教えて！住まいの先生

前提条件で相続であれば、ローンについては団信はないのでしょうか。
あるなら残債務は消えると思うので。

売却金額から控除可能な費用を引いた「益」に対して課税されます。

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＞........5000万円に対してかかりますか？
＞それともローンを差し引いた1700万円に対して.....

両方とも違います。

「売却金額（5千万円）ー取得金額」＝利益
に対して税金を計算します。

「取得金額」は被相続人が購入した金額です。
「取得金額」が不明な場合は「売却金額x5％」を取得金額として計算します。
＝売却金額の95％が利益として計算します。

先祖代々からの土地とかだと、明治時代に100円で買ったとかも可能性はあります。
取得費不明で250万円で買ったことにしてもらった方が有利になります。
ローンの残りとかは全く関係ありません。

相続時の名義変更手続きの費用なんかも取得費に加算します。

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譲渡所得税は、
売った金額ー（親が購入した金額＋相続の際の名義変更にかかわる経費＋売る際の経費）
に対してかかります

ローンは、相続税の計算の際には負債として控除することができますが、譲渡所得税に関しては関係ありません

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譲渡所得っていうのは、売れた額－買った額－手数料に対してかかるものです。ローンは関係ないですね、売ったお金で返済すればいいだけの話。買った時の額は、被相続人つまり亡くなられた方が買った時の額が使えます。取得額ってのは相続時の評価額ではなく、被相続人が取得した時の額です。
たとえば被相続人が６０００万で買っていた場合、譲渡所得税はゼロです。買値より売値の方が低いので所得は発生していないためです。被相続人が３０００万で買っていた場合、差額の２０００万から買った時と売った時の手数料を引いた額が譲渡所得になり、それに対して譲渡所得税が発生します。

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まず土地には4つの価格が存在します
簿価→取得した時の価格
評価額→固定資産税評価額
相続税評価額→固定資産税評価×国税庁評価倍率表係数
時価→査定額もしくは実際に売れた額

不動産相続で使う金額は
相続税評価額〜時価
の間のいずれかの金額を任意に選ぶ必要があり土地の価格とする必要があります
そこから △ローン残債(元金分) を引きます
3300万が元金未払分なのか、ローン残債(金利含)なのかご確認は必要です

査定額が5000万、相続税評価額を4000万と仮にします
(A.)5000万で相続する場合は1700万の相続となります。
(B.)4000万で相続する場合は700万の相続となりますが、相続後5000万で売れた為、1000万×不動産売却による譲渡所得が掛かります

相続税控除額が3000万+相続人数×600万 の枠がありますのでそれ以内の総額でしたら税金は掛かりません
申告対象なのか否かでも変わりますが
土地が絡みますので10カ月以内に清算し申告する前提でいらっしゃる方が宜しいでしょう
(申告しないと5000万×95%に対して譲渡所得税が掛かる怖れがある為

どれが一番有利か税理士さんにご相談オススメします。依頼した場合、相続総資産×◯%+土地の価格登録免許税0.4%が掛かるかと思われます
ただまずはご相談だけを

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ローンの有無は関係ありません。

その不動産の売却価格から、もともとの取得価格その他を引いたものが課税対象額になります。
親が買ったときの値段がわからなければ、売却価格の5%を取得価格として計算します。
ローンの額がわかるということは、当然、取得価格もわかるはずですから、その点は問題ないでしょう。

また、土地の保有期間によっても税率は変わりますが、こちらも、親が買ったときからの期間で考えます。

いずれにしても、ローンを完済して、抵当権を外さないと売れません。
実際には、売却代金をローンの返済に当てますから、その条件付きで売ることになります。

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