教えて！住まいの先生

いくつか気になったポイントを書きます。
まず相続税は土地だけの評価ではなく、亡くなった人の遺産全てを合算して算出されるものです。祖母、母親がそれぞれどれだけの財産を保有しているのかが分からなければ金額は何とも言えません。ハウスメーカーが660万といったとの事ですが、せめて算出基準となる土地全体の評価額（路線価と面積）を書かないとさっぱりわかりません。税理士でも同じです。

＞祖母の名義を私に変更するとなると相続税はかかってきますでしょうか。
祖母の生前中に質問者が土地を譲り受ければ相続税ではなく贈与税がかかります。この金額も土地の評価額が分からないので何とも言えません。

＞祖母の名義を私に変更した後、私の母が亡くなった場合は、その母の分の相続税もかかってくるのでしょうか。
その通りです。現在は祖母50％母親50％の共有地です。仮に祖母から質問者が生前贈与を受けたとしても、それは祖母が保有する50％に対してですから、母親が亡くなれば母親所有の50％に対して相続税がかかります。これは質問者に兄弟がいない場合の話であり、仮に兄弟がいる場合は兄弟で母親所有の50％を分割し、納税額も取得割合に応じて分割する事になります。
ただし贈与税や相続税（特に自宅）は控除や特例もありますからこれも土地の評価額によります。

＞母が1人で住み続ける場合、祖母が亡くなってしまったら、母は相続税(推定660万)を支払わなければ住むことはできなくなるのでしょうか。
祖母は父方の祖母との事ですので、祖母が亡くなれば質問者と父親の弟が相続人となります。母親は関係ありません。祖母保有の50％持分に対して相続税が発生する可能性はありますが、特例や控除、遺産総額（土地の評価）で大きく変わります。

最も気になった点として、亡くなった父親の弟が存命という事です。
祖母が亡くなると、相続人は質問者と父親の弟になり、祖母の財産をそれぞれ半分ずつ相続する事になります。つまり今回祖母から質問者が将来相続しようとしている50％持分は質問者が全部手に出来るわけではなく、質問者25％、父親の弟25％に分割されます。もちろん弟が25％の持分を放棄したり（質問者に譲る）、質問者が弟の25％持分を買い上げる交渉がまとまれば質問者が50％を保有できますが、弟次第と言えます。要は父親の弟にもこの土地の権利があるという事です。

これは祖母が亡くなって相続が発生した場合ですが、もっと問題なのは贈与です。贈与自体は贈与税を納める必要はありますが、祖母と質問者の両者の合意があれば完了できます。ただし祖母存命中に質問者が祖母の持分50％を贈与されると、父親の弟からすると将来相続出来るはずの持分25％を質問者に取られた事になります。いわゆる祖母から質問者に対する特別受益（遺産の前払い）と認定され、贈与時、相続発生時のいずれかに弟とトラブルになる可能性があります。弟が手にするはずだった25％の持分に相当する金員を質問者が支払わなければならない可能性が高いです。

また祖母は喋る事もままならないとの事ですので、このような状態だと贈与契約締結のための意思能力が無く、契約が出来ない、あるいは将来的に無効と認定される可能性もあります。特に遺産を取られる弟からするとそういった点を指摘して自分に有利な状況に持っていこうとする可能性はあります。

税制面もさることながら、関係者の問題を整理してからの方が良いと思います。

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