教えて！住まいの先生

Question

Q 不動産会社に勤務しております。不動産業者(自社)が自ら売主となり、個人である買主と売買契約を締結する場合において、

自社で扱っている中古住宅を販売する際の契約不適合責任免責についてご教示ください。

宅建業法40条
自ら売主〜引渡しの日から2年以上〜買主に不利となる特約をしてはならない。
とありますが、

例えば
自社で中古の建物を買取し再販する際、古家付土地扱いもしくはリフォーム前なので、
多少雨漏りの疑いがあるが現在はっきりとは確認出来ない、白蟻かもと思われる被害が微小に確認出来るが詳細は不明の様な物件の場合、
その分安い価格で再販する代わりに、
・現状有姿での引渡しを買主は了承承諾するものとし、現状疑いのある雨漏りや白蟻などの被害に関しても異議を述べないものとします。
上記の様な特約を附加した場合、
特約は有効になるものなのでしょうか？

宅建業法40条の内容ですと買主に不利となる部分に引っかかってしまい特約が無効になる可能性もある様にも思いますが、
しっかり修繕した中古物件としての扱いではなく古家付土地の様な扱いで販売するなら免責が有効になる様にも思いますがこの様なケースの場合、特約の効力はどうなるのでしょうか？

質問日時： 2024/11/17 05:40:11 解決済み解決日時： 2024/11/20 07:32:26
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Answer 1 · 2024-11-20T07:32:26.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/11/20 07:32:26

契約不適合責任の本旨は契約内容にそぐわない瑕疵の保証です。

瑕疵担保責任は住宅の躯体部分の瑕疵の保証です。

両者は似ていますが、最近の判例はかなり異なってきています。

契約内容がそもそも古い家で瑕疵が顕在化しているものであり、それを買主が承知してする契約であればその部分の免責は有効です。

例えばおっしゃるシロアリや腐食については重説で説明があれば免責になりますが、地下から産廃が出てきた場合は責任を負わなければなりません。

ですので、2年の契約不適合責任は必ず付けた上で、免責事項を説明しなければなりません。

全免責にすると、全免責がおっしゃるように無効になり、思わぬ瑕疵があった際は責任が出てきます。

あくまで不適合は2年。ただし、分かっている範囲のシロアリと腐食は除外する。ということになります。

判例ではボイラーの故障であっても中古としての価値分は責任ありとなっています。

要はどういう契約なのか、が重要視されてきてるわけです。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2024/11/20 07:32:26

分かりやすく詳しく教えて頂きありがとうございました。

Answer 2 · 2024-11-17T10:18:16.000+09:00

A 回答日時： 2024/11/17 10:18:16

現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

（買主に不利となる）特約は無効です。

雨漏りの具体的可能性・シロアリの被害状況をすべて告知のうえ買主が了承して契約すれば、売主業者は契約不適合責任は負いません。

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Answer 3 · 2024-11-17T08:36:18.000+09:00

A 回答日時： 2024/11/17 08:36:18

無効です。
雨漏り有
白あり有
として告知して売買するしかありません

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Answer 4 · 2024-11-17T06:57:28.000+09:00

A 回答日時： 2024/11/17 06:57:28

売主業者で買主素人なら公には認められない。
自社物件を大手仲介に同様の旨で媒介巻く事は断られる。契約上では負うようになる
もしそれで売り逃げして裁判になると
業者負ける。

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