教えて！住まいの先生

こんにちは。
月13万円の支払いは、結構、大きいですね。

まず、ご自身の価値観として、減価償却を意識されることをお勧めします。
貯金として持っている現金は価値が目減りしませんし国債とかにすれば、わずかばかりに金利で残高も増えます。
また、土地というのも日本ではあまり価値が減りません。
しかし、建物だけは時間の経過に従って価値がどんどん下がっていきます。特に最初の3年間の価値の減り方は年率6～7%くらいだと思われた方がいいです。その後、年率-3%位で減っていき、建物の部分が300万円～500万円あたりでそれ以上はあまり下がらなくなります。（土地分と合わせて600～800万で下げ止まるということです。）

例えば、3000万円の新築マンションを買ったとします。
一生住むつもりならいいのですが、５年住んで売ろうとすると、-35%以上値下がりしているはずです。購入時と売却時にそれぞれ約95万円くらいと約70万円くらいの経費も発生します。
そうなると、新築マンションの場合には土地の持ち分価値が10%くらいで、建物の価値が90%以上の物件が多いので、5年後に売ろうとすると、2300万円くらいでしか売れないことも十分にあります。しかし、そこからさらに15年住んで築20年になっても1,300万円くらいの価値は残っているはずです。

この場合、最初の5年で失った700万円は１年あたり-140万円。
後の15年で失った1000万円は1年あたり-67万円
１年あたりの居住コストとして、ずいぶんな違いがありますよね。
これは、日本人に多い新築願望による機会費用（損失）で、減価償却による費用です。

ポイントは

- 建物が大半のマンションよりも、土地の価値が大きい一戸建ての方が、資産価値の減価は少ない。
- 新築の建物を買うよりも、5年目以降の中古の建物を買う方が、原価は少ない。
- 住宅ローンを借りる場合には、木造だと新築から20年で建物分を借りられなくなる銀行が多いが、鉄骨やコンクリートだと築後38年とか44年とかまでローンが借りられる。

といった点です。


自分は、基本的に、マンションというもの自体をお勧めしません。
住み続ける限り、ずっと管理費が発生しますし、古くなって購入費や家賃が安くなると、管理費を滞納する質の悪い人が入ってきたりして、マンション自体の経営が立ち行かなくなったりします。そうなっても、他人の持ち分には口を出せないのでどうにもできず、売って引っ越そうにも滞納があるマンションの資産価値は引きずられて下落してしまいます。
ですので、最終的に築35～40年を越えたマンションは、近隣次第で相当に生活が変わってしまいます。


一方、資産価値を取るか、気持ち的な満足度を取るかで、戸建の場合も選択肢が変わってきます。
一番、お勧めしたいのは、築15年以降で、ほとんど土地代で買えるような中古の戸建を600万円程度をかけたリフォームを前提に買うというパターンです。

不動産を見に行くとき、夫は土地や周りの環境を見て、妻は建物やその中の設備を見る、とよくいわれます。
なので、女性を新築マンションのモデルルームに連れて行くと、それだけでイメージが固定されて、ほかの物件が目に入らなくなると言われます。しかし、実は物件の費用の中で設備費は大したことはありません。

神奈川の端のほう、とのお話ですが4000万円くらいの一戸建てを買うケースを考えた場合に、新築で買いに行くと2000万円の土地に2000万円の新築の建物がのっかった建売がターゲットになります。
一方、3400万円くらいの築15年くらいの中古戸建ですと、土地代が3000万円くらいで建物が400万円くらいの評価になるかと思います。

土地の価値が1.5倍あると、この部分の価値はほとんど下がりません。一方、建物の価値は使うだけだんだんと下がってきます。
ですので、建物の新しさの代わりに、庭とか駐車スペースとか近隣の環境とかを買いに行くのが中古の戸建のメリットです。
「環境は後から買いなおせない」です。

600万円くらいのリフォームですと、外観は大きく手を入れにくいかもしれませんが、おおよそ内装のほとんど（クロス、フローリング、スイッチ類、キッチン、トイレ、バス、洗面所、玄関ドア）と屋根の葺き替え（コロニアルの場合）くらいは、すべて新品にリフォーム可能だと思います。

このケースですと、700万円くらいが現金の支払い（購入時の費用＋リフォーム代）となり、1300万円くらいを住宅の取得に回せます。
3400万円くらいの物件ですと、2100万円くらいの借り入れで済みますので、今よりも若干月の支払いは減るものと思われます。
（新築4000万円の場合も、2100万円くらいのローンで同様の支払い負担ですが、年が経った後に残る資産価値は、中古3000万円、新築2000万円くらいの差があります。）

ただし、別のコメントでも書きましたが、賃貸を選ぶメリットは、選択肢を残しつつ、貯金などが減らない、という点にあります。
上記の中古の場合には資産価値とのバランスがありますが、新築の場合には、より多くを減価償却で失うため、月13万円の家賃支払いの継続で、10年毎に新しい物件に引っ越すのとあまり変わらない、という点にご注意ください。


最後に、女性はマンションのショールームよりも、住宅設備のショールームを先に見に行った方がいいと思います。

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