教えて！住まいの先生

担保割れしていなければ最悪のケースでも銀行は損しません。

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こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。

１）銀行の融資担当とメーカーの営業とは持ちつ持たれつの関係です。営業成績を上げるためには、建築主が不動産経営の素人でもメーカーのサブリースがつくと、アパートローンの審査が通りやすくなる仕組みです。

２）まあ、メーカーの営業も相続税にそこまで詳しくないと思いますが、借家権割合や敷地面積によっては小規模宅地の特例も使えるので、満室経営なら大きな相続税削減効果がある訳ですが、詳細な説明まではしないで売っているのでしょうね。「年寄りを騙している」と言われても仕方ないかもですね。

★その地域でアパートローンの破産者が続出すれば、銀行としても初めて問題意識を持つかもしれませんが、大きな問題が顕在化するまでは営業第一主義なのかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

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融資先は、例えその賃貸物件が不良債権になったと
しても、他の財産のある農家なら、無謀な融資でも
行なうのではないでしょうか。
担当者もすぐに転勤しますし、その後のことなど
気にしません。

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銀行は建築会社が作った事業計画書に基づき独自の検証を行ったうえで他の資産なんかも見つつ「総合的に判断」します。

他の資産は推定相続人（連帯保証人にさせられる）の勤め先や給与なんかの情報も含まれますし、総合的ってのは「返せなくなって担保を没収しても損しないか」まで含まれます。

先祖代々の土地なんだから子々孫々まで承継しなければいけない、といった「呪い」に支配されてると、土地は残るけどリスクと隣り合わせなうえろくに金も産んでもらえない計画に乗るしかなくなっちゃいますね。

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