教えて！住まいの先生

みなさんならどちらを選びますか？

ニーサを使うなら圧倒的に全期間固定。フラット35が最強。
その２択なら固定。



仮に金利変動無しだと
2250万0.8%だと10年後は1670万円程残っています。
2200万円1.3%だと10年後は1710万円程残っています。

5年目くらいで残債額は逆転します。

5年以内に完済する(例えば宝くじ当選等)場合には固定の方が有利です。



次に、「目先だけ」の金利変動を考えます。
日本銀行は上げると言っているも同然なので、直後から1.05%(0.25%up)が適用された場合を考えます。

この場合には240か月目まで残債が逆転しません。つまり金利固定期間の間は常に「固定が有利」です。固定期間内のどこで一括返済しても絶対に固定金利が有利です。

だから、２択で選ぶのであれば10年固定が有利です。





助言

NISAは明確に投資です。iDecoと違って退職金の類ではありません。
もし金利が急騰して、住宅ローンが払えなくなった場合に破産免責を取るのが難しくなります。正確に言うと免責は出るけど管財事件になるので破産費用が増加して「破産手続きに入ること」自体が難しくなります。

基本的に負債を抱えている間は、投資はせずに最優先で負債の削減を行うべきです。投資をしなければ破産はかなりお安く済みます。何なら自分でやれば(破産申請ぐらいなら大抵は自分自身でできます)任意整理より手出し負担が安く上がります。
「破産費用を捻出できないから破産できない」という最悪な事態を回避するべきです。破産できないのは本当に命に係わります。

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最初の10年間は金利1.3%で11年目以降は最大金利2.3%になる固定かで迷っています。

多分勘違いされてると思いますが2.3%超えた時点で超え分は支払わなくても良いと思ってませんか？超えたら満期まで支払い金額は同じだけど満期後超え金利分を支払うと言う物だと思います。

それなら変動でも良いと思いますよ。

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2200くらいなら上がってもそれほどではありませんからじぶん銀行の変動ですね

迷う必要などありません

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今から借りるならどう考えても固定金利ですね。今月に0.25%上がるのはほぼ決まってそうですし、来年の7月にさらに0.25%、その12月までにはさらに0.25%は上がるでしょう。来年度中に政策金利は1%になると思われ、変動金利は1.4%ぐらいになっているでしょう。10年後の政策金利は2%ぐらいと思います。
また、余剰資金をNISAで運用はいいですが、相場が悪いときにはなかなか引き出すことが
できないのが人間です。リーマンショックのときには元本割れし戻るのに5年かかりました。20年とか30年とか資産運用している人なら元本割れはしないで済む可能性が高いですが、5年や10年しか資産運用していない人は普通に元本割れします。変動金利が想定以上に上がって繰り上げ返済しようとした時に元本割れしていたら、あなたは引き出せますか？

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最初の10年は月々6.5万円、それ以降は月々7.3万円、総利息780万円

変動金利が35年続くなら、
月々6.0万円、総利息323万円

もし11年以降に金利が2.3%になったら、
月々7.1万円、総利息670万円

金利の変動リスクを銀行に委ねられる全期間固定金利が借りれるメガバンクとかでは借りれませんか？

金利は上昇すると思いますが、じゃーどのくらい上昇するか？なんとも言えないですよね。
結局は結果論になりますし。

月々の支払いは、固定金利を支払い可能な状態を維持しつつ変動金利で借りるのが安く借りれると思います。

金利上昇しても支払い対応可能なら変動
金利上昇したら支払いに窮するなら固定

すみません答えになってないかもですね。。。

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04FSU3S

私なら変動。
単純計算で、実質総支払額の差は450万強。

変動で手数料取られるとと言うのは、聞いたこと無いですが、、、
手数料を引いても400万強。

当初借入2200万で、400万強の差をひっくり返す程、変動金利が上がるとは思えませんし、、、

「最初の10年間は金利1.3%で11年目以降は最大金利2.3%」
迷うと言う事は↑でも支払えると言う事なので、金利上昇が不安なら、変動で組んでも、件の固定で支払ってるつもりで、生活して貯蓄していけばイイだけかと。

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今は信じられないくらいすべてが値上がりしていますよね。うちは7年前、金利が上がるはずないと言われていた時に35年固定1.1%（最初10年は0.6%）でローンを組みました。
私なら固定10年を選びます。団信無料ですし、借入額が2200万くらいならそんなに負担にはならなそう。

35年固定は無理ですか？私の予想ですが金利は今後必ず上がります。

ニーサもいいですし、最近は上がってばかりですが下がる時もあるので、いざお金を使おうと思った時に思うようにならない事もあります。あれはあてにしないでほっとくくらいがいいかと。

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