教えて！住まいの先生
Q マンション管理について 理事長をしています。ある階から漏水し、下の階に被害が出ました。漏水させた側は自費で修理、下の階は火災保険でお金かおりることになりました。
保険調査料については、約22万円承認されて、すでに振り込まれました。しかし修繕費用が、まだ保険会社から承認されません。工事費の見積もりは約80万円です。
被害が出てからかれこれ2か月になるため、カビが発生しており、被害がさらに広がりそうなので、保険がおりる前に、マンション積み立て金から一時的に修繕費用を出してあげよう、と管理会社の担当と今日話し合いました。
一般会計は毎年500万円近く予算がありますが、急な修繕のための予備費みたいなのは、50万円程度です。いずれは保険金が出るとは思うのですが、積み立て金で建て替える件について、臨時の理事会を開いていません。規約などに違反するおそれはありますか？
被害が出てからかれこれ2か月になるため、カビが発生しており、被害がさらに広がりそうなので、保険がおりる前に、マンション積み立て金から一時的に修繕費用を出してあげよう、と管理会社の担当と今日話し合いました。
一般会計は毎年500万円近く予算がありますが、急な修繕のための予備費みたいなのは、50万円程度です。いずれは保険金が出るとは思うのですが、積み立て金で建て替える件について、臨時の理事会を開いていません。規約などに違反するおそれはありますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/21 11:28:55
おそらく管理組合で掛けている火災保険に「水濡れ原因調査費用特約」と「居住者包括賠償特約」が付保されているということでしょう。
そうだとすると、「漏水させた側は自費で修理、下の階は火災保険でお金かおりる」「調査料については、約22万円承認されて、すでに振り込まれました」という2点は合点がいきます。
それから、22万円はすぐ振り込まれたのに修繕工事費の80万円はまだ振り込まれないことについては、おそらく保険会社の支払い基準として、30万円までは見積もりと証拠写真と保険金請求書だけで比較的すぐに支払われるけれども、30万円を超えたときには調査員に現場調査をさせて、それが妥当な金額かどうかを査定するからだと思われます。
ところで、管理組合が修理代金を立て替えるということについては、保険金が必ず降りるという前提ならば、それは経費には該当しません。というのは、会計処理上は経費ではなく「立替金」という貸借対照表上の資産勘定に計上されるので、修繕費でも予備費でもなく、したがって、予算に計上していないからダメということにはなりません。保険金が下りた時点で、立替金を消せば済むだけです。したがって、規約違反にはなりません。
ところで、2カ月経って「カビが発生しており、被害がさらに広がり」というのは、見えない部分の漏水箇所がまだ完全に乾いておらずに、着工できないということではないでしょうか。そうだとすると、今後もさらに被害箇所が拡大する可能性があって、かりに補修したとしても、またやり直しということになりかねないので、もうしばらく様子を見て完全に乾いたのを確認してから補修を実行するということではないかと思います。したがって、保険会社としても、最終的な見積書あるいは請求書が出ていない以上、保険金を支払うことができないということではないかと思います。
ですから、管理会社と保険会社に、まずは保険の特約内容を確認し、なぜ2カ月も待たされているのかということとを確認すべきだと思います。そして、もし上記のように完全に乾くまで待っているということで、かつ、保険金が降りる可能性が高いのであれば、会計処理としては、立替金として一般会計から支出してあげてもよいと思います。繰り返しになりますが、それは修繕費でも予備費でもなく、したがって予算をオーバーすることでもないので、規約違反にはなりません。
そうだとすると、「漏水させた側は自費で修理、下の階は火災保険でお金かおりる」「調査料については、約22万円承認されて、すでに振り込まれました」という2点は合点がいきます。
それから、22万円はすぐ振り込まれたのに修繕工事費の80万円はまだ振り込まれないことについては、おそらく保険会社の支払い基準として、30万円までは見積もりと証拠写真と保険金請求書だけで比較的すぐに支払われるけれども、30万円を超えたときには調査員に現場調査をさせて、それが妥当な金額かどうかを査定するからだと思われます。
ところで、管理組合が修理代金を立て替えるということについては、保険金が必ず降りるという前提ならば、それは経費には該当しません。というのは、会計処理上は経費ではなく「立替金」という貸借対照表上の資産勘定に計上されるので、修繕費でも予備費でもなく、したがって、予算に計上していないからダメということにはなりません。保険金が下りた時点で、立替金を消せば済むだけです。したがって、規約違反にはなりません。
ところで、2カ月経って「カビが発生しており、被害がさらに広がり」というのは、見えない部分の漏水箇所がまだ完全に乾いておらずに、着工できないということではないでしょうか。そうだとすると、今後もさらに被害箇所が拡大する可能性があって、かりに補修したとしても、またやり直しということになりかねないので、もうしばらく様子を見て完全に乾いたのを確認してから補修を実行するということではないかと思います。したがって、保険会社としても、最終的な見積書あるいは請求書が出ていない以上、保険金を支払うことができないということではないかと思います。
