教えて！住まいの先生
Q マンション管理組合理事会の運営で困っています。貴重なご意見、もしくは相談できるNPOや団体をご紹介頂けないでしょうか？
全部自主管理という体制なのですが、問題が山積です。2年前に入居し昨年管理組合の監事に就任し業務を始めたのですが、組合発足から10年以上も経過しているにも関わらず業務の文書化も行われず基幹業務を1人の理事（初代理事長）が握り込み現在も理事会の承認を得な工事発注や横暴ともとれる行動が目立っています。監事として正常な理事会運営を意見していますが、マンション新築時からの組合運営に関わる情報（長期修繕計画や業者との契約情報などなど）をその理事は情報を公開する気はなくマニュアル化も進みません。
また、現実的に現地の運営方法である全部自主運営を5人の理事で行うには無理があり、特に請求書の発行や会計の帳簿管理など金銭にかかわる部分は責任も重く、積極的に理事になりたがる人は少ないです。部分委託の検討なども必要と考えますが、業者選定のポイントも良く分かりません。このままでは何時運営が破錠してもおかしくない状況です。小生もこのマンションを気に入り購入したので、長く住まいたいのですが心配でなりません。
また、現実的に現地の運営方法である全部自主運営を5人の理事で行うには無理があり、特に請求書の発行や会計の帳簿管理など金銭にかかわる部分は責任も重く、積極的に理事になりたがる人は少ないです。部分委託の検討なども必要と考えますが、業者選定のポイントも良く分かりません。このままでは何時運営が破錠してもおかしくない状況です。小生もこのマンションを気に入り購入したので、長く住まいたいのですが心配でなりません。
質問日時：
2012/7/31 08:48:58
解決済み
解決日時：
2012/8/15 08:37:20
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 892 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2012/8/15 08:37:20
相談されるなら 財団法人マンション管理センター（http://www.mankan.or.jp/）でしょう。
国交省の天下り先ですが、マンション管理士等の認定機関でもあります。
相談内容に応じて、手順やマンション管理士等の専門家を紹介してくれます。
ただ、どちらにしても必要なのは組合員の意思統一です。
貴方自身が汗をかいて、各組合員を説得する必要があります。
自主管理は専門知識と能力をもった組合員が、公平公正に組合を引っ張っていけない限りうまく機能しません。
普通は、声の大きな組合員の独断専行をゆるし、資産価値をどんどん低下させてゆくだけです。
（自主管理物件には融資をしないとしている金融機関もあります。）
資産価値を維持するためには、管理や維持修繕に対する相応の知識と手腕が必要になります。
町会運営とは違うのです。管理会社やマンション管理士に頼ることは正しい判断だと思います。
頑張ってください！
国交省の天下り先ですが、マンション管理士等の認定機関でもあります。
相談内容に応じて、手順やマンション管理士等の専門家を紹介してくれます。
ただ、どちらにしても必要なのは組合員の意思統一です。
貴方自身が汗をかいて、各組合員を説得する必要があります。
自主管理は専門知識と能力をもった組合員が、公平公正に組合を引っ張っていけない限りうまく機能しません。
普通は、声の大きな組合員の独断専行をゆるし、資産価値をどんどん低下させてゆくだけです。
（自主管理物件には融資をしないとしている金融機関もあります。）
資産価値を維持するためには、管理や維持修繕に対する相応の知識と手腕が必要になります。
町会運営とは違うのです。管理会社やマンション管理士に頼ることは正しい判断だと思います。
頑張ってください！
回答
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A
回答日時：
2012/8/5 10:15:40
中でもめても所詮長屋の入居者同士ですので、事態は収拾しませんし、マンション管理士が入ってまともに解決した例は経験的にほとんどありません。意味のない組合員会議が続くだけです。残念ながら評論家が云うことは実際問題には何の役にも立ちませんでした。組合長として数軒のマンションを必死で再建しましたが、建物の改修などは建築業者と専門用語で掛け合える知識が必要ですし、マンション管理士でもそういう知識を持たない人もいっぱいいて、組合長さんと話したほうが話が早いと言われ、自分のほうがまだましだとあきれます。共用部と専有部分の境界すら解らない管理士なんか要りません。結局５万戸以上の管理実績のある全国規模の大手の管理会社に、５社ほど競争入札させて長期計画などの条件がよく安いところに委託するのが、入居者には平等で揉め事もありません。自主管理は安いと言われますが、その苦労で月に数千円支出が減っても、精神的肉体的に元はとれますか。専門知識に欠けるマンション管理士に年に数十万払って何ができますか。よく考えてから行動されてください。あくまでも個人的経験からの話で、管理会社の宣伝ではないですし、中小は特にとんでもない管理を平気でやるところもいっぱいあります。
