教えて！住まいの先生

「変動が固定を上回ることはない」
これは、同じ時期に変動と固定を比べた場合の話です。
今組んだ固定金利を将来的に変動金利が上回ることは充分ありえます。

変動金利は金利上昇した場合に繰り上げ返済などで対応できるくらい資金に余裕のある場合に組むものです。

資金に余裕がない場合は、素直に全期間固定が無難です。

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今から借りるなら固定でしょう。

実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率

現状インフレ率が３％程度になり、長らく続いた日本のデフレで海外との物価差も大きく開いていて、景気関係なく、日本は今後インフレが続きます。

銀行としてはインフレ率以下で貸し出していれば、年々貸し出し資産は目減りしていきますし、インフレで経費や行員の給料上がって行くのに１％とかの金利で貸し出していれば利益が出ないどころか赤字になり経営が成り立たないです。

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繰上返済をするつもりなら、変動金利を。
しないつもりなら、全期間固定金利を基本にしながら、変動金利を「それよりも良いと確信できるなら」選んでも良いです。


変動金利が期間固定金利を上回る事はまず無いです。
組むなら全期間固定金利か、変動金利です。

そして、全期間固定金利の代表であるフラット35にはＳという引き下げ金利制度があります。
4pt以上の引き下げ＝5年間▲1.00%が得られれば、ある程度高い金利の変動金利よりも有利な5年間を過ごせます。

そして、地域にもよりますが、フラット35よりも遥かに有利な金利設定の全期間固定金利がある場合もあります。


問題は２つだけです。
ひとつは、繰上返済の予定の有無です。
繰上返済をする場合は、そのタイミングまでの金利を如何に低く抑えられるかです。

このため、早い段階から繰上返済をしていくなら当初金利が低い方を選べば良いです。


もうひとつは、毎月の収支の推移です。
変動金利は、後々の金利が上昇し、返済額が増えます。
これは現在が金利上昇局面の初期段階だからです。
ですが、これから昇進昇給があるなら、恐れる必要は無いです。

住宅ローンはオトクのために選ぶものではなく、家計を良くするために選ぶものです。
子育てなどでお金が必要であれば、損をしてでも返済期間を長く取りますし。
総支払額が増えてでも、老後まで返済し続ける計画もあります。

シンプルな逆質問をします。
ご自身にとって、「何年後が」最も家計の厳しい時期ですか。
それを乗り越えやすい選択肢にすれば良いです。

回答は以上です。

ここからは、私の予想なので、確定した訳では無いですが。
https://www.boj.or.jp/about/press/index.htm
https://www.jcer.or.jp/research-report/20250124-3.html
こういった話から、金利は今から少なくとも＋0.5%、おそらく＋1.0%の短期金利1.50%まではそれほど間をおかずに進みます。

変動金利を選ぶのは構いませんが、金利上昇リスクがあるという事は知っていて選んで下さい。
変動金利を選んだのなら、その後は固定金利に借換するのではなく、より有利な変動金利への借換や、金利交渉をなさって下さい。

もうひとつ。
金利上昇はインフレ対策です。
インフレしているから、金利を上げる、のです。
これからもインフレは続きます。
住宅ローンの返済額が上がるかどうかではなく。
これからも生活費や様々なモノの値段が上がる、生活は厳しくなる、という視点に立っていて下さい。


私は、全期間固定金利が好きです。
理由は、一度、住宅ローンの返済額を確定させたら、後はそれに合わせて返済していくだけだからです。
全期間固定金利のメリットは、安いことではなく「返済額が最後まで分かること」です。

オトクな選択肢かどうかは分かりませんが、繰上返済をせず、毎月の家計を維持していけば、35年後には他の支払が増えていても、住宅ローンの返済額（家計に占める比率）は相対的に下がっていきます。


どちらでも、実は大差ありません。
もっと重要なのは、借入金額なので。
毎月の返済額が、7万円なのか、10万円なのか、13万円なのか。
それは、借入金額と返済期間によって変わるのです。

良い家計になり、ご家族のために、住宅ローン以外のお金の使い方が気持ちよく出来ますように願っています。

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変動ですね
未だ固定と変動の差は大きすぎます
ましてや再度利下げの動きが出ています

住宅産業を守るためにも安易な金利上げは銀行も政府も望みません

変動で良いとは思います

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こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。

私の過去30年間で3000件以上の住宅ローン申込みをしてきた実績と経験を元に回答させていただきます。

7月に住宅ローンを組まれるとのこと、変動か固定かで迷われるお気持ちはとてもよくわかります。とくに、最近の金利上昇局面では「固定にすべきか？」と悩まれる方が非常に多くなっています。

ここで押さえておきたい時事的なポイントとして、2024年に日銀がマイナス金利政策を解除し、政策金利を引き上げたことにより、2025年4月にはほとんどの銀行で変動金利が大きく上昇しました。 これは、長年続いていた超低金利時代に一区切りがついたことを意味しており、今後も段階的な金利上昇が続く可能性があるという見方が強まっています。

変動金利は半年ごとに金利が見直され、当初の金利が低く設定されている分、将来の返済額が不確定です。これに対し、固定金利は一定期間、あるいは全期間を通して金利が変わらないため、将来的な金利上昇リスクを回避できるという安心感があります。

「変動金利が固定金利を上回ることはない」という声も確かにありますが、それは“今後も金利がほとんど上がらない”という前提に基づく話です。今回のように実際に金利が上がってきた状況では、その前提が崩れているため、変動金利のメリットも相対的に小さくなりつつあると感じています。

また、「トランプ関税で金利が下がるのでは？」というご意見についてですが、アメリカの経済政策が日本の住宅ローン金利に直接的な影響を与えることは少なく、日本の金利は基本的に日銀の金融政策と国内の景気動向によって決まります。ですので、今後の金利が下がると断定的に考えるのはややリスクがあると思います。

私としては、今のように先行き不透明な時期に住宅ローンを組む場合、「返済額が確定している」という安心感を得られる固定金利、もしくは固定と変動を組み合わせたミックス型のローンを検討してみるのも良い選択肢だと思います。

なお、今後の金利や返済額を具体的にイメージされたい方には、こちらのシミュレーターをご活用いただくと便利です。 https://0systems.com/OneMinuteCheck/payback-schedule/

お役に立てれば幸いでございます。

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日銀がマイナス金利政策を解除したことで、金利は上昇局面に入っています。
変動金利はまだ低水準ですが、今後はジワジワ上がる可能性も。
急激な利上げは限定的という見方が大勢。
トランプ氏の関税強化政策が再び始まると、物価に影響 ・ インフレ懸念 →・金利上昇圧力というシナリオも。
世界経済の不透明感や日本の景気の弱さなどにより、金利が劇的に上がるかは不透明。
変動金利
今後数年以内に繰り上げ返済や売却を予定している人。
金利上昇リスクに耐えられる余裕がある人。
金利の動向を定期的にチェックできる人。
固定金利
毎月の支払いをずっと一定にしたい人。
金利上昇に対して不安やストレスを感じやすい人。
今後金利がある程度上がると予想している人。
10年固定＋その後変動などのプランを選ぶ人も増えています。
一部を固定・一部を変動にするミックスローンもあり。
変動が一番得だった時代は、終わりつつある可能性があります。
今後もゆるやかな利上げが続く見通しなら、少しでも固定を組んでリスクを抑えるのは合理的。
金利がさらに下がる可能性は少なく、底は過ぎたという認識が一般的です。

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