ですから、管理会社と保険会社に、まずは保険の特約内容を確認し、なぜ2カ月も待たされているのかということとを確認すべきだと思います。そして、もし上記のように完全に乾くまで待っているということで、かつ、保険金が降りる可能性が高いのであれば、会計処理としては、立替金として一般会計から支出してあげてもよいと思います。繰り返しになりますが、それは修繕費でも予備費でもなく、したがって予算をオーバーすることでもないので、規約違反にはなりません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/3/21 11:28:55
丁寧に回答していただき、ありがとうございました。他の皆様も、貴重なお時間を割いていただき、ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2025/3/20 10:36:21
（元）不動産会社経営の宅建士です。
その分譲マンションには「管理業者」はいないのですか？
自主管理にしても、通常は管理業者が存在するはずです。
そこで、管理組合は設置が法規定されていますが、管理組合の
「理事長・理事」などは、住人の「持ち回り」で、多くは１年程度の
任期気であり、かつ、何の権限の責任もないのです。
別の例で言えば、理事長・理事などは、「旅行・宴会」の「幹事」と言う立場と考えれば良いのです。むしろ「幹事一任」があるだけ、漢字の方が権限はあるかも知れない、と言うことです。
住人は素人であり、マンション全体の管理や責任を、法律では課してなどないのです。
更に、マンションでの決め事は、ほとんどが区分所有権と言う法律で法規定されているのです。（例：建替え決議４/５以上の賛成、など）
●従って、あなたが何か懸念があるなら、他の「理事」なり管理会社に相談する方がベターなのです。
（個人が頭を悩ませるなどナンセンスです）
その分譲マンションには「管理業者」はいないのですか？
自主管理にしても、通常は管理業者が存在するはずです。
そこで、管理組合は設置が法規定されていますが、管理組合の
「理事長・理事」などは、住人の「持ち回り」で、多くは１年程度の
任期気であり、かつ、何の権限の責任もないのです。
別の例で言えば、理事長・理事などは、「旅行・宴会」の「幹事」と言う立場と考えれば良いのです。むしろ「幹事一任」があるだけ、漢字の方が権限はあるかも知れない、と言うことです。
住人は素人であり、マンション全体の管理や責任を、法律では課してなどないのです。
更に、マンションでの決め事は、ほとんどが区分所有権と言う法律で法規定されているのです。（例：建替え決議４/５以上の賛成、など）
●従って、あなたが何か懸念があるなら、他の「理事」なり管理会社に相談する方がベターなのです。
（個人が頭を悩ませるなどナンセンスです）
A
回答日時：
2025/3/19 22:49:44
規約違反の可能性あり。
一般的には予算案を超える支出を理事長権限で行える記載はありません。
また、組合員同士の被害、加害で組合が関与する必要があるのでしょうか？
一般的には共用配管は組合の管理ですが、枝管に関しては区分所有者の責任かと思います。
ただ、裁判例ではスラブ下の配管に関しては組合の責任って記事もありました。
また、組合が立て替える必要はあるのでしょうか？
被害者か加害者が立て替えたら済む話かと思います。
あなたが立て替えてもいい。
独断で組合の金を使う事は危険です。
一般的には予算案を超える支出を理事長権限で行える記載はありません。
また、組合員同士の被害、加害で組合が関与する必要があるのでしょうか？
一般的には共用配管は組合の管理ですが、枝管に関しては区分所有者の責任かと思います。
ただ、裁判例ではスラブ下の配管に関しては組合の責任って記事もありました。
また、組合が立て替える必要はあるのでしょうか？
被害者か加害者が立て替えたら済む話かと思います。
あなたが立て替えてもいい。
独断で組合の金を使う事は危険です。
A
回答日時：
2025/3/19 22:08:41
原因箇所がどこで老朽化によるものなのか？です、管の老朽化であればその修理費は保険では出ませんよ。
A
回答日時：
2025/3/19 21:53:13
その管理会社の社員は何を考えているのでしょうか。
この行為は規約違反に抵触している可能性が高いです。
修繕積立金の予備費を超える支出は通常出来ないはずです。
なぜなら修繕積立金を「取り崩す」には総会決議が必要だと規約に書いてあるはずだからです。規約を確認してみてください。
通常整備されている規約なら間違いなく書いてあります。
つまり、予算を超えた支出は臨時総会が必要なはずですが、せめて臨時理事会を開き、事後に修正予算の総会を開くべきでしょう。
この行為は規約違反に抵触している可能性が高いです。
修繕積立金の予備費を超える支出は通常出来ないはずです。
なぜなら修繕積立金を「取り崩す」には総会決議が必要だと規約に書いてあるはずだからです。規約を確認してみてください。
通常整備されている規約なら間違いなく書いてあります。
つまり、予算を超えた支出は臨時総会が必要なはずですが、せめて臨時理事会を開き、事後に修正予算の総会を開くべきでしょう。
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