教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について 政令都市在住です 一括での物件購入を考えています 価格は諸費用含めて全部で580万ほどの中古の駅ちかのワンルームです
街から近いので不動産屋さんの話では借り手は常に見つかるとの事
すでにリフォーム済できれいな家です
築も平成3年です
現在は中に借りている人が住んでおり55000円で住んでいます
相場は50000円ほどだそうです。
月かかる費用は1万ほどです
株を7年ほどしていましたが株には向いていないと思いもうしたくありません
他の投資はするつもりは一切ありません
ちなみに私のスペックですが
30代独身で新築タワーを所有しており住んでおります
精神系の疾患で障害者手帳も持っており大手の障害者枠で就業しており
仕事は安定しておりあと4年はそんなに仕事もきつくなく働けそうです
今の仕事を辞めないといけなくなった場合私の住んでいる地域では他にいい条件の会社もなく給料は下がる見込みです
お給料で貯金できる額は毎月2万ほどです
この物件を買ってしまうと貯金が底をつきます
アドバイスお待ちしています
すでにリフォーム済できれいな家です
築も平成3年です
現在は中に借りている人が住んでおり55000円で住んでいます
相場は50000円ほどだそうです。
月かかる費用は1万ほどです
株を7年ほどしていましたが株には向いていないと思いもうしたくありません
他の投資はするつもりは一切ありません
ちなみに私のスペックですが
30代独身で新築タワーを所有しており住んでおります
精神系の疾患で障害者手帳も持っており大手の障害者枠で就業しており
仕事は安定しておりあと4年はそんなに仕事もきつくなく働けそうです
今の仕事を辞めないといけなくなった場合私の住んでいる地域では他にいい条件の会社もなく給料は下がる見込みです
お給料で貯金できる額は毎月2万ほどです
この物件を買ってしまうと貯金が底をつきます
アドバイスお待ちしています
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/4/15 03:23:26
「投資の最終決断は自己責任で」ってのを大前提にさせていただいて、私の個人的意見を。。。この話だけ見るとさほど悪くはなさそうな気がします。
「駅ちか」というのは駅から徒歩十分以内程度でしょうか？駅というのは比較的人の利用が多い駅でしょうか？
マンションの建物自体の管理はよさそうでしょうか？大規模修繕の予定とか、その時に特別徴収とかなさそうでしょうか？現在は居住中とのことで室内の設備の確認は困難かと思いますが、老朽化してないでしょうか？貯金が底をつくとのことですが、半年くらいして忘れたころにやってくる不動産取得税ぐらいまでは計算にいれていますか？不動産屋さんにきけば取得税の概算金額は教えてくれます。
いろいろと大きなおせっかい的なことを言いましたが、総じてあなたの貯金が底をつき一時的に余裕が全くなくなるというところだけが気になります。なんかあった時（予期せぬ出費、急な退去、リフォーム、設備故障交換）等の為に、ちょっと余裕が欲しいのが本音です。多少（１００万円ぐらい）お金を残しておいて、余裕をもって、あえて１００万円～２００万円ぐらいでローンを借りれないか銀行に打診してみてはいかがですか？たとえば１００万円ぐらいの１０年ローンとかなら、毎月の返済は一万円ていどです。家賃から諸費用とローン返済を引いても、手元にお金が残ります。万が一、空室になってもあなたのお給料から返済を継続できる範囲内かと思います。いろいろと諸経費やローンを引いて、空室率も多少加味してももお金が残る状態（キャッシュフローがプラスの状態）になるのであればローンもさほど恐れることはありません。賃貸が順調にいけば２，３年後には余裕で繰り上げ返済できます。不動産屋さんは、「ローン特約」といって「ローンが通れば絶対に買います。ローンが通らなければ白紙にしてください。」という条件で買付申込みを受け付けてくれるでしょう。
また、今回の物件だけで終わりにしないで、今回の順調にいったら数年後にまたもう何件か買い進めるぐらいのつもりでいてもいいと思います。そのためにも、多少は現金を手元に残しておいた方がいいかもしれません。ワンルームマンション経営に関しては、ノウハウ本が書店に沢山並んでいます。どれがおすすめというのはありませんが、いろんな人のいろんな意見がありますので、まずは沢山の本を読んでみてください。
「駅ちか」というのは駅から徒歩十分以内程度でしょうか？駅というのは比較的人の利用が多い駅でしょうか？
マンションの建物自体の管理はよさそうでしょうか？大規模修繕の予定とか、その時に特別徴収とかなさそうでしょうか？現在は居住中とのことで室内の設備の確認は困難かと思いますが、老朽化してないでしょうか？貯金が底をつくとのことですが、半年くらいして忘れたころにやってくる不動産取得税ぐらいまでは計算にいれていますか？不動産屋さんにきけば取得税の概算金額は教えてくれます。
