教えて！住まいの先生

フラット３５の住宅ローン事前審査に申込中とのことですね。

今回は、フラット３５の住宅ローン事前審査で承認を得られるか否かを論理的に考えてみます。

＞43歳

問題のない年齢です。
最長３５年の住宅ローンを組むことができます。


＞勤続年数2年1ヶ月

フラット３５であれば、問題ない勤続年数です。
銀行の住宅ローンによっては、勤続年数３年以上というところもありますが、最近では、勤続年数１～２年あれば審査対象です。

＞年収約550万
＞ローン申請金額2800万円
＞ボーナス払い0

返済比率的にも規定内に収まっていますので問題ありません。


＞自己資金250万

自己資金比率から逆算すると借入金額が物件価格９０％超になりますのでフラット３５の場合、９０％超の借入を希望する場合、基準金利が少々高くなりますので注意が必要です。
また、自己資金１０％以上の人に比べて、自己資金１０％未満の方は、フラット３５の審査が少し厳しくなる傾向にありますので油断できません。

＞物件築年数昭和60年11月 間取り3LDK フルリノベーション

物件的には、フラット３５の適合証明書が取得できるマンションであれば問題ありません。

＞過去の金融事故
＞2件
＞JCBショッピングリボ払いの遅れ
＞ です。
＞ 現在はJCBショッピングのリボ払いを
＞70万円程支払っております。
＞ 月々1万5千円です。

住宅ロ―ン審査では、金融事故（延滞）が非常に不利な条件になります。
過去の延滞が１ヶ月をまたいだ延滞ですとかなり、住宅ローン審査では、かなり厳しくなります。
出来れば、このカードの残債は、全額返済してカードを解約するという条件で住宅ローン事前審査を申込しなければ承認を得られない可能性があります。

しかし、ご質問者様の勤務先が上場企業や公務員などの安定した職場であると、総合的に判断して承認を得られる可能性があります。

ご質問者様の住宅ローン事前審査承認までのハードルは以下の４点です。

１．過去の延滞履歴
２．現在のリボ払いの借入残債
３．自己資金比率１０％未満（フラット３５では影響しますが、銀行ローンでは、それほど影響しません）
４．勤続年数約２年

住宅ローン事前審査では、このハードルが多ければ多いほど承認を得られない確率があがります。
このハードルを消去できれば住宅ローンの承認を取得できる確率があがります。

１．過去の延滞履歴・・・これは、今となっては、どうしようもありません。
２．現在のリボ払いの借入残債・・・これは、一括返済してカードを解約すれば、このハードルは消去できますね。
３．自己資金比率１０％未満・・・これは、自己資金を増やすしかありませんが、難しいですよね。
４．勤続年数２年・・・これも、努力でなんとかなるものではありませんね。

従って、上記の１つでも消去できれば通る可能性があがります。

また、フラット３５の事前審査で注意しなけばならない点が、もう一つ御座います。

それは、フラット３５（独立行政法人住宅金融支援機構）では、事前審査という制度がありません。
実は、フラット３５の事前審査とは、取扱い窓口の金融機関がフラット３５の審査基準に準じて独自に行なっている事前審査なのです。
フラット３５では、事前審査で承認を得られたけど本審査では否決になったというケースが続出しています。

従って、フラット３５では、事前審査で承認を得られたからと言って１００％安心と言えませんのでご注意ください。

住宅ローン審査や諸費用圧縮については、以下でも解説していますのでご参考にして下さい。

http://www.bukken-chousa.com/juutakulorn1.html

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