教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについて 世帯年収800万 頭金0 3100万の中古マンション（築10年）購入予定 リノベ、諸費用等ローンに組み込みたいと考えているので借入3400万くらいで考えています。
ローン返済の仕方についてですが
あえてフラット35にした方いらっしゃいますか？
変動金利が固定金利を超えることはないだろうとは言われてますがもし上がった時のことを考えたら安定の固定がいいかなと考えてて、、
子育て住み替え支援（市の助成金）でフラット35の金利が5年間▲0.5%下げるもいうのがあり
1〜5年 0.32%
6〜10年 1.32%
11年目以降 1.82%
となりそうです。お得に感じるのですが皆さまの意見を聞きたくて質問させていただきました。よろしくお願いします。
あえてフラット35にした方いらっしゃいますか？
変動金利が固定金利を超えることはないだろうとは言われてますがもし上がった時のことを考えたら安定の固定がいいかなと考えてて、、
子育て住み替え支援（市の助成金）でフラット35の金利が5年間▲0.5%下げるもいうのがあり
1〜5年 0.32%
6〜10年 1.32%
11年目以降 1.82%
となりそうです。お得に感じるのですが皆さまの意見を聞きたくて質問させていただきました。よろしくお願いします。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2024/10/23 22:18:30
A
回答日時：
2024/10/21 17:05:42
今後金利は上がります。
逆に今までがタダ同然だった方が異常です。
日銀も金利は上げるって明言してるし（前回は早く上げすぎて叩かれたから次は慎重にやるでしょうけど、今後金利が上がるのはほぼ確実）
変動にして金利が今後も上がらないと考えているって事は、今後２０年間ぐらいは金利が上がらない＝不景気→日本は没落していくってことになりますし
給料だって上がらないって事です。
少なくとも海外との物価差が大きく開いて、食料やエネルギー、原材料価格がいやでも今後上がってきてインフレが普通になります。
デフレが今後２０年も続くって考える方が非現実的で
銀行としては中長期的にはインフレ率以下で貸し出しを行っていれば資産価値がどんどん下がっていくし、行員の給料や光熱費、コンピューターなどの維持管理費が上がって行くのに収益がほぼ０じゃやっていけるはずがないです。
逆に今までがタダ同然だった方が異常です。
日銀も金利は上げるって明言してるし（前回は早く上げすぎて叩かれたから次は慎重にやるでしょうけど、今後金利が上がるのはほぼ確実）
変動にして金利が今後も上がらないと考えているって事は、今後２０年間ぐらいは金利が上がらない＝不景気→日本は没落していくってことになりますし
給料だって上がらないって事です。
少なくとも海外との物価差が大きく開いて、食料やエネルギー、原材料価格がいやでも今後上がってきてインフレが普通になります。
デフレが今後２０年も続くって考える方が非現実的で
銀行としては中長期的にはインフレ率以下で貸し出しを行っていれば資産価値がどんどん下がっていくし、行員の給料や光熱費、コンピューターなどの維持管理費が上がって行くのに収益がほぼ０じゃやっていけるはずがないです。
A
回答日時：
2024/10/21 14:32:00
私は不動産屋でもあり、住宅ローンアドバイザーでもあります。
★結論
変動金利は今後も５年毎にMAX増加していっても、固定金利を上回る事はありません。
銀行員の兄も言ってましたが、昔、欧米では固定金利で借りる人は誰もいなかったようです。固定金利は金融機関が儲かる仕組みなのです。
ただ、年収が300万円台だったり、サラリーマンと違って今後未来、年収の増加の見込みが無い・少ない自営業の人が借りるのが固定金利なのです。
■金利上昇リスク値の説明
変動金利の金利上昇リスク値の計算をします。
変動金利の金利の上昇は、125%ルールがあるのです。
125％ルールは、5年ルールとセットで適用される制度です。
5年ルールは、毎月返済額が5年ごとにしか変わらないルールです。
この2つのルールが適用されていれば、急激な金利上昇があっても、
返済額は5年ごとの見直しで、125％を超えて上がることもありません。
ただし、125％ルールが適用されていても、利息の負担分は増えます。
金利上昇によって利息の割合が増えるため、毎月の返済額に
占める利息部分の割合が増えます。金利が極端に上昇した場合は、
理論上、毎月の返済額の全てが利息の支払いになることも考えられます。
◎変動金利一覧
35年払いなら、6回の金利見直しがあります。
・auじぶん銀行（市場最低金利）：年0.329％
0.329%→0.411%→0.514%→0.642%→0.803%→1.004%→1.255%
・三菱UFJ銀行：0.345%
省略します。
・みずほ銀行：年0.375%
0.375%→0.468%→0.585%→0.732%→0.915%→1.144%→1.430%
★結論
