教えて！住まいの先生

普通に見ると騙されている、またはご友人が間違えているか特殊な能力？を持っているように思います。
日本での不動産投資の場合、インカムのでない又はマイナスで、キャピタル狙いのみの投資は、資金が潤沢で特殊な情報が入る人でないと儲かりません。
それでもここ数年はこのパターンで騙された方も物件の値上がりで成功になったパターンも多いです。たまたまラッキーでした。

なお「節税になる」は騙すのによく使うフレーズではあります。

そもそも自分で勉強せず人任せの投資自体に無理があると思います。
おそらくとても素直な方なのだと思いますが、自分の事は自分で守らなければ悪い人に利用されてしまいますのでお気をつけください。

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契約違反のローンで一括返済。
プラスにもならない。

ただそれだけ

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もしかして、住宅ローンで金を借りている？
なら、条件違反ですよ
本当に友人だったら、そんな投資はさせません
5000万も適正価格だったか疑問です

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当方は20年キャリアの大家・不動産業です、始めに結論から
云いますと、この投資は失敗です。

会社も個人も投資して｛損が 出る｝は失敗です、その損と他の所得・給与
と合算して税金が戻る・安くなり「うまく 行った」は詭弁です。
投資すれば必ず儲かるべきです、5000万円かけて損が出ているのは
失敗です。

その友人とは縁を切るべきです、違う不動産会社数社を回り
「今売ると いくらで売れるか」の相場を知ることです、その
友人に相談してはいけません、丸めこまれます。
たぶん「そのうちに上がる」「年数経つと 不動産が上がる」という。

損切りをお勧めします、何年も悩み続けるのは人生の大損です、
まだ若いから取り返しが付くはずです、損切額を知るためにも
「いったい いくらで売れる」かを数社回って理解することが
肝要です。

＊建築物件は年数が経つと老化し価値がさがります、当然で修繕が
増え古ぼけてくるからです。
返済額が一定なら
赤字は年々増加し、最後には支払い困難になります。
家賃が下がり修繕費が年々増えるからです。

＊今はまだ不動産バブルです、上手く行くとトントンで逃げ切れます
いずれバブルは崩壊します、売れる価格を探って下さい。

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そもそも論、不動産投資で『一戸建て』を買うってかなりリスキーです。
普通は『アパート』のように、複数の部屋がある物件を購入するものです。

何故なら、一戸建ては１世帯が入居しないとすぐに収入がゼロになりますが、アパートなら１世帯がいなくなっても他の部屋からの家賃収入があるからです。

今の入居者だっていつか出ていくでしょうし、これが５月とかに退去されたら最悪ですよね。
普通は２～４月頃に人事異動などで新居を探しますから、ほぼ１年間家賃が入らなくなります。

よく銀行が融資をOKしたなと思いましたし、まさかとは思いますが住宅ローンで賃貸物件を買ったわけじゃないよね？と思ったくらいです。

かなりリスキーかと思います。

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最初から「家賃収入＜ローン返済」になるような投資ははっきり言って失敗です。
それに固定資産税や修繕費などの支出を加えたらますます赤字が増えます。
この赤字を給与所得と相殺して「減税になるよ！」と勧めてきたのかもしれませんが、一方で損を出してるのだから税金が減って当たり前ですね。
でもローンを組んで最初から現金持ち出しはリスクが大きいですよ。

確定申告は1月〜12月の1年間の収入について申告します。
2022年の12月から始めても、家賃収入が2023年の1月以降に発生したのなら、初回の確定申告は2023年の分を2024年の2〜3月にすることになります。

また不動産所得に関しては還付金によって節税になるので、毎月の給料の所得税に反映されるわけではないです。
されるとしたら、後払いの住民税が少し安くなるということ。
住民税は確定申告後の6月から翌年5月まで給料天引きになるので。
ただ金額が大して変わらないので減っても気が付かないかもしれません。

毎月マイナスなら今後はよほど家賃が上がらなければずっとマイナスが続くはずです。
それどころかマイナスは大きくなりますよ。修繕費が増えますから。
立地が良くて売った時に土地が値上がりしてたらいいのですがそれはわかりません。
なので、投資としては微妙ですね。

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不動産投資自体がリスクがあり、場合によっては赤字になる投資ですが、自己資金ではなくローンでやる場合は当然さらに難しくなります
そんなものを素人の他人に勧めてる時点で、その友人が本当にその道のプロなのか怪しいです
不動産投資のプロなのではなく、不動産物件を他人に売りつけることのプロの間違いなのではないですか？

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借入は不動産投資ローンですよね

それでしたら還付金などありませんし毎年確定申告は必要ですね

不動産投資は不動産収入と言って毎年の確定申告が必要になります

また銀行借入の元金は経費にはなりません
主な経費は借入利息、固定資産税、管理費などですね

そこに建物の減価償却が加わり全体の収支が確定しますからあなたの給料と不動産収入を差し引きすれば良いですね

不動産収入が赤字ならば日頃の給料から差し引かれますから節税にはなりますがその分キャッシュが減りますね

基本的にはそうなりますが確定申告はあなた自身でしていますか？

それとも税理士ですか？

あなた自身でしていれば理解出来るとは思います

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賃貸なんて土地持っているから、更地にしていると固定資産税が高いから建物建てて運用している位で、土地から買って儲けなんてでないよ。
約20年前の安い時期ならともかく。

いまのうちに売って損切したほうがいい。

まさかと思うが今流行りの住んでないのに住宅ローン組んでないか？
銀行にばれたら、住宅ローンは住んでないと組めないから貸しはがしにあうよ。
全部一括返済するか普通のローンの金利にされる。

戸建ての賃貸なんて、リフォームするのにお金かかるし、キッチンやユニットバスの交換とか換気扇お風呂の換気扇も給湯器は15年すれば壊れるしスイッチなんて安いけどスイッチも壊れる。

古くなると借り手がつかなければ家賃は入らないし。

友人がその道のプロじゃなくて友人が赤字なのであなたを紹介して紹介料もらってる可能性があります。

そういうのは友達じゃないんだよ。
自分だけだよ友達だと思っているのは。
20世紀少年見たことある？犯人は友達なんです

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その友人とやら。
必ず破綻する。

5000万なんて有り得ない。
無知の極み。

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