教えて！住まいの先生
Q 年収420万円で2500万円の住宅ローンの借り入れは無謀でしょうか？？
フルローン、35年返済、元利均等、0.8%の変動金利で、月々約7万円くらいの返済です。
近々、新築を建てたいと考えており、
家族構成は、夫(私、34才)、妻(36才)、娘(4才、0才)の4人家族です。
年収は夫の420万円のみで、勤続年数は5年です。
(手取り年収ではありません)
(2〜3年後には妻も働きに出る予定です)
貯蓄は、現在100万円程です、、。
(出来れば頭金にはしたくありません)
70才までには住宅ローンを完済したいと考えているのですが、現在34才なので、35年返済で借りるとなると、もう今しかないなと思っております。
将来やってくるであろう様々な出費のことを考えると、2500万円(月々7万円)という借り入れ額(返済額)が大丈夫なものかどうか不安です。
よろしくお願いします。
補足
近々、新築を建てたいと考えており、
家族構成は、夫(私、34才)、妻(36才)、娘(4才、0才)の4人家族です。
年収は夫の420万円のみで、勤続年数は5年です。
(手取り年収ではありません)
(2〜3年後には妻も働きに出る予定です)
貯蓄は、現在100万円程です、、。
(出来れば頭金にはしたくありません)
70才までには住宅ローンを完済したいと考えているのですが、現在34才なので、35年返済で借りるとなると、もう今しかないなと思っております。
将来やってくるであろう様々な出費のことを考えると、2500万円(月々7万円)という借り入れ額(返済額)が大丈夫なものかどうか不安です。
よろしくお願いします。
補足します。
現在は借り入れやローンは何もありません。
質問日時：
2016/3/20 16:53:40
解決済み
解決日時：
2016/4/4 03:35:03
回答数： 16 ｜ 閲覧数： 7962 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/4/4 03:35:03
「何をもって、無謀と考えるか？」次第です。
わかりやすいのは、万一の不動産を手放さざるをえない事態に備えて、
「不動産を売却しても借金だけが残らないようにすること」
です。それには、
★住宅ローン期間中は、不動産の売却価格が、借金の元利合計より上回ること
が求められます。
一般に不動産は、新築でも、引き取り直後から売却価格が下がります。
その額は、ざっくり2割減です。
しかも建物の価値は、一般に、10年で半値、25年で0円になると言われています。
（頭金が、2割必要と言われる根拠です。）
もし建物だけで2500万円の35年ローンを組んだ場合、25年先は資産評価額が0円になるので、
25年～35年の間は、借金だけが手元に残ることになります。
土地と建物込みで、2,500万円の場合も、考え方は全く同じで、
「○○年先の建物の資産評価額＋土地の売却金額と、○○年先の借金の元利合計のどちらが高いか？」
です。
一度、借入直後から返済期間における借金の元利合計と、
あなたの不動産の評価額を計算してください。
不動産の売却時に、借金だけが残る期間の有無が導出できます。
もし借金だけが残る期間に、不動産を手放さざるをえない状況が発生する可能性があるならば、無謀と言えるでしょう。
＊ライフプランナーやHM、不動産業者などに相談しても計算できますが、
彼らの営業に有利な方向に導かれる可能性が高いです。
自分で勉強して、計算するのがベストです。
意外と簡単です。
わかりやすいのは、万一の不動産を手放さざるをえない事態に備えて、
「不動産を売却しても借金だけが残らないようにすること」
です。それには、
★住宅ローン期間中は、不動産の売却価格が、借金の元利合計より上回ること
が求められます。
一般に不動産は、新築でも、引き取り直後から売却価格が下がります。
その額は、ざっくり2割減です。
しかも建物の価値は、一般に、10年で半値、25年で0円になると言われています。
（頭金が、2割必要と言われる根拠です。）
もし建物だけで2500万円の35年ローンを組んだ場合、25年先は資産評価額が0円になるので、
25年～35年の間は、借金だけが手元に残ることになります。
土地と建物込みで、2,500万円の場合も、考え方は全く同じで、
「○○年先の建物の資産評価額＋土地の売却金額と、○○年先の借金の元利合計のどちらが高いか？」
です。
一度、借入直後から返済期間における借金の元利合計と、
あなたの不動産の評価額を計算してください。
不動産の売却時に、借金だけが残る期間の有無が導出できます。
もし借金だけが残る期間に、不動産を手放さざるをえない状況が発生する可能性があるならば、無謀と言えるでしょう。
＊ライフプランナーやHM、不動産業者などに相談しても計算できますが、
彼らの営業に有利な方向に導かれる可能性が高いです。
自分で勉強して、計算するのがベストです。
意外と簡単です。
回答
A
回答日時：
2016/3/20 20:52:29
ここで質問をしてる時点で止めた方がいいですね。
毎月の支出を考えれば分かるでしょ？
これが出来ないのに長期のローンを組むのは無謀です。
先々、子供にもお金かかるし、現時点での貯蓄額からしても今、住宅を購入するのは止めといた方がいいですね。
そんなに焦らなくても東京オリンピックが終われば家の値段も今より下がりますからそれから買ってもいいのでは？
毎月の支出を考えれば分かるでしょ？
これが出来ないのに長期のローンを組むのは無謀です。
先々、子供にもお金かかるし、現時点での貯蓄額からしても今、住宅を購入するのは止めといた方がいいですね。
