教えて！住まいの先生

それ、破産するパターンじゃないですかね。

常に満室であれば大丈夫なんでしょうけど

少子化で絶望しか見えませんけどね。

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>20年後、30年後はほぼ利益としてお金が入ってくるから
>30年後も満室の可能性は（立地の条件も加味して）高いのでしょうか？

３０年後・・・
将来のアパート維持の為に積立がきちんと出来るか？計算なく利益で贅沢をしていれば行き詰まると思います・・・
満室のアパートを目指すなら、築年数が経過するほどお客さんを呼べるような修繕・改修の維持管理も必要になります


田舎で大学の近くらしいけど
３０年後に大学があるのか？も大事ですよね、大学の需要がなくなれば借り手がいるのか？の計算も必要ですね

アパート経営が優良・需要がある場合、不動産会社は放っておかないので、知り合いのアパート以後、周辺でたくさんのアパートが建ちますよ・・・
サブリース運営側は、周辺にアパートが幾つある？需要などのバランスなんて考えることなく、土地があればアパートを建てる・運営する・・しか考えがありません

知り合いのアパートが収益優良ならば、ライバルになるアパート・賃貸はたくさん出来る可能性があると言うことこです
３０年経過して、何か都市開発（大きな箱物建設・ショッピングモールとか）があれば、もうひと収益できるかもしれませんが・・・

町というのは、年々で変化します・・・
それに合うか・合わないかで、賃貸経営も大きく変わります


都市部の月極駐車場
30・40年前、４０台前後の大型駐車は空きがないぐらい満車経営が出来ていました
時代の流れで木造戸建・木造アパートが多く取り壊され更地になるも運用が決まるまで、小さくても月極駐車場として運用され増えていく

家が壊され新築される・・・道幅も広く・見晴らしも開けてくる

駐車場が増えたことで、今まで大型駐車場を求めていた人が、より住む家から近い・安い料金の駐車場を選ぶようになる、道幅も数十年まえに比べると広く見晴らしが利く場所も増え、大型駐車場を求めなくなってきた

満車で空きが出なかった月極車庫も・・今は４～６割弱です

３０年後、今までと変わらず満室で収益できるなんて・・誰も読めません
知り合いの新築アパートの後、何も新築されない・アパートが増えない保証もありませんよね

サブリースの会社は、もし知り合いのアパートを管理していようが
周辺にアパート建設が出来るなら幾つでも増やします、知り合いさんが売買希望なら買取すればいい・・ぐらいです

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30年後も満室の可能性は、家賃設定とメンテナンス＆リフォーム次第です。
ただし、満室なら良いという訳ではなく、メンテナンスやリフォームで費用を掛け過ぎて、いつまでたっても費用を回収できないケース。家賃を下げ過ぎて修繕費用を捻出できないケースがあります。

収益を出しているオーナーは、管理会社任せにせず、出来ることは自ら行い、修繕業者も相見積を取って安い業者を探すなどの経営努力をしています。管理費用を５％出して、修繕も管理会社任せなら、資金回収できることはまずありません。

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長年大家をやっています。
新築で家賃3万円なら厳しいですね。
家賃が3万円の場所でも15万円の場所でも建築費はそう変わらないのでなかなかペイしません。(修繕費も上がってます)
また元々の家賃が安い地域なら大学の学生しか賃貸需要がないということでしょう。
もし大学が移転したり廃校になったら需要がゼロになる恐れもあります。

これからのアパート経営は「将来、日本の人口が減っても人口が減らない場所でする」と言うのがキモです。
つまり都市部ですね。
それを考えると20年後、30年後にどうなってるかは微妙です。

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大家やっています。
田舎なら土地代はそんなに高くないと思います。
どの程度の借り入れと返済か分かりませんが
おっしゃる通り10年～20年の間には外壁塗装。
空き室になれば修繕(リフォーム)費用が掛かります。
大学がずっとあると仮定して、入居に関しては大丈夫かなと
思うのですが、学生だと部屋を綺麗に使ってくれないのでは？と
思うのでリホーム費用がかかりそうですね。
無いよりはいいかもしれませんが知り合いの方が思うようには
行かないかもしれませんね。

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20年後、30年後に近くに同じ物件が出来たら入居率は下がります。家賃を下げなければ入らないでしょう。土地を持っているならともかく土地を購入しては、不利です。金利や建築価格不動産会社に支払いを加味したら利益は極わずかでしょう。

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大家をしています。

毎月の返済額は知りませんが、土地も1から買ったとなると薄利だと思いますよ。

毎月の管理費だけでなく定期・不定期にくる設備の修繕ですね。エアコン壊れたなんて言われたら大家負担で直す必要がありますし。
入居毎に不動産会社に払う広告料もありますし、火災保険料だって1棟まるごとだと結構な額ですしね。消防設備点検だってあります。
20年30年もしたら建物も痛んできますし、大規模修繕が必要です。
周囲に新しいアパートだって建つでしょう。同じ家賃で募集できる保証はありません。

また田舎の大学の側との事ですが、少子化による大学の廃校や撤退が怖いですね。
小規模大学の廃校は今でも時々ありますし、大規模大学でも学部の再編やらで撤退して学生がいなくなるとかありますからね。
（有名な所だと東海大の沼津キャンパスとか東京理科大学の久喜キャンパスとか）

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20年も経ったら大規模修繕をしないと、満室どころか7割8割埋めるのも難しくなるでしょう。20戸もあればおそらく1000万では足りないと思います。利益に対する税金やそういった修繕のための積立を考えて、詳細な損益計算・収支計算を行う必要がありますが、あまりやっていないことも多いようです。

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