教えて！住まいの先生
Q 任意売却不動産を購入するときの指値について質問します。
任意売却の中古物件を自宅住居に要するため、購入するかどうか検討しています。
瑕疵担保の免責や抵当権抹消の確約など注意すべき点は一応わかっているつもりです。
債権者は銀行のみ１社で、債権回収について銀行が業者に業務委託しています。売手側の不動産業者が仲介になっています。
販売価格は当初３５００万円でしたが、一度値下げをしており（仲介業者ＨＰでの記載あり）現在は３０００万円になっています。内覧はこれからですが、多少のリフォームが必要でも魅力ある物件です。ただ、予算上苦しいため値下げを申し入れたいと考えています。（事前に仲介業者から債権者に確認してもらったところ、交渉の余地ありとの回答です）
仲介業者が教えてくれたところ、任売でなければ市場価格は６８００万円が相場だということで、確かに近隣の物件と（建物は２０年経過なので土地だけの価格として）比較してもそのような金額になるようです。
このような物件で、２５００万円で購入したいとの指値は無謀でしょうか？この場合で妥当な指値はいくらほどになるのでしょうか？
売主は現在も居住中で売却後に自己破産の予定です。売買契約はその方と結ぶので、もし、売主が債権者に２５００万円で売りたいと口添えをしてもらえれば、債権者が折れてくれる（抵当権抹消に応じる）可能性は高くなるものなのでしょうか？
売主にとっては、任売だろうと競売であろうと自己破産に変わりはなく損得勘定は働きませんが、債権者にとっては任売の方が回収額が通常は多くなるので、契約書に判子を押させようと売主の意向を尊重するということになりますか？
また、内覧時に仲介業者が別の不動産業者も連れてくるとのことでしたが、これはどういうことなのでしょうか？
他にアドバイスなどありましたら、よろしくお願いします。
補足
瑕疵担保の免責や抵当権抹消の確約など注意すべき点は一応わかっているつもりです。
債権者は銀行のみ１社で、債権回収について銀行が業者に業務委託しています。売手側の不動産業者が仲介になっています。
販売価格は当初３５００万円でしたが、一度値下げをしており（仲介業者ＨＰでの記載あり）現在は３０００万円になっています。内覧はこれからですが、多少のリフォームが必要でも魅力ある物件です。ただ、予算上苦しいため値下げを申し入れたいと考えています。（事前に仲介業者から債権者に確認してもらったところ、交渉の余地ありとの回答です）
仲介業者が教えてくれたところ、任売でなければ市場価格は６８００万円が相場だということで、確かに近隣の物件と（建物は２０年経過なので土地だけの価格として）比較してもそのような金額になるようです。
このような物件で、２５００万円で購入したいとの指値は無謀でしょうか？この場合で妥当な指値はいくらほどになるのでしょうか？
売主は現在も居住中で売却後に自己破産の予定です。売買契約はその方と結ぶので、もし、売主が債権者に２５００万円で売りたいと口添えをしてもらえれば、債権者が折れてくれる（抵当権抹消に応じる）可能性は高くなるものなのでしょうか？
売主にとっては、任売だろうと競売であろうと自己破産に変わりはなく損得勘定は働きませんが、債権者にとっては任売の方が回収額が通常は多くなるので、契約書に判子を押させようと売主の意向を尊重するということになりますか？
また、内覧時に仲介業者が別の不動産業者も連れてくるとのことでしたが、これはどういうことなのでしょうか？
他にアドバイスなどありましたら、よろしくお願いします。
６８００万は家屋の評価も含んでるかも知れません。
転売目的の業者２社から話があり、でも所有者は愛着ある家屋を残してくれる人にと断ったようです。
債権者がその意向を尊重し一般個人の手が届く破格な値付をしたとは、的外れでしょうか。ならば提示する指値に所有者が口添えしてくれないかと。現実的な指値は幾らかと。
もし所有者が望む様な買主が現れず競売となった時に所有者にとって不利となる事では、何が想定されますか？
質問日時：
2010/6/2 23:47:38
解決済み
解決日時：
2010/6/17 07:17:36
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 2255 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2010/6/17 07:17:36
他の業者も来るのは売主買主の間に業者が複数入っているケースです。売側買側で2社入るのは一般的です。指値ですが希望金額をそのままぶつけるのが一番ですが、実勢価格6000万円の物件が任売で4000万以下で買えるケースは最近ではほとんどありません。土地に問題があるのを見落としてないか慎重に確認してみては？貴方様が買取り専門の業者でなければ、ちょっと違和感のある話です。昨今銀行はコンプライアンスの問題で後々安く債権放棄したと指摘されるような任売よりは競売を好むのが普通ですので。再確認を。
