教えて！住まいの先生

低金利のうちに多めに払う元金均等返済のがお得だと思うのですが、間違っていますか？

まぁ、「間違いじゃない」といえば間違いじゃないです。

でも、「変動金利を選ぶ」ということは「金利が上がらないことに人生を賭ける」ということでもあります。
そんなことを考えるくらいなら普通にフラット35でも借りれば良いと思います。目先が怖いだけなら10年固定とか5年固定とかもあります。
だから私は、「変動金利で借りるなら元利均等にした方が良い、金利変動が怖いなら金利は固定が良い。」と思います。



40年ローンを考えていますが、20年後くらいに全額繰上返済か払える分繰上げ返済するとしたら、元利金等と元金均等どちらが得になりますか？

「損とか得とかは無い」です。
利息は「借りたこと」に対する対価ですので、残債が少なければ利息の発生が少ないことも当然です。
損得ではなくて、「金利、利息の発生を抑える」という趣旨でしたら、元金均等の方が早く残債が減るので発生が抑えられます。



それとも団信の保証が付くので、全額繰上げ返済すると勿体無いですか？

「保険」というものは安心を購入するために購入する「商品」です。
2000万円の20年定期は(今30歳、20年後50歳として)50歳から加入しようとすると健康でも1万2千円前後の保険料が必要になります。
2000万円に1%の金利が付くとして、年20万円。
同じ金額を個人向け国債で運用するとして受け取り金利が0.6%前後。ということは税引き後年10万円。差し引きは10万円。
1.2万円×12=14.4万円。なので「得」という考え方もあります。

ただ、信用生命保険は「保険金額が先細りする」という性質があるので、一概に2000万円の20年定期と同等と言えません。
10年後の残高が1000万円と考えると、1000万円10年定期と同等でしょうという考えもあり、この場合には月額4000円程度。
0.4万円×12=4.8万円<10万円。
と考えることもできます。

信用生命保険は保障が先細りで保障機能が弱いから「個人的見解では不利」だと思います。



全額返済した後にすぐ癌になったりしたら損ですよね？

それはおっしゃる通りでございます。

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