変動金利は今後も５年毎にMAX増加していっても、固定金利を上回る事はありません。
銀行員の兄も言ってましたが、昔、欧米では固定金利で借りる人は誰もいなかったようです。固定金利は金融機関が儲かる仕組みなのです。
ただ、年収が300万円台だったり、サラリーマンと違って今後未来、年収の増加の見込みが無い・少ない自営業の人が借りるのが固定金利なのです。
■金利上昇リスク値の説明
変動金利の金利上昇リスク値の計算をします。
変動金利の金利の上昇は、125%ルールがあるのです。
125％ルールは、5年ルールとセットで適用される制度です。
5年ルールは、毎月返済額が5年ごとにしか変わらないルールです。
この2つのルールが適用されていれば、急激な金利上昇があっても、
返済額は5年ごとの見直しで、125％を超えて上がることもありません。
ただし、125％ルールが適用されていても、利息の負担分は増えます。
金利上昇によって利息の割合が増えるため、毎月の返済額に
占める利息部分の割合が増えます。金利が極端に上昇した場合は、
理論上、毎月の返済額の全てが利息の支払いになることも考えられます。
◎変動金利一覧
35年払いなら、6回の金利見直しがあります。
・auじぶん銀行（市場最低金利）：年0.329％
0.329%→0.411%→0.514%→0.642%→0.803%→1.004%→1.255%
・三菱UFJ銀行：0.345%
省略します。
・みずほ銀行：年0.375%
0.375%→0.468%→0.585%→0.732%→0.915%→1.144%→1.430%
A
回答日時：
2024/10/21 09:20:30
フラット３５でも全然問題無いと思います。
実際利上げされてい以来フラット３５を選択する人は増えています。
一流大学を出て経済にとても詳しい人たちが絶対利上げは無いと言っていたのに今年利上げが行われました、この先もどうなるか分からないです。
日銀の大きな役割は円の価値の維持です、その為に必要があると判断すればどのような状況でも利上げを行います。
実際利上げされてい以来フラット３５を選択する人は増えています。
一流大学を出て経済にとても詳しい人たちが絶対利上げは無いと言っていたのに今年利上げが行われました、この先もどうなるか分からないです。
日銀の大きな役割は円の価値の維持です、その為に必要があると判断すればどのような状況でも利上げを行います。
A
回答日時：
2024/10/21 05:10:13
変動金利を選択している人たちが全体の8割を超えていますから時の政府がその人たちを敵に回すことはかなり難しいですね。
今回の選挙も石破さんはそのことについて言及しています。
金利上昇はすでに10年くらい前から言われていました。
結局10年の間、逆に変動は下がりました。
最近になって実質0.15上がるなどとなりましたが結局変動を選択した人は10年得をして固定を選択した人は大損してきた10年です。
確かに金利予測など誰にもできませんが同じ商品を高いと知りながら買う事は得策ではありません。
住宅ローン借入者の変動選択が8割という数字を甘く見ないほうが良いですね。
その8割の中には一流大学を出て経済にとても詳しい人たちがたくさんいると考えてよいですね。
変動と固定の選択は極端に臆病者で変わり者が固定を選択していると私は考えます。
貴方も変動に乗っかれば変動はそうそう上がりませんよ。
一定の固定を選択する人のおかげで変動が低金利を保てると思う事もありますが
庶民は意外と賢いですよ。
今回の選挙も石破さんはそのことについて言及しています。
金利上昇はすでに10年くらい前から言われていました。
結局10年の間、逆に変動は下がりました。
最近になって実質0.15上がるなどとなりましたが結局変動を選択した人は10年得をして固定を選択した人は大損してきた10年です。
確かに金利予測など誰にもできませんが同じ商品を高いと知りながら買う事は得策ではありません。
住宅ローン借入者の変動選択が8割という数字を甘く見ないほうが良いですね。
その8割の中には一流大学を出て経済にとても詳しい人たちがたくさんいると考えてよいですね。
変動と固定の選択は極端に臆病者で変わり者が固定を選択していると私は考えます。
貴方も変動に乗っかれば変動はそうそう上がりませんよ。
一定の固定を選択する人のおかげで変動が低金利を保てると思う事もありますが
庶民は意外と賢いですよ。
A
回答日時：
2024/10/21 01:51:01
> 変動金利が固定金利を超えることはないだろう
なぜですか？インフレし続けたら利上げせざるを得ないので、さすがに変動上がる可能性は全然ありますよ。というか、固定金利は変動金利の予測に基づいてるので結局リスクをどうとるかの話でしかありませんよ。
なぜですか？インフレし続けたら利上げせざるを得ないので、さすがに変動上がる可能性は全然ありますよ。というか、固定金利は変動金利の予測に基づいてるので結局リスクをどうとるかの話でしかありませんよ。
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