教えて！住まいの先生
Q 中古マンションを購入しようかどうか迷っています。
物件概要を簡単に記載します。
築年月：平成９年３月（築１６年）
物件価格：７８０万円
専有面積：７０．５㎡（２ＬＤＫ）
地下１階：（トランクルーム）地上８階 総戸数 ２４戸
管理費：４４００円
積立金：２９００円
駐車場：１台５０００円
物件は地方都市にある最上階の８階で３部屋ある中の真ん中の部屋になります。
日当たりも良く騒音も少ない立地ですが以前の住人の方のせいなのか壁紙等はかなり汚れていました。
不動産屋によればリフォームすれば全く気にならないほど回復すると言われましたがちょっと気になっています。
水回りについては以前の住人の方が退去して３年位空き家のままになっていたため放置された状態です。購入にあたって購入後にトラブルが出ないか不安な部分でもあります。
手数料・リフォーム等で最終的な支払金額は９５０万円前後になると見積もりを貰ったのですがこの物件はお買い得な物件なのでしょうか？
ちなみにこの物件は去年末に９３０万円で売り出され買い手が付かず現在の７８０万円まで下がっています。当方が住んでいる所では土地付き築２０年の中古の一戸建てだと１５００万円も出せば手に入ります。
あとついでにお聞きしたいのですがこの物件を収益物件に出来ないかとも考えています。
近くには小学校もスーパー、病院もあります。このマンションの目の前には３階建ての大○建託の新築のアパートがあり賃料が６万円～６．５万円で出ており全て埋まっている状態です。不動産屋によれば最上階でもあるから７万円前後で賃貸として収益物件に出来るとも言われてさらに迷っています。固定資産税・その他諸経費を計算しても７万円で賃貸に出せると手元に４万円強は入り利回りは５％強とのことです。
何分、当方は素人なのでこんな計算上だけの計算で投資するのも不安があります。借金をしてまでする気はないのですが今回の取引は自己資金の範囲で可能なので興味はあります。
詳しい方がいらっしゃれば合わせてご指導をお願いいたします。
補足
築年月：平成９年３月（築１６年）
物件価格：７８０万円
専有面積：７０．５㎡（２ＬＤＫ）
地下１階：（トランクルーム）地上８階 総戸数 ２４戸
管理費：４４００円
積立金：２９００円
駐車場：１台５０００円
物件は地方都市にある最上階の８階で３部屋ある中の真ん中の部屋になります。
日当たりも良く騒音も少ない立地ですが以前の住人の方のせいなのか壁紙等はかなり汚れていました。
不動産屋によればリフォームすれば全く気にならないほど回復すると言われましたがちょっと気になっています。
水回りについては以前の住人の方が退去して３年位空き家のままになっていたため放置された状態です。購入にあたって購入後にトラブルが出ないか不安な部分でもあります。
手数料・リフォーム等で最終的な支払金額は９５０万円前後になると見積もりを貰ったのですがこの物件はお買い得な物件なのでしょうか？
ちなみにこの物件は去年末に９３０万円で売り出され買い手が付かず現在の７８０万円まで下がっています。当方が住んでいる所では土地付き築２０年の中古の一戸建てだと１５００万円も出せば手に入ります。
あとついでにお聞きしたいのですがこの物件を収益物件に出来ないかとも考えています。
近くには小学校もスーパー、病院もあります。このマンションの目の前には３階建ての大○建託の新築のアパートがあり賃料が６万円～６．５万円で出ており全て埋まっている状態です。不動産屋によれば最上階でもあるから７万円前後で賃貸として収益物件に出来るとも言われてさらに迷っています。固定資産税・その他諸経費を計算しても７万円で賃貸に出せると手元に４万円強は入り利回りは５％強とのことです。
何分、当方は素人なのでこんな計算上だけの計算で投資するのも不安があります。借金をしてまでする気はないのですが今回の取引は自己資金の範囲で可能なので興味はあります。
詳しい方がいらっしゃれば合わせてご指導をお願いいたします。
なお、地下のトランクルームですが壁で仕切られたタイプで各部屋に割り当てられており広さは８畳程度あります。使用料は月５００円です。
このマンションの目の前には３階建ての大○建託の新築のアパートは２ＬＤＫ～３ＬＤＫ（５０～６０㎡）です。
アドバイスよろしくおねがいします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/6/9 07:10:44
大家をしています。
その物件がいかどうかは 質問者さんの考え・好み次第ですから ここでは誰もわかりません。
