教えて！住まいの先生
Q 不動産について詳しい方がおられましたら知恵をかしていただけないでしょうか。
私は飲食店を営んでいましたが、大家さんの都合で契約更新出来なくなりました。
新規契約時に造作をして畳の部屋を板張りにしたのですが、店舗を引き上げる際に畳に直すよう言われました。
契約書には、「造作に対しては復元或いは無償の譲渡」と書かれています。
造作にあたっては紙面で許可を得る、と書かれていますが紙面でのやりとりは行っていません。
契約時に敷金は払いましたが少し複雑になっています。
退去を突然言われたので一ヶ月だけ不動産屋を通さずに更新してもらいました。
その一ヶ月の家賃を協議の上敷金で充当しました。
３年間という一単位での退去で私の設備投資への損失を考えると納得できません。
ちなみに、あくまでも大家さんの都合であり私が迷惑をかけたりして追い出される訳ではありません。
お力添えのほど、よろしくお願いします。
新規契約時に造作をして畳の部屋を板張りにしたのですが、店舗を引き上げる際に畳に直すよう言われました。
契約書には、「造作に対しては復元或いは無償の譲渡」と書かれています。
造作にあたっては紙面で許可を得る、と書かれていますが紙面でのやりとりは行っていません。
契約時に敷金は払いましたが少し複雑になっています。
退去を突然言われたので一ヶ月だけ不動産屋を通さずに更新してもらいました。
その一ヶ月の家賃を協議の上敷金で充当しました。
３年間という一単位での退去で私の設備投資への損失を考えると納得できません。
ちなみに、あくまでも大家さんの都合であり私が迷惑をかけたりして追い出される訳ではありません。
お力添えのほど、よろしくお願いします。
質問日時：
2011/11/3 00:40:50
解決済み
解決日時：
2011/11/17 10:49:52
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 227 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
大家さんから急に営業店舗の明け渡しを求められているとのことですが、ご質問からは契約更新ができない理由がわかりませんが仮に老朽化による建て替えや改築（リフォーム）を行うなどの理由で定期借家契約（期限付き契約）でなく一般的な賃貸借契約であることを前提にお答えします。
（※他の理由である場合でも貸主側の都合である場合には大きな違いはありません）
当初契約した賃貸借期間である３年間だけで貸主の都合により現に営業する店舗などに退去してもらう場合には以下のような費用を請求することができる場合があります。
■移転費用（引越しや新たな店舗を借りるための費用）
■家賃の差額等（新たな店舗との賃料の差額）
■造作買取または費用償還額（設備投資の借入等に関する補償）
■営業補償（立地の依存度や営業期間・現状の利益等により算定）
■休業補償（立ち退きによる休業で損失が見込まれる額）
ご質問からは貸主の一方的な主張で相談の余地がないような状況に見受けられますが生活の基盤となる店舗を失う側として主張するべきことはしっかりと主張するべきだと考えます。
また、立ち退き要求されている期限まで時間がないようですからご自身で交渉することが難しい場合には法律事務所（弁護士）へ相談される必要があると思います。
（※他の理由である場合でも貸主側の都合である場合には大きな違いはありません）
当初契約した賃貸借期間である３年間だけで貸主の都合により現に営業する店舗などに退去してもらう場合には以下のような費用を請求することができる場合があります。
■移転費用（引越しや新たな店舗を借りるための費用）
■家賃の差額等（新たな店舗との賃料の差額）
■造作買取または費用償還額（設備投資の借入等に関する補償）
■営業補償（立地の依存度や営業期間・現状の利益等により算定）
■休業補償（立ち退きによる休業で損失が見込まれる額）
ご質問からは貸主の一方的な主張で相談の余地がないような状況に見受けられますが生活の基盤となる店舗を失う側として主張するべきことはしっかりと主張するべきだと考えます。
また、立ち退き要求されている期限まで時間がないようですからご自身で交渉することが難しい場合には法律事務所（弁護士）へ相談される必要があると思います。
回答
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A
回答日時：
2011/11/3 17:41:41
安易に応じるべきではありません。
一般的な借家契約としてお答えすれば、契約期間が定められている場合の契約解除には１年から６ヶ月前までに契約を解除する旨の通知が必要です、及び正当な理由も必要です。この『正当な理由』とは、そう簡単に認められるものではありません。
そのまま、明け渡しを拒否すれば、契約は法定更新され今まで通り使えます。
一般的な借家契約としてお答えすれば、契約期間が定められている場合の契約解除には１年から６ヶ月前までに契約を解除する旨の通知が必要です、及び正当な理由も必要です。この『正当な理由』とは、そう簡単に認められるものではありません。
そのまま、明け渡しを拒否すれば、契約は法定更新され今まで通り使えます。
A
回答日時：
2011/11/3 01:41:54
先ず言えるのが、契約書に記載している条件が大原則であるということです。
今回の場合最低でも確認すべき点は、貸主の解約条件（途中解約できるのか、途中解約するには何カ月前に告知しなければいけないのか、解約した時のペナルティーはあるのか等が通常記載されているもの）です。
私がよく見かける条件は、何年か決めておき契約期間満了の6カ月前までにどちらも解約の申し出がなければ自動で同一条件の契約が更新され、また途中解約の場合は貸主は6か月前、借主は1カ月前までに申し出ればよく、ただし申し出た方に何らかのペナルティーがあることが多いです。
また、造作については「造作に対しては復元或いは無償の譲渡」の記載の通りであれば途中解約をお願いする側が相手（借主）の条件に合わす（今回の場合復元の費用がかかるので、板張りのままにしておいて無償譲渡する方がよいのでは）のが常識ではないかと思いますが、書面で許可を取らずかつ貸主が許可をしていないと主張するなら復元も仕方ないでしょう。
これ以外にも書面なしでのやり取りが多いように思いますので、今後は必ず書面でやり取りするべきです。
後は、口頭であっても相手が言った事を了承したのであれば、貸主はあなたが了承したことを主張するでしょうし、今後言った言っていないの論争は避けられないかもしれませんよ。
今回の場合最低でも確認すべき点は、貸主の解約条件（途中解約できるのか、途中解約するには何カ月前に告知しなければいけないのか、解約した時のペナルティーはあるのか等が通常記載されているもの）です。
私がよく見かける条件は、何年か決めておき契約期間満了の6カ月前までにどちらも解約の申し出がなければ自動で同一条件の契約が更新され、また途中解約の場合は貸主は6か月前、借主は1カ月前までに申し出ればよく、ただし申し出た方に何らかのペナルティーがあることが多いです。
また、造作については「造作に対しては復元或いは無償の譲渡」の記載の通りであれば途中解約をお願いする側が相手（借主）の条件に合わす（今回の場合復元の費用がかかるので、板張りのままにしておいて無償譲渡する方がよいのでは）のが常識ではないかと思いますが、書面で許可を取らずかつ貸主が許可をしていないと主張するなら復元も仕方ないでしょう。
これ以外にも書面なしでのやり取りが多いように思いますので、今後は必ず書面でやり取りするべきです。
後は、口頭であっても相手が言った事を了承したのであれば、貸主はあなたが了承したことを主張するでしょうし、今後言った言っていないの論争は避けられないかもしれませんよ。
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