教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの専任媒介についてお聞きします。購入側の立場です。 専任媒介物件を、その専任の不動産屋ではない別の不動産屋が仲介することも可能なのでしょうか？
ネットで定義を調べると特定の不動産業者にのみ不動産の媒介を依頼する契約、とありましたが、疑問に思うことがあったのです。
先日、とある中古マンションについて、割と大手の専任媒介の不動産屋に内覧をお願いし同行してもらいました。後日に「他の仲介業者から仲介された客が一番手で申込をする予定」と連絡がありました。
専任媒介で、他の仲介業者の仲介を受けることが可能なのか疑問が浮かびました。私に購入申し込みを早期に決めさせるための嘘なのではないか..とは頭によぎりましたが、特に不動産会社に聞くことはなく(まさかそんな嘘つくかと..)
気に入った物件なので、申し込みをしようかと思っていたところです。
ただ、値引き交渉も考えていたところ、専任媒介不動産に相手方の状況を聞くと値段交渉なしでの申し込みとのことでした。値引きその他交渉もできればしたかったところ、契約の土俵に上がるためには、こちらも交渉なしでの申し込みをせざるを得ずでした。
ただ、本当にその、「他社仲介の人」が存在しているのか、疑問は消えず(専任の業者には直接聞かず..)こちらに質問させていただきました。
お詳しい方がいたら、専任物件で他社仲介が可能なのかお聞きしたいです。
また、今後の参考に、もしそのように他社の仲介が可能だとしたら、おそらく買い手の仲介手数料にメリットがあるからではないかと推測しますが、専任媒介で他社を利用するメリット、デメリットあれば教えてくださるとありがたいです。
先日、とある中古マンションについて、割と大手の専任媒介の不動産屋に内覧をお願いし同行してもらいました。後日に「他の仲介業者から仲介された客が一番手で申込をする予定」と連絡がありました。
専任媒介で、他の仲介業者の仲介を受けることが可能なのか疑問が浮かびました。私に購入申し込みを早期に決めさせるための嘘なのではないか..とは頭によぎりましたが、特に不動産会社に聞くことはなく(まさかそんな嘘つくかと..)
気に入った物件なので、申し込みをしようかと思っていたところです。
ただ、値引き交渉も考えていたところ、専任媒介不動産に相手方の状況を聞くと値段交渉なしでの申し込みとのことでした。値引きその他交渉もできればしたかったところ、契約の土俵に上がるためには、こちらも交渉なしでの申し込みをせざるを得ずでした。
ただ、本当にその、「他社仲介の人」が存在しているのか、疑問は消えず(専任の業者には直接聞かず..)こちらに質問させていただきました。
お詳しい方がいたら、専任物件で他社仲介が可能なのかお聞きしたいです。
また、今後の参考に、もしそのように他社の仲介が可能だとしたら、おそらく買い手の仲介手数料にメリットがあるからではないかと推測しますが、専任媒介で他社を利用するメリット、デメリットあれば教えてくださるとありがたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/1/26 21:57:42
専任媒介・専属専任媒介・一般媒介・・・と
業界では3種類の媒介契約のスタイルが有りますが、そのスタイルの主旨は
「売主↔売ることを手伝う不動産業者」の間の関係性を表す事が主体です
例えば売主さんがいますよね、そして不動産業者Aが居ます
売主さんはAさんに売却を頼みました・・・で媒介のスタイルを
「専任媒介」と取り決めました・・すると、売主さんは業者Aとだけ
直接的には売却を進める事しか出来ません。
「専属専任媒介・専任媒介」がこのスタイルで、ここが「一般媒介」で
取り決めてたら、売主さんは他の業者BでもCでもDでも無限に
売却を頼んで直接話を進める事が出来ます。
ま、簡単に言うと「専任」と言う名称がついていたら売主さんは
それを頼んだ業者経由でしか直接の売却は出来ない・・
と、思って貰ってイイです。
で、売主さんが業者Aに専任で売却を頼みました・・・→
業者Aは売却活動でネットやその他の関連に「売り物件」として
情報を世界中に流します・・
で、その物件に買主を付ける側の業者・・いわゆる「買い側の業者」は
原則、無限にどの業者でも買主を付ける事は可能です・・
であなたのケースですが、仮にあなたが購入を住談している業者をBとします
Bは売主直接に「買いたい」と言う話は持って行けませんが
「B→A→売主」の序列で話を進める事に成ります。
で一つ前に戻りますがこれは「C→A→売主」でも「D→A→売主」でも
問題無いんです・・いわゆるどの業者でも、Aに話を持って行きさえすれば
買主を付ける事は可能って訳です
とにかくAを仲間に入れずに飛ばす事さえしなければOKなんです
