教えて！住まいの先生
Q 賃貸住宅（民営、公営共）の退去時修繕費用
不動産業です。
民間の賃貸住宅の賃貸条件で、
「退去時には畳の表替え、クロス・襖の張替え、業者によるハウスクリーニングをすること」
という条件をつけるのは現在では違反行為との認識があります。
上記はリフォームに当たる行為であり、リフォーム費用は大家さんが負担するべきもの、
賃借人に負担させるのであれば、リフォーム費用まで含めた家賃設定をするべきで、
経年劣化に伴う色褪せや剥がれなどのいたみ補修は賃借人に負担させるべきものでは
ないのだそうです。
しかも、壁一面を著しく汚してしまいクロスの張替えをする場合にも、賃借人が負担すべき
ものは壁１面分のクロスの、経年劣化分を差し引いた費用だけなのです。
見栄えが悪いから４面張替えにするとなっても、３面分と、汚した面の経年劣化分は
大家さん負担なんですよね。
ところが、今日市役所からもらってきた市営住宅申し込みのパンフレットには、
「退去時には畳の表替え、襖・クロスの張替え等に関わる費用は全て負担して頂きます」と
堂々と書いてありました。
公営住宅は、こーゆーの認められているんでしょうか？
民間の賃貸住宅の賃貸条件で、
「退去時には畳の表替え、クロス・襖の張替え、業者によるハウスクリーニングをすること」
という条件をつけるのは現在では違反行為との認識があります。
上記はリフォームに当たる行為であり、リフォーム費用は大家さんが負担するべきもの、
賃借人に負担させるのであれば、リフォーム費用まで含めた家賃設定をするべきで、
経年劣化に伴う色褪せや剥がれなどのいたみ補修は賃借人に負担させるべきものでは
ないのだそうです。
しかも、壁一面を著しく汚してしまいクロスの張替えをする場合にも、賃借人が負担すべき
ものは壁１面分のクロスの、経年劣化分を差し引いた費用だけなのです。
見栄えが悪いから４面張替えにするとなっても、３面分と、汚した面の経年劣化分は
大家さん負担なんですよね。
ところが、今日市役所からもらってきた市営住宅申し込みのパンフレットには、
「退去時には畳の表替え、襖・クロスの張替え等に関わる費用は全て負担して頂きます」と
堂々と書いてありました。
公営住宅は、こーゆーの認められているんでしょうか？
質問日時：
2007/1/24 16:21:58
解決済み
解決日時：
2007/1/25 14:56:42
回答数： 2 ｜ 閲覧数： 4980 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2007/1/25 14:56:42
この最高裁判決でも、明確に「契約自由の原則」と述べられています。
要は、民法でどのように定められていてもそれは「原則」であって、契約は自由であると。
公営住宅であっても、それは同じです。
しかし「民法の原則と異なった特約がありますよ、いいですか」と明確に説明しなかった場合には、
特約は無効になるののです。
例えば東京ルールは、不動産業者に説明義務を課した条例なのです。
要は、民法でどのように定められていてもそれは「原則」であって、契約は自由であると。
公営住宅であっても、それは同じです。
しかし「民法の原則と異なった特約がありますよ、いいですか」と明確に説明しなかった場合には、
特約は無効になるののです。
例えば東京ルールは、不動産業者に説明義務を課した条例なのです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2007/1/25 14:56:42
＞「民法の原則と異なった特約がありますよ、いいですか」と明確に説明しなかった場合には、
＞特約は無効になる
よく分かりました！
畳やクロスの補修について契約書の条項の中で記載してあったとしても、
明確に「民法の原則と異なった特約がありますよ、いいですか」と説明し、
賃借人が了承すればその条件で賃貸しても違法ではないのですね。
お二人ともありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2007/1/24 16:32:43
認められる訳がありません。
最高裁判例平成17年12月16日（被上告人 大阪府住宅供給公社）
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/library/judge/051216judge.htm
最高裁判例平成17年12月16日（被上告人 大阪府住宅供給公社）
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/library/judge/051216judge.htm
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