いろいろと大きなおせっかい的なことを言いましたが、総じてあなたの貯金が底をつき一時的に余裕が全くなくなるというところだけが気になります。なんかあった時（予期せぬ出費、急な退去、リフォーム、設備故障交換）等の為に、ちょっと余裕が欲しいのが本音です。多少（１００万円ぐらい）お金を残しておいて、余裕をもって、あえて１００万円～２００万円ぐらいでローンを借りれないか銀行に打診してみてはいかがですか？たとえば１００万円ぐらいの１０年ローンとかなら、毎月の返済は一万円ていどです。家賃から諸費用とローン返済を引いても、手元にお金が残ります。万が一、空室になってもあなたのお給料から返済を継続できる範囲内かと思います。いろいろと諸経費やローンを引いて、空室率も多少加味してももお金が残る状態（キャッシュフローがプラスの状態）になるのであればローンもさほど恐れることはありません。賃貸が順調にいけば２，３年後には余裕で繰り上げ返済できます。不動産屋さんは、「ローン特約」といって「ローンが通れば絶対に買います。ローンが通らなければ白紙にしてください。」という条件で買付申込みを受け付けてくれるでしょう。
また、今回の物件だけで終わりにしないで、今回の順調にいったら数年後にまたもう何件か買い進めるぐらいのつもりでいてもいいと思います。そのためにも、多少は現金を手元に残しておいた方がいいかもしれません。ワンルームマンション経営に関しては、ノウハウ本が書店に沢山並んでいます。どれがおすすめというのはありませんが、いろんな人のいろんな意見がありますので、まずは沢山の本を読んでみてください。
回答
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A
回答日時：
2015/4/2 20:20:06
私もado1066さんに賛成です。
どこかの都市かはわからないですが、ワンルームなら売却時に困ります。
逆にその程度の物件なら山ほどあると思いますが‥‥。
不動産を買うときはかなりの物件をみてからにしましょう。
特に今はブームなのでただでさえ物件は高騰しています。
よっぽど研究してからでも遅くはありません。
ちなみに私も賃貸で生計を立てていますが、今は変な物件を買うよりリートの投信の方がいいと感じています。
どこかの都市かはわからないですが、ワンルームなら売却時に困ります。
逆にその程度の物件なら山ほどあると思いますが‥‥。
不動産を買うときはかなりの物件をみてからにしましょう。
特に今はブームなのでただでさえ物件は高騰しています。
よっぽど研究してからでも遅くはありません。
ちなみに私も賃貸で生計を立てていますが、今は変な物件を買うよりリートの投信の方がいいと感じています。
A
回答日時：
2015/3/31 08:05:42
例えば築年数など分かりませんし、市場調査も考慮しなければなりませんが、基本的にワンルームを投資対象に選ぶことはあまり推奨しません。
●ワンルームマンションは荒廃しやすいです。
まずワンルームは投資用として作られたものが多いです。手抜きとは言いませんが長持ちするようには作られていないと覚悟するべきです。
またワンルームマンションは殆どの場合、家主ではなく店子が住んでいます。当然ですが店子は自分のマンションを長持ちさせることなんかに関心がありません。さらにワンルームだと多くは管理人が常駐していません。当然清掃も疎かになりやすいし、メインテナンスが行き届きません。例えば手すりとか階段などの金属部分の塗装が剥がれてきた時に直ぐに塗装を塗りなおすといったメインテナンスが出来ずに放置しておくと錆が進んであっという間に劣化してしまいます。コンクリートの鉄筋にまで錆が浸入すると建物そのものの危機になります。ちょっと荒廃してくればあっという間に店子が逃げてさらにメインテナンスがないがしろになってあっという間に廃墟になってしまいます。
●ワンルームマンションの店子になってくれるのは若年層です。日本の人口ピラミッドを見れば分かりますがこれから若年層は減るばかりです。
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2010/kouhou/useful/u01_z19.htm
不動産投資をしたいならば相当の勉強をして、さらに自分の住んでいる地域での市場調査的なことも考慮に入れて投資をするべきだと思います。ワンルームは投資用として粗製濫造されたものが多く、中古でもワンルームを買ってしまうと処分が困難になる可能性が高いです。
●ワンルームマンションは荒廃しやすいです。
まずワンルームは投資用として作られたものが多いです。手抜きとは言いませんが長持ちするようには作られていないと覚悟するべきです。
またワンルームマンションは殆どの場合、家主ではなく店子が住んでいます。当然ですが店子は自分のマンションを長持ちさせることなんかに関心がありません。さらにワンルームだと多くは管理人が常駐していません。当然清掃も疎かになりやすいし、メインテナンスが行き届きません。例えば手すりとか階段などの金属部分の塗装が剥がれてきた時に直ぐに塗装を塗りなおすといったメインテナンスが出来ずに放置しておくと錆が進んであっという間に劣化してしまいます。コンクリートの鉄筋にまで錆が浸入すると建物そのものの危機になります。ちょっと荒廃してくればあっという間に店子が逃げてさらにメインテナンスがないがしろになってあっという間に廃墟になってしまいます。
●ワンルームマンションの店子になってくれるのは若年層です。日本の人口ピラミッドを見れば分かりますがこれから若年層は減るばかりです。
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2010/kouhou/useful/u01_z19.htm
不動産投資をしたいならば相当の勉強をして、さらに自分の住んでいる地域での市場調査的なことも考慮に入れて投資をするべきだと思います。ワンルームは投資用として粗製濫造されたものが多く、中古でもワンルームを買ってしまうと処分が困難になる可能性が高いです。
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