教えて！住まいの先生

地上権は「地主から与えられる権利」とは限らない点がポイントかと思います。
「地主がその気になれば与えることもできる」程度の物で、実際には地主の意向に関係なく設定されると考えた方が現実に即しているのではないでしょうか。

あなたが書いているとおり、地主にとっては賃借権の方が断然有利なのに、あえて地上権を与える意義はほとんどないと考えられます。

そうなると地上権が「地主から与えられる権利」であるなら、それでは実効性がほとんどないことになり、そもそも地上権などという権利の存在は不要なはずです。

ではなぜ地上権というものが存在するのかというと、地主が勝手に奪うことが許されないケースや、賃借権ではなく地上権を与えることでのみ成立する相手側優位な取引という場合があるからです。その代表例が「法定地上権」と「区分地上権」です。

抵当権設定されたときに土地と建物の所有者が同じであったのに抵当権が実行されたことで所有者が別々になってしまった場合に、建物の土地に対する地上権が法的に認められますが、これが「法定地上権」です。こちらは建物所有者に自動的に発生する権利なので地主の承諾はいりません。そうしないと抵当権の意義が失われるので法律で認めているわけです。

また、土地の上空や地下にも地上権が存在しますが、それが「区分地上権」です。地下トンネルの場所も地権者が地上権を持っているので、これを借地権契約をしていたりすると、土地の所有者が変わるたびごとに契約関係を見直す必要が出てきたりして複雑な事務手続きをしなければならなくなる可能性があります。でも、これが地上権であるならいちいち地主の承諾は不要なので手続きが簡素化できます。トンネルを作るのに地主が借地権が良いと頑張っても認められず、実質上地上権設定の一択になるわけです。

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