路線価と持分から土地値を計算してみたり。評価証明をだしてもらってはどうですか？
資産拡大、老後用の収益物件として考えたら 話にならないと思います。
利回りが低すぎますから450程度まで指値できるのなら 検討してもいいかなという感じです。
収益物件をサイトや不動産屋で探しましたか？ もっと良い物件はいくらでもあると思いますが。
築１６年と言うことで まだ物件価格が下がりきっていないので まだ今後下落するでしょう。
数年はその分を ただ賃料という形で 戻してもらっているにすぎません。（分配金ありの投資信託の赤字タコ足分配と同じ）
どうしても そこに住みたくて とりあえず押さえて 貸して 将来住むとかなら買ったらいいのでは？
あと修繕積立が異常に少ないですね
全体を２４世帯で支えている 小型物件ですから 通常割高になるはずです。
１５０００円は見たほうがいいです。
賃料6万なら 実利45000円
固定資産税は たぶん4万程度ですから。月３０００円ちょっと。
細かい出費を入れて 月３５０００円が本当の収入です。
その物件がいかどうかは 質問者さんの考え・好み次第ですから ここでは誰もわかりません。
路線価と持分から土地値を計算してみたり。評価証明をだしてもらってはどうですか？
資産拡大、老後用の収益物件として考えたら 話にならないと思います。
利回りが低すぎますから450程度まで指値できるのなら 検討してもいいかなという感じです。
収益物件をサイトや不動産屋で探しましたか？ もっと良い物件はいくらでもあると思いますが。
築１６年と言うことで まだ物件価格が下がりきっていないので まだ今後下落するでしょう。
数年はその分を ただ賃料という形で 戻してもらっているにすぎません。（分配金ありの投資信託の赤字タコ足分配と同じ）
どうしても そこに住みたくて とりあえず押さえて 貸して 将来住むとかなら買ったらいいのでは？
あと修繕積立が異常に少ないですね
全体を２４世帯で支えている 小型物件ですから 通常割高になるはずです。
１５０００円は見たほうがいいです。
賃料6万なら 実利45000円
固定資産税は たぶん4万程度ですから。月３０００円ちょっと。
細かい出費を入れて 月３５０００円が本当の収入です。
回答
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A
回答日時：
2013/6/3 02:40:13
賃貸に関しては、客が一年間入らない状態でも、あなたがやっていけるなら問題ないでしょう。
都内ですが、新築から半年以上埋まっていないアパートもあります。
意地で値下げをせず、結果、破産した人も多いです。
上手く行って7万なら、6万ぐらいで計算しておくべきです。
気になるのは、エレベーターがあるのに、管理費安いですね。
マンションの外壁塗替えは1000万
以上するのに、その積み立てだと別で取られるかもしれませんね。
都内ですが、新築から半年以上埋まっていないアパートもあります。
意地で値下げをせず、結果、破産した人も多いです。
上手く行って7万なら、6万ぐらいで計算しておくべきです。
気になるのは、エレベーターがあるのに、管理費安いですね。
マンションの外壁塗替えは1000万
以上するのに、その積み立てだと別で取られるかもしれませんね。
A
回答日時：
2013/6/2 16:03:37
マンションの管理組合の理事をしています。
管理費が安いのは良いとして、修繕積立金の低さが気になります。
築１６年なら１万円程度まで上がっていてもおかしくないはずです。
管理費からも長期修繕計画はあまり考えられていない物件だと思われます。
なのであまりお勧めとは言えません。
管理費が安いのは良いとして、修繕積立金の低さが気になります。
築１６年なら１万円程度まで上がっていてもおかしくないはずです。
管理費からも長期修繕計画はあまり考えられていない物件だと思われます。
なのであまりお勧めとは言えません。
A
回答日時：
2013/6/2 13:51:04
修繕計画はどんな風になっているのでしょうか？
月々積立が３千円弱だと大規模修繕時には一時金を
たっぷり請求されちゃうかもしれない；
その辺りも近付いて来ていて物件のお値段も大きく値下がりしたかもしれませんネ。
月々積立が３千円弱だと大規模修繕時には一時金を
たっぷり請求されちゃうかもしれない；
その辺りも近付いて来ていて物件のお値段も大きく値下がりしたかもしれませんネ。
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