あなたが「専任専任」と言ってるのはあくまで「売主↔業者A」の
関係性の話ですので直接はあなたに関係ありません
で、今回の流れで言ったらBとあなたの前に、どこかのCと他の買いたい人
もしくはDと他の買いたい人・・の返事が早く申し込みが早かった・・
と言うだけの話で、これは中古売買の場合は普通に良くあるケースで
「タッチの差で負けた」と言うのは日常茶飯事なのです
業界では3種類の媒介契約のスタイルが有りますが、そのスタイルの主旨は
「売主↔売ることを手伝う不動産業者」の間の関係性を表す事が主体です
例えば売主さんがいますよね、そして不動産業者Aが居ます
売主さんはAさんに売却を頼みました・・・で媒介のスタイルを
「専任媒介」と取り決めました・・すると、売主さんは業者Aとだけ
直接的には売却を進める事しか出来ません。
「専属専任媒介・専任媒介」がこのスタイルで、ここが「一般媒介」で
取り決めてたら、売主さんは他の業者BでもCでもDでも無限に
売却を頼んで直接話を進める事が出来ます。
ま、簡単に言うと「専任」と言う名称がついていたら売主さんは
それを頼んだ業者経由でしか直接の売却は出来ない・・
と、思って貰ってイイです。
で、売主さんが業者Aに専任で売却を頼みました・・・→
業者Aは売却活動でネットやその他の関連に「売り物件」として
情報を世界中に流します・・
で、その物件に買主を付ける側の業者・・いわゆる「買い側の業者」は
原則、無限にどの業者でも買主を付ける事は可能です・・
であなたのケースですが、仮にあなたが購入を住談している業者をBとします
Bは売主直接に「買いたい」と言う話は持って行けませんが
「B→A→売主」の序列で話を進める事に成ります。
で一つ前に戻りますがこれは「C→A→売主」でも「D→A→売主」でも
問題無いんです・・いわゆるどの業者でも、Aに話を持って行きさえすれば
買主を付ける事は可能って訳です
とにかくAを仲間に入れずに飛ばす事さえしなければOKなんです
あなたが「専任専任」と言ってるのはあくまで「売主↔業者A」の
関係性の話ですので直接はあなたに関係ありません
で、今回の流れで言ったらBとあなたの前に、どこかのCと他の買いたい人
もしくはDと他の買いたい人・・の返事が早く申し込みが早かった・・
と言うだけの話で、これは中古売買の場合は普通に良くあるケースで
「タッチの差で負けた」と言うのは日常茶飯事なのです
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/1/26 21:57:42
早速ありがとうございました！
みなさま分かりやすく理解できたので迷いましたが、一番に例示しながらご回答くださったこちらをベストアンサーとさせていただきます。
回答
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A
回答日時：
2025/1/26 16:52:31
仲介手数料は売主側仲介手数料と買主側仲介手数料の両方があります。
専任媒介は売主によって、
売主側仲介会社が決まってるだけで、
買主は買主側仲介会社を自由には選べます。
ただし、大手では二重で手数料を貰うために、
人気物件は囲い込みというのをしてるケースもあり、
その場合は様々な理由で妨害されるケースは多いです。
大手は二重取引が評価されるので、
自社物件内だけでやりたいんでしょうね。
専任媒介は売主によって、
売主側仲介会社が決まってるだけで、
買主は買主側仲介会社を自由には選べます。
ただし、大手では二重で手数料を貰うために、
人気物件は囲い込みというのをしてるケースもあり、
その場合は様々な理由で妨害されるケースは多いです。
大手は二重取引が評価されるので、
自社物件内だけでやりたいんでしょうね。
A
回答日時：
2025/1/26 15:41:33
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）専任の会社が自社に直接買い付けを入れたお客さんを優先したいのは当然のことですが、例えば、なかなか自社に直接買い付けを入れるお客さんが見つからず、他社経由のお客さんが買付をいれて、それを売主に報告してしまった段階ですと、簡単に他社経由のお客さんを切ることができない状況になることがあります。
２）売主に専任媒介で依頼されていても、全く買付がなく、ロクな報告ができないと、売主から媒介契約の更新をしてもらえなくなるリスクもあるので、他社経由のお客さんでもタイミング次第で、売主に報告してしまうことは普通にあります。本来、専任媒介の仲介業者が囲い込みをしてしまうことは売主にとって好ましくない行為で、今後は法律でも規制される報告なので、今後はあからさまな囲い込みは大手でもしにくくなる状況になっています。会社も行政処分のターゲットになることを恐れて、徐々にそのような行為を減らしておかないと会社が行政処分を受けるリスクをあり、そこを考慮して現場に指示を出している可能性があるかと思います。
