教えて！住まいの先生
Q 不動産投資と大家の違いって何？ 節税対策の為にマンションを建てる。するとそのマンションのオーナーになるけど、これを不動産投資というのか？
不動産投資というと近い将来に買った値段より高くうれる物件を
購入し、実際には入居せずに高くなったら売るというイメージがあるけど
購入し、実際には入居せずに高くなったら売るというイメージがあるけど
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2014/5/6 03:41:27
昨年5500万で新築一戸建てを購入して、8ヶ月後にようやく入居者がみつかり、賃貸で貸しています。7年～10年後にそこに住もうと思っています。それまでに建物部分の費用2000万ぐらいの家賃を期待しています。昨年度は家賃収入はわずか30万ぐらいでしたので、購入にかかわる諸経費や建物の減価償却費で350万ぐらいの支出があったので自分のサラリーマンの給与所得が300万ぐらいマイナスになったことになるので、既に支払った所得税17万ぐらいが確定申告で戻ってきました。
もし新築戸建を購入して自分がすぐに住んでいたら登録免許税が2万ぐらい安くなったと思いますが、確定申告しても自宅なので所得税は戻ってきません。
仮に10年後に4500万でそこが売れたとしますと、差し引き1000万の損をしますが譲渡益課税はかかりません。
因みに10年以内に自分が死んだ場合の相続税率は試算すると30%を超えると見込んでましたが、今回、戸建住宅を購入したことで10%以下に抑えられる見込みです。
私は、こういった運用を、「不動産投資」だとは思いませんが「不動産消費」なんじゃないかな？と考えます。
自分のサラリーマンの所得税率は（何もしなければ）15%ぐらいなので、「不動産消費」をすることで5%～10%程度に所得税率を減らせる。10年後の消費税率は10%を間違いなく超えていると思います。
今年度からインカムゲインにかかわる税率は（昨年までは10%)20%となります。従って概論でいってしまうと、
「ご自分の所得税率が20%を超えている人以外は、不動産投資なんてやるべきではない」と思います。
もし新築戸建を購入して自分がすぐに住んでいたら登録免許税が2万ぐらい安くなったと思いますが、確定申告しても自宅なので所得税は戻ってきません。
仮に10年後に4500万でそこが売れたとしますと、差し引き1000万の損をしますが譲渡益課税はかかりません。
因みに10年以内に自分が死んだ場合の相続税率は試算すると30%を超えると見込んでましたが、今回、戸建住宅を購入したことで10%以下に抑えられる見込みです。
私は、こういった運用を、「不動産投資」だとは思いませんが「不動産消費」なんじゃないかな？と考えます。
自分のサラリーマンの所得税率は（何もしなければ）15%ぐらいなので、「不動産消費」をすることで5%～10%程度に所得税率を減らせる。10年後の消費税率は10%を間違いなく超えていると思います。
今年度からインカムゲインにかかわる税率は（昨年までは10%)20%となります。従って概論でいってしまうと、
「ご自分の所得税率が20%を超えている人以外は、不動産投資なんてやるべきではない」と思います。
回答
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A
回答日時：
2014/4/28 11:32:10
不動産投資とは、本来キャピタルゲインで
買った価格よりも高く売抜けて差額を得る事です。
しかし、現金や資産が無い方にも買わせる為に
賃貸投資を進めています。
借金させてマンションなどを買わせ賃貸で運用できるなど思わせます。
そんなに美味い話があったら、不動産業者がやります。
素人が中古マンションを借金で買い賃貸に出す。
不動産業者は、売る時に仲介手数料で儲け
賃貸では、また仲介手数料で儲けます
儲かるのは不動産業者と融資をする銀行だけです。
素人が不動産賃貸業で儲かる事は１％もありません。
償却資産を儲けだと勘違いしているだけです。
買った価格よりも高く売抜けて差額を得る事です。
しかし、現金や資産が無い方にも買わせる為に
賃貸投資を進めています。
借金させてマンションなどを買わせ賃貸で運用できるなど思わせます。
そんなに美味い話があったら、不動産業者がやります。
素人が中古マンションを借金で買い賃貸に出す。
不動産業者は、売る時に仲介手数料で儲け
賃貸では、また仲介手数料で儲けます
儲かるのは不動産業者と融資をする銀行だけです。
素人が不動産賃貸業で儲かる事は１％もありません。
償却資産を儲けだと勘違いしているだけです。
A
回答日時：
2014/4/28 06:26:52
貴方の言っている方法はバブルの時代のやり方でキャピタルゲィン(売買差益)を狙う方法です。
その時代は購入後数ヶ月で5割アップで売却もできました。
現在の主流は物件から家賃収入を得るやり方です。売買差益投資ではなく大家で収益を得る方法です。
これをインカムゲインと言います。
その時代は購入後数ヶ月で5割アップで売却もできました。
現在の主流は物件から家賃収入を得るやり方です。売買差益投資ではなく大家で収益を得る方法です。
これをインカムゲインと言います。
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