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。リクエストのご質問に回答させて頂きますのでよろしくお願いいたします。
yamauchiy5513さんと同様の件で悩まれている方のご相談は数多くありますが私がアドバイスさせて頂く上で最も大切なポイントはyamauchiy5513さんと同じ考えをお持ちの管理組合員が必ずいるはずですから一人で事を起こさずに一人でも多くの同志を募り集団で行動することです。
ご質問によればyamauchiy5513さんは監事を務められているということですから、他の回答者様のご意見にある通り業務監査と会計監査について権限を有しており不正がある場合には管理組合総会を召集する権限がありますが、開催された総会でyamauchiy5513さんを支持して下さる方が複数出席されていなければ問題の理事長さんや支持者の意見に十分に対抗することができず問題を提起しただけで理事長の解任決議までこぎ着けることができずに終わってしまう危険性があります。
ご質問のような状態のマンションでは問題を提起した方やご家族の方々が現理事長さんやそれを取り巻く方々からマンション内で嫌がらせやいじめとも思える仕打ちを受けたりすることが珍しくありませんので正義感だけで単独行動またはそれに近い状況で行動されることはおすすめできません。
尚、ご質問にありました信頼できる相談先としては他の回答者様と同様になりますが財団法人マンション管理センターやお近くのマンション管理士会で良いと思います。
yamauchiy5513さんと同様の件で悩まれている方のご相談は数多くありますが私がアドバイスさせて頂く上で最も大切なポイントはyamauchiy5513さんと同じ考えをお持ちの管理組合員が必ずいるはずですから一人で事を起こさずに一人でも多くの同志を募り集団で行動することです。
ご質問によればyamauchiy5513さんは監事を務められているということですから、他の回答者様のご意見にある通り業務監査と会計監査について権限を有しており不正がある場合には管理組合総会を召集する権限がありますが、開催された総会でyamauchiy5513さんを支持して下さる方が複数出席されていなければ問題の理事長さんや支持者の意見に十分に対抗することができず問題を提起しただけで理事長の解任決議までこぎ着けることができずに終わってしまう危険性があります。
ご質問のような状態のマンションでは問題を提起した方やご家族の方々が現理事長さんやそれを取り巻く方々からマンション内で嫌がらせやいじめとも思える仕打ちを受けたりすることが珍しくありませんので正義感だけで単独行動またはそれに近い状況で行動されることはおすすめできません。
尚、ご質問にありました信頼できる相談先としては他の回答者様と同様になりますが財団法人マンション管理センターやお近くのマンション管理士会で良いと思います。
A
回答日時：
2012/8/1 00:07:57
マンション管理士へ相談されることをお勧めします。
マンション管理士は、マンション管理の専門家です。
各地にマンション管理士会が設立されているので、そちらに問合せされるといいと思います。
マンション管理士は、マンション管理の専門家です。
各地にマンション管理士会が設立されているので、そちらに問合せされるといいと思います。
A
回答日時：
2012/7/31 21:18:29
都内のマンションで理事長をしています。
財団法人マンション管理センターに相談されるのも手だと思いますが、私が以前に相談した時はお役所対応で具体的な踏み込んだ問題解決に至るようなアドバイスまで貰えませんでした。
ご自身でマンション管理について勉強をされるのが一番だと思います。
問題の解決には、根拠を示したうえで多くの組合員に現状を理解してもらうしかありません。
自主管理の場合は責任が非常に大きいので誰も役員を受けたがらないでしょう。
そうなると、管理会社に会計業務等の煩雑な業務を任せるしかないでしょうね。
下記サイトを見て、マンション管理を勉強されてはどうですか。
「マンション管理の現場」からというコーナーを見ると、組合運営について色々分かると思います。
http://www.e-manshonkanri.net/
http://www.e-manshonkanri.net/column/
お互いに、マンションをよくするために頑張っていきましょう。