★買主の買付の成功率を考えれば、依然として専任媒介の会社に直接申し込む方が成功率が高い訳ですが、今後は他社経由の客をありきたりな理由で断ることが会社への行政処分リスクを高める行為になる場合もあり、大手になると一度数か月の営業停止を受けてしまうと、億単位の減収になるので、現在は他社経由の客も徐々に慎重に扱うようになる段階にきているかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）専任の会社が自社に直接買い付けを入れたお客さんを優先したいのは当然のことですが、例えば、なかなか自社に直接買い付けを入れるお客さんが見つからず、他社経由のお客さんが買付をいれて、それを売主に報告してしまった段階ですと、簡単に他社経由のお客さんを切ることができない状況になることがあります。
２）売主に専任媒介で依頼されていても、全く買付がなく、ロクな報告ができないと、売主から媒介契約の更新をしてもらえなくなるリスクもあるので、他社経由のお客さんでもタイミング次第で、売主に報告してしまうことは普通にあります。本来、専任媒介の仲介業者が囲い込みをしてしまうことは売主にとって好ましくない行為で、今後は法律でも規制される報告なので、今後はあからさまな囲い込みは大手でもしにくくなる状況になっています。会社も行政処分のターゲットになることを恐れて、徐々にそのような行為を減らしておかないと会社が行政処分を受けるリスクをあり、そこを考慮して現場に指示を出している可能性があるかと思います。
★買主の買付の成功率を考えれば、依然として専任媒介の会社に直接申し込む方が成功率が高い訳ですが、今後は他社経由の客をありきたりな理由で断ることが会社への行政処分リスクを高める行為になる場合もあり、大手になると一度数か月の営業停止を受けてしまうと、億単位の減収になるので、現在は他社経由の客も徐々に慎重に扱うようになる段階にきているかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2025/1/26 07:47:47
専任媒介契約するのは、売主と不動産屋なので、
買主は自由に他の不動産屋を選べます。
売主ー仲介不動産屋：仲介不動産屋ー買主
という関係で、仲介不動産屋を2社入れます。
払う手数料も同じです。
買主は自由に他の不動産屋を選べます。
売主ー仲介不動産屋：仲介不動産屋ー買主
という関係で、仲介不動産屋を2社入れます。
払う手数料も同じです。
A
回答日時：
2025/1/26 04:45:25
専任または専属専任媒介契約でも他社からの仲介は可能です。というのもその契約を結んでいるのはあくまで売主さんだからです。買主側には関係ありません。なので買主は別の不動産業者経由でその売主側の不動産業者を通して売主さんに買いたいと申し込むことが出来ます（売買契約時ですが買主は買主で媒介契約を不動産業者と結びますが、売主と同じ業者である必要はありません）。専任、専属専任は他の業者にも情報を共有して買主を探すことになっているので
買い手側の仲介手数料にメリットがあるかはわかりません。そういう場合もあることもあるでしょう。だいたい不動産業者は仲介手数料は法定上限取るので
買主のメリットとしては信頼出来る不動産業者や担当者ならその人に任せられるとかいくつもの業者を回らなくても1つの業者で複数見れるというところでしょうか。これは専任だろうが一般だろうが同じです
一応念の為に書いておくと、一般媒介はあくまで売主さんがいくつもの業者と媒介契約出来るというだけで、仮にとある不動産業者であなたが紹介された物件があったとしてその物件が一般媒介だとしてもあなたに紹介した不動産業者が売主さんと媒介契約を結んでいるとは限りません
買い手側の仲介手数料にメリットがあるかはわかりません。そういう場合もあることもあるでしょう。だいたい不動産業者は仲介手数料は法定上限取るので
買主のメリットとしては信頼出来る不動産業者や担当者ならその人に任せられるとかいくつもの業者を回らなくても1つの業者で複数見れるというところでしょうか。これは専任だろうが一般だろうが同じです
一応念の為に書いておくと、一般媒介はあくまで売主さんがいくつもの業者と媒介契約出来るというだけで、仮にとある不動産業者であなたが紹介された物件があったとしてその物件が一般媒介だとしてもあなたに紹介した不動産業者が売主さんと媒介契約を結んでいるとは限りません
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