教えて！住まいの先生

まあ、登録免許税は、相続や実際に面積の分割を伴う共有物分割などは同じですです。

財産分与には、贈与税がかからないですね。
やすいと思います。

所有権と抵当権は独立した物権なので、ローンとは関係なく、移転することができます。

ただ、住宅ローンには、一般的には、所有権を移転した時に、債務は期限の利益を失い、一括弁済するという特約があり、一括弁済する必要が出て来るのが普通です。

奥さんの部分の住宅ローンに関しては銀行側が免責的債務引受（ご主人が引き受ける）をしてくれれば問題無いですが、実務ではなかなかしてくれないのが現状です。

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極めて重要な人と内容を無視しています。

債権者＝抵当権者です。
共有者間で持ち分の譲渡等が勝手にできるのは、所有権のみの場合です。

抵当権者の承諾なく、勝手に都合よくは不可能です。

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コンサルとして、実務で同じような問題に対応しています。
多くの方が財産分与についてよく知らないまま回答していますが、オーバーローンの場合は、それは財産分与の対象外です。ローンの支払っている途中では、まだ自分の物ではない（銀行の物）なので、分けられないという理屈です。

共有名義と言うことですので、先ずは金融機関に相談してください。連帯債務者（連帯保証人）から、離婚をするということで配偶者を外してもらわないといけないです。これは、金融機関と妻の契約なので金融機関が了承しなければできません。借り替えるということですので、問題はないと思いますが・・・・。

妻の持分に関しては、持分放棄でできます。

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持分移転登記を財産分与でするなら、贈与税はかかりません。
10分の１の移転なので、不動産取得税もかかりません。
買った時よりも現在のほうが不動産価格が上がっているなら、奥さんに譲渡所得税がかかる可能性はあります。

財産分与を原因として登記をするなら、「離婚後」しかできません。離婚に伴う財産分与なので、原因日は離婚の日以降になります。

ローンの借換えの登記は、債務者変更なのか、抵当権者も変わるのか知りませんが、どちらにせよ、登記義務者は所有者です。離婚前にするなら、奥さんの協力（契約書への押印、登記の委任状への押印）も必要です。
離婚後に奥さんの持分をご主人に移転してからローンの借換えをするなら、奥さんは関係ありません。

一度しっかりと司法書士に相談したほうがいいと思います。

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ローンの元である金融機関が借り換えで同意しているのなら所有権移転登記と抵当権の抹消と再登記は可能です。その持分1/10は凡そどの程度の金額になるのでしょうか。暦年贈与の控除額をはるかに超えているのなら所有権移転の原因を贈与ではなく財産分与とし登記すればよいです。贈与税はかかりません。登記の登録免許税は20/100０です

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住宅ローン契約で返済中の所有権移は禁止されていますので、
所有権に関わる変更をするなら新条件で新ローンへ借り換えが必須です。
オーバーローンはあなたの不動産と債務を比較した金融状態で、
不動産の価値そのものとは関係ないので、
贈与するなら相場金額に応じた贈与税が掛ります。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
住宅ローンの残債がある状態で「離婚」をするなら、家庭裁判所の調停離婚を申請することをお勧めします。
なぜなら、調停で法律に基づいた手続きをしないと、後年のトラブル発生は元より、そもそも返済中の「名義変更」は、銀行が認めないからです。

これが調停で離婚したならば、法治下の手続きとして、銀行はそのまま
「名義変更」を甘受するからです。
独自に離婚などなら「契約違反」として、一括請求されるのです。

調停で離婚を結審されれば、「財産分与」（法律用語）として、多くの場合、登記名義人の伴侶名義で単独登記が承認されるからです。

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