そんなに焦らなくても東京オリンピックが終われば家の値段も今より下がりますからそれから買ってもいいのでは？
A
回答日時：
2016/3/20 18:04:06
不可能ではないと思いますが、かなり生活を切り詰める必要があると思います。
融資限度金額の目安が年収の5～6倍です。これは物理的な限度額です。生活できるかどうかは別です。
まず、融資がすでについているならいいのですが、0.8％は保証料は含んでいるのでしょうか？通常金利に0.2％上乗せです。
今の金利で変動でも0.6％の金利はネットバンクくらいしかありません。
後、固定資産税は計算に入ってますか？
不動産屋に固定資産税の試算もしてもらって下さい。10年目以降が辛くなります。
子供を育てた上で、定年までにお金を貯めるなり、退職金を使うなりして、残額を一括返済出来ますか？
うちも自宅建築中ですが、夫婦年収1200万くらいで、融資は6000万が限界でした。結局自己資金を1500万程入れる事になりました。7000万位借りたかったのに…。金利は付き合いのある第二地銀で変動35年で0.675％。保証料0.4％プラスで実質金利1.075％です。
結構現実は厳しいものです。銀行案外冷たいです。
先にハウスメーカーとかで、粗で金額出してもらい、銀行に融資打診してみて下さい。それから考えた方が良いと思います。
融資限度金額の目安が年収の5～6倍です。これは物理的な限度額です。生活できるかどうかは別です。
まず、融資がすでについているならいいのですが、0.8％は保証料は含んでいるのでしょうか？通常金利に0.2％上乗せです。
今の金利で変動でも0.6％の金利はネットバンクくらいしかありません。
後、固定資産税は計算に入ってますか？
不動産屋に固定資産税の試算もしてもらって下さい。10年目以降が辛くなります。
子供を育てた上で、定年までにお金を貯めるなり、退職金を使うなりして、残額を一括返済出来ますか？
うちも自宅建築中ですが、夫婦年収1200万くらいで、融資は6000万が限界でした。結局自己資金を1500万程入れる事になりました。7000万位借りたかったのに…。金利は付き合いのある第二地銀で変動35年で0.675％。保証料0.4％プラスで実質金利1.075％です。
結構現実は厳しいものです。銀行案外冷たいです。
先にハウスメーカーとかで、粗で金額出してもらい、銀行に融資打診してみて下さい。それから考えた方が良いと思います。
A
回答日時：
2016/3/20 17:49:33
それは、借り入れのシミュレーションしないと、何とも言えないよ。
俺は当初年収700万だったけど、会社の利益も減少して、残業も減って、600万に落ちてます。
3500万のマンション買って、35年返済しているけど、定年後、75歳までどうやって暮らしていけるのか、返済できるのかも不安です。
当初は金利が3.5％だったけど、今は1％なので、借り換えましたが。
俺は当初年収700万だったけど、会社の利益も減少して、残業も減って、600万に落ちてます。
3500万のマンション買って、35年返済しているけど、定年後、75歳までどうやって暮らしていけるのか、返済できるのかも不安です。
当初は金利が3.5％だったけど、今は1％なので、借り換えましたが。
A
回答日時：
2016/3/20 17:45:56
不動産屋です。
返済比率的に2500万円の借入は問題ありませんが、
将来お子様が大きくなって大学に通われるようになった場合など、
月々の7万円の支払いが家計を圧迫しませんか？
奥様が働けるうちはいいですが、
何らかの理由で働けなくなった場合、
ご主人の収入だけで返済していけるのか今一度よく考えられたほうがいいかと思います。
私だったら年収420万円で子供2人居て2500万円のローンは組まないかなー。
無理なローンを組んで破たんしてる人を何人も見てきていますので・・・。
賃貸と違って、支払い苦しいからもう少し家賃が安いところに移ろうなどと気軽にできないので（戸建ならなおさら売りづらい）、購入（新築）するならもう少し余裕を持ったプランで借入れると思います。
返済比率的に2500万円の借入は問題ありませんが、
将来お子様が大きくなって大学に通われるようになった場合など、
月々の7万円の支払いが家計を圧迫しませんか？
奥様が働けるうちはいいですが、
何らかの理由で働けなくなった場合、
ご主人の収入だけで返済していけるのか今一度よく考えられたほうがいいかと思います。
私だったら年収420万円で子供2人居て2500万円のローンは組まないかなー。
無理なローンを組んで破たんしてる人を何人も見てきていますので・・・。
賃貸と違って、支払い苦しいからもう少し家賃が安いところに移ろうなどと気軽にできないので（戸建ならなおさら売りづらい）、購入（新築）するならもう少し余裕を持ったプランで借入れると思います。
A
回答日時：
2016/3/20 17:16:31
現在、借り入れやローンがない場合であれば年収からですと2500万は可能だと思います。
ですが、住宅ローンは審査基準がそれぞれなので、家を建てるお考えならば、ここで回答を求めるより銀行やJAなど審査をしてもらったほうが早いかと思います。
建てるなら早いほうが良いです。まずは審査を通してみてください。
ちなみに私は何かあった時の為に頭金は無しにしました。
ですが、住宅ローンは審査基準がそれぞれなので、家を建てるお考えならば、ここで回答を求めるより銀行やJAなど審査をしてもらったほうが早いかと思います。
建てるなら早いほうが良いです。まずは審査を通してみてください。
ちなみに私は何かあった時の為に頭金は無しにしました。
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