教えて！住まいの先生
Q 母が、空家化している実家の任意売却をします。手順を教えてください。 実家のローン残金450万についでです。
土地は亡き祖父、家は母名義でローンを組んでいます。 質問主は孫の私です。
「遺産分割証明書」では、祖父の前妻の娘息子3人、祖父の後妻の娘孫2人(孫が私になります)が法定相続人となりました。
「登記全部証明書」
法務局でとったところ母ではなく私の名前だと書類がとれました。
土地の名義を亡き祖父のままにできず、私の名前に変更しているようです。
固定資産税も私宛へ今年から届くようになりました。
銀行から、「催告書」作成のため「遺産分割協議書」の提出をすることと、2人で銀行に来て欲しいといわれました。
①この状況下で、実家のローン450万の返済義務は孫の私にもあるのでしょうか？
②任意売却で買取者が出る前に、ローン残額を遺産分割協議書に沿って催告されることはありえるのでしょうか？
私のイメージでは、任意売却した後に残ローンを遺産分割協議書に沿って残金を払わなければならないと思っていました。
その時点で母は自己破産し、私は一括は難しくとも5000円ずつでも返済できればいいなと..(奨学金450万が残っているので)
③任意売却では破格で売買されると聞きましたが、予測できますでしょうか？不動産ではせいぜい300万にしかならないと言われました。
コメントいただければ幸いです。
「遺産分割証明書」では、祖父の前妻の娘息子3人、祖父の後妻の娘孫2人(孫が私になります)が法定相続人となりました。
「登記全部証明書」
法務局でとったところ母ではなく私の名前だと書類がとれました。
土地の名義を亡き祖父のままにできず、私の名前に変更しているようです。
固定資産税も私宛へ今年から届くようになりました。
銀行から、「催告書」作成のため「遺産分割協議書」の提出をすることと、2人で銀行に来て欲しいといわれました。
①この状況下で、実家のローン450万の返済義務は孫の私にもあるのでしょうか？
②任意売却で買取者が出る前に、ローン残額を遺産分割協議書に沿って催告されることはありえるのでしょうか？
私のイメージでは、任意売却した後に残ローンを遺産分割協議書に沿って残金を払わなければならないと思っていました。
その時点で母は自己破産し、私は一括は難しくとも5000円ずつでも返済できればいいなと..(奨学金450万が残っているので)
③任意売却では破格で売買されると聞きましたが、予測できますでしょうか？不動産ではせいぜい300万にしかならないと言われました。
コメントいただければ幸いです。
回答
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A
回答日時：
2024/11/2 01:41:13
１、抵当権の被担保債権がわからない以上、お答えできないですね。
一般的には所有者の債務で有ることが多いです。
２、銀行と債務は別物なので、遺産分割協議書どうりにはなるとは限りません。債務は、家庭裁判所に相続放棄の陳述をしなければ、相続人全員が負担します（そのごの求償は可能です）
３、銀行から借りている場合、特約として、不動産を売却したら、期限の利益を失い、一括返済ということが多いです。
建物は、立地が良くないと売れませんね。あとお母様が被担保債権の債務者の場合、破産すれば破産財団のものになります。破産管財人が競売などで、換金します。
あと、お祖父様から、質問者様へ登記が移った原因も調べたほうが良いでしょうね。登記添付書類は、登記から３０年以内は閲覧できます（利害関係者のみ）。ここらへんの情報を把握しておいたほうが良いでしょう。抵当権設定登記の、添付書類も見たほうが良いです。
破産宣告を受けていたら、破産財団のものですので、勝手に売ることはできないですね。
被担保債権の債務者がお母様の場合、一緒に破産できるのですが。
整理してほしいですわからない点が多すぎます。
まずは、質問者様が法務局へ行って、利害関係人であることを示して、登記添付書類の閲覧から始めたほうが良いでしょう。次は破産管財人と接触してみましょう。
一般的には所有者の債務で有ることが多いです。
２、銀行と債務は別物なので、遺産分割協議書どうりにはなるとは限りません。債務は、家庭裁判所に相続放棄の陳述をしなければ、相続人全員が負担します（そのごの求償は可能です）
３、銀行から借りている場合、特約として、不動産を売却したら、期限の利益を失い、一括返済ということが多いです。
建物は、立地が良くないと売れませんね。あとお母様が被担保債権の債務者の場合、破産すれば破産財団のものになります。破産管財人が競売などで、換金します。
あと、お祖父様から、質問者様へ登記が移った原因も調べたほうが良いでしょうね。登記添付書類は、登記から３０年以内は閲覧できます（利害関係者のみ）。ここらへんの情報を把握しておいたほうが良いでしょう。抵当権設定登記の、添付書類も見たほうが良いです。
破産宣告を受けていたら、破産財団のものですので、勝手に売ることはできないですね。
被担保債権の債務者がお母様の場合、一緒に破産できるのですが。
整理してほしいですわからない点が多すぎます。
まずは、質問者様が法務局へ行って、利害関係人であることを示して、登記添付書類の閲覧から始めたほうが良いでしょう。次は破産管財人と接触してみましょう。
A
回答日時：
2024/10/30 16:18:19
①この状況下で、実家のローン450万の返済義務は孫の私にもあるのでしょうか？
→ありませんが土地を相続したのなら担保に入っているのでは?物上保証していることになりますから金融機関と話し合いをする必要があります。お母様含めてです。
②任意売却で買取者が出る前に、ローン残額を遺産分割協議書に沿って催告されることはありえるのでしょうか？
→ありませんが放置はできませんね。いずれにしても土地を処分しなくてはならなくなるでしょう。
私のイメージでは、任意売却した後に残ローンを遺産分割協議書に沿って残金を払わなければならないと思っていました。
その時点で母は自己破産し、私は一括は難しくとも5000円ずつでも返済できればいいなと..(奨学金450万が残っているので)
③任意売却では破格で売買されると聞きましたが、予測できますでしょうか？不動産ではせいぜい300万にしかならないと言われました。
→残債をどうかが問題でしょうがお母様が自己破産してあなたも土地を手放せばそれ以上の請求は無くなります。
→ありませんが土地を相続したのなら担保に入っているのでは?物上保証していることになりますから金融機関と話し合いをする必要があります。お母様含めてです。
②任意売却で買取者が出る前に、ローン残額を遺産分割協議書に沿って催告されることはありえるのでしょうか？
→ありませんが放置はできませんね。いずれにしても土地を処分しなくてはならなくなるでしょう。
私のイメージでは、任意売却した後に残ローンを遺産分割協議書に沿って残金を払わなければならないと思っていました。
その時点で母は自己破産し、私は一括は難しくとも5000円ずつでも返済できればいいなと..(奨学金450万が残っているので)
③任意売却では破格で売買されると聞きましたが、予測できますでしょうか？不動産ではせいぜい300万にしかならないと言われました。
→残債をどうかが問題でしょうがお母様が自己破産してあなたも土地を手放せばそれ以上の請求は無くなります。
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