回答
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A
回答日時：
2010/6/9 20:22:24
金融機関がローンを払えない債務者に任意売却を迫る場合、大手不動産会社などを仲介業者に指定するケースがありますが、その仲介業者は付き合いのある買取業者を何社か連れて来て査定などさせて「オークション」をさせたりします。
債権者は仲介業者の手数料分を乗せた額を回収希望額としますが、その債権者が要求する価格が不動産の相場よりも高い場合は買取会社は買わないことになります。
そのことから、①３，０００万円では相場よりも高い と考えるのが普通な気がします。
他の方も言っている様に債権回収会社（サービサー）は回収しか考えていませんよ。
買主が現れず競売になっても所有者はあまりデメリットはありません。残債務が多く残るなど言われていますが、競売価格も高くなってきているのであまり変わらない気がします。
債権者は仲介業者の手数料分を乗せた額を回収希望額としますが、その債権者が要求する価格が不動産の相場よりも高い場合は買取会社は買わないことになります。
そのことから、①３，０００万円では相場よりも高い と考えるのが普通な気がします。
他の方も言っている様に債権回収会社（サービサー）は回収しか考えていませんよ。
買主が現れず競売になっても所有者はあまりデメリットはありません。残債務が多く残るなど言われていますが、競売価格も高くなってきているのであまり変わらない気がします。
A
回答日時：
2010/6/5 18:49:43
債権回収の委託してるようですが
既に競売が開始しているのでしょうか？
債権者は回収のみが目的なので
ああだこうだの推測はしない方が良いです。
どれくらいの評価を出していて
どれ位の金額なら抹消に応じるかどうかだけです。
一般の不動産屋と違ってサービサーは回収のみが仕事です。
売主が家に愛着があろうと無かろうと知ったこっちゃないです。
内覧会の時に不動産屋が来るのは不動産屋が
買い取りたいから様子を見に来ます。
既に競売が開始しているのでしょうか？
債権者は回収のみが目的なので
ああだこうだの推測はしない方が良いです。
どれくらいの評価を出していて
どれ位の金額なら抹消に応じるかどうかだけです。
一般の不動産屋と違ってサービサーは回収のみが仕事です。
売主が家に愛着があろうと無かろうと知ったこっちゃないです。
内覧会の時に不動産屋が来るのは不動産屋が
買い取りたいから様子を見に来ます。
A
回答日時：
2010/6/3 07:28:42
私も違和感を感じます。
競売売却基準は、東京あたりでは、市場価格の７０％程度、地方の広島では５０％程度です。
売却基準価格は、不動産市場の卸業者である不動産業者が参入できる卸価格です。
近年、競売は素人が参加するようになり、買受人に対抗できる権利が付着していなければ、競売落札価格は売却基準価格の１．３倍、物によっては２倍以上にもなることがあります。
従って、市場価格の半値以下で債権者が任売に同意することは通常はありません。
そもそも、土地のみで６８００万円のものがどうして、３５００万円で売れなかったのでしょうか？
路線価、固定資産評価額を確認しましょう。本当に、６８００万円の根付けが正しいのか。
また所有権を制限するような他の権利が付着していないのか、或いは所有者が裏金を要求しているのではないか、再度、確認したほうがいいですよ。
また出来れば、直接、債権者である金融機関に確認したほうがいいと思います。
それにしても不思議だなあ。結果を報告して頂ければと思います。
競売売却基準は、東京あたりでは、市場価格の７０％程度、地方の広島では５０％程度です。
売却基準価格は、不動産市場の卸業者である不動産業者が参入できる卸価格です。
近年、競売は素人が参加するようになり、買受人に対抗できる権利が付着していなければ、競売落札価格は売却基準価格の１．３倍、物によっては２倍以上にもなることがあります。
従って、市場価格の半値以下で債権者が任売に同意することは通常はありません。
そもそも、土地のみで６８００万円のものがどうして、３５００万円で売れなかったのでしょうか？
路線価、固定資産評価額を確認しましょう。本当に、６８００万円の根付けが正しいのか。
また所有権を制限するような他の権利が付着していないのか、或いは所有者が裏金を要求しているのではないか、再度、確認したほうがいいですよ。
また出来れば、直接、債権者である金融機関に確認したほうがいいと思います。
それにしても不思議だなあ。結果を報告して頂ければと思います。
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