います。
ご参考までに
滞納について
600万多いですねなかなか見ないです。
ただ理事に問題があるのではなく基本は「全部委託」で委託先の管理会社が集金します。（集金代行着者がある場合がほとんど）
ただ一点留意ポイントがあります。
私も過去に取引の際に管理会社に「重要事項調査報告書」（滞納額等の記載のある書類です）を発行した時、管理費を900万滞納してる履歴になっておりました。（総戸数140戸）詳細を問い合わせたところ、水道等が管理費の引き落としに含まれており、管理会社の決算としては記録が残るものの実際に住民さんに請求が行ってた日（引き落とし日）はそれ以降だったことがありました。
なので滞納ではなく請求予定額が引き落とし日が来る前に滞納額として勘定されてしまいそのような記載になったとのことでした。
資産価値については質問者様のようにその点を気にされ購入を見送る→売り手は売れないので価格を落とす＝資産価値の低下につながるのはあるにはあるのかなと思います。
ご参考までに
A
回答日時：
2024/10/1 20:06:03
不動産屋に務めており今年の3月に中古で家を買いました。
私の場合は妻の実家から近いこと･4LDK･希望学区で、綺麗に当てはまる中古戸建を、買いました。
建築士も持っているので元々自分で設計した家に住みたいと夢見ていましたが、エリア上高すぎることもあり断念しました。
買った物件は駅からはバス便で3階建て、土地なんか20坪ありません。
資産価値としては低いですが、条件が揃いすぎてたいたため購入しましたが、後悔しておりません。
ご自身がこの家が気に入ったで買うのが良いと思いますよ。
将来的なことを考えても不動産の景気はめちゃくちゃ変わります。
私の場合は妻の実家から近いこと･4LDK･希望学区で、綺麗に当てはまる中古戸建を、買いました。
建築士も持っているので元々自分で設計した家に住みたいと夢見ていましたが、エリア上高すぎることもあり断念しました。
買った物件は駅からはバス便で3階建て、土地なんか20坪ありません。
資産価値としては低いですが、条件が揃いすぎてたいたため購入しましたが、後悔しておりません。
ご自身がこの家が気に入ったで買うのが良いと思いますよ。
将来的なことを考えても不動産の景気はめちゃくちゃ変わります。
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