財団法人マンション管理センターに相談されるのも手だと思いますが、私が以前に相談した時はお役所対応で具体的な踏み込んだ問題解決に至るようなアドバイスまで貰えませんでした。
ご自身でマンション管理について勉強をされるのが一番だと思います。
問題の解決には、根拠を示したうえで多くの組合員に現状を理解してもらうしかありません。
自主管理の場合は責任が非常に大きいので誰も役員を受けたがらないでしょう。
そうなると、管理会社に会計業務等の煩雑な業務を任せるしかないでしょうね。
下記サイトを見て、マンション管理を勉強されてはどうですか。
「マンション管理の現場」からというコーナーを見ると、組合運営について色々分かると思います。
http://www.e-manshonkanri.net/
http://www.e-manshonkanri.net/column/
お互いに、マンションをよくするために頑張っていきましょう。
A
回答日時：
2012/7/31 11:10:02
相談機関としては、財団法人マンション管理センターがあります。国土交通省の外郭団体で、インターネット検索すれば、連絡先はすぐに出てきます。
しかし、私はマンション管理士ですので、あなたが監事としてまずやるべきことを具体的に書きます。
管理規約をよく読んでください。理事や監事が選出されているのですから、当然、管理規約もあるはずです。その中の「監事」の項目をご覧ください。おそらくあなたには業務監査と会計監査の二つの権限が与えられているはずです。そして、理事長にそれらについての不正があるときは、監事には総会招集権も付与されているはずです。したがって、あなたが総会を招集して、不正の報告をすればよいのです。全てはそこから始まります。
そのあとで、理事長に辞任を迫るか、さらに総会を開いて理事長を解任するかという流れに持っていくことが必要です。いずれにせよ、今の理事長をいったん辞めさせることが先決だと思います。ひょっとして業者と結託してなんらかの甘い汁を吸っている可能性すらあります。情報を公開しないのですから…。
私も現役のマンション管理組合理事長をしていますが、何社かの修繕業者に聞くと、どの業者も大規模修繕工事の際に理事長から袖の下を要求されたことがあり、やむなくリベート（工事代金の5％程度）を支払ったことがあると答えていました。
ですから、とにかく透明性を高め、風通しをよくすること、それには現理事長にお辞めいただくこと、それが大切だと思います。ただし、そのあと、だれが理事長をやるのか? あなたがやることも覚悟しておく必要があります。
しかし、私はマンション管理士ですので、あなたが監事としてまずやるべきことを具体的に書きます。
管理規約をよく読んでください。理事や監事が選出されているのですから、当然、管理規約もあるはずです。その中の「監事」の項目をご覧ください。おそらくあなたには業務監査と会計監査の二つの権限が与えられているはずです。そして、理事長にそれらについての不正があるときは、監事には総会招集権も付与されているはずです。したがって、あなたが総会を招集して、不正の報告をすればよいのです。全てはそこから始まります。
そのあとで、理事長に辞任を迫るか、さらに総会を開いて理事長を解任するかという流れに持っていくことが必要です。いずれにせよ、今の理事長をいったん辞めさせることが先決だと思います。ひょっとして業者と結託してなんらかの甘い汁を吸っている可能性すらあります。情報を公開しないのですから…。
私も現役のマンション管理組合理事長をしていますが、何社かの修繕業者に聞くと、どの業者も大規模修繕工事の際に理事長から袖の下を要求されたことがあり、やむなくリベート（工事代金の5％程度）を支払ったことがあると答えていました。
ですから、とにかく透明性を高め、風通しをよくすること、それには現理事長にお辞めいただくこと、それが大切だと思います。ただし、そのあと、だれが理事長をやるのか? あなたがやることも覚悟しておく必要があります。
A
回答日時：
2012/7/31 08:59:41
そこの区分所有者全員の問題であり、半数以上の同意者がいなければ改革なんてホラ話の類です。
せっかく自主管理をしているのだから他人に助けを求める前に、管理規約などを見て、自主で行う以外にない。
たとえNPOなどに依頼しても、彼らから管理組合に対して手を入れることは、管理規約と強行法規に違反する行為で、場合によればNPOに対し損害請求することもできてしまう。
せっかく自主管理をしているのだから他人に助けを求める前に、管理規約などを見て、自主で行う以外にない。
たとえNPOなどに依頼しても、彼らから管理組合に対して手を入れることは、管理規約と強行法規に違反する行為で、場合によればNPOに対し損害請求することもできてしまう。
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