教えて！住まいの先生
Q マンション購入後、売却し、一戸建て(上物のみ)を建てた経験がある方、
こういった内容にお詳しい方にアドバイス頂けたらと思います。
《家族構成》
夫34歳、専業主婦35歳、来春に子供を1人出産予定
《現在》
賃貸マンション1LDK 家賃10万
子供もできるので2LDKもしくは3LDKに住み替えたく
その際、マンション購入が良いか賃貸が良いか悩んでます。
悩んでる理由としては
実家(妻)が持ち家の為、将来譲り受ける予定なのですが、最後の住まいとしてそこの土地に実家を建て直して一戸建てに住みたい思いがあります。
いつになるかわかりませんが仮に建て替えが20年後位だとして今からその間の住まいをどうすべきか。
マンション購入し20年後売って、実家建て直しは今検討している以下の条件からして危険ではないのかアドバイスや経験談下さい。
築15年以内位の4000万前後(仲介手数料込みで4300万以内)のマンションを35年ローンで購入しその後(20年後位)売却、一戸建て建て替える。
・頭金300万(貯金350万残す)
・月々11〜12万(管理修繕費込み)位
・月収30万位なので毎月の貯金はできない
・ボーナスを貯金していく予定
(ボーナス100万位から固定資産税や雑費を引いて最低でも年間50万貯蓄予定)
・マンション売却後2500万位の一戸建ての建て替え
私たちが検討している地域ですと
賃貸は13〜14万(管理費込み)位。
一人っ子の為、近い将来親の介護の事も考えるとあまり遠くに住めないという点と夫の職場も考えると賃貸でもこの位の家賃相場となります。
なので分譲マンション購入の方がよいのかな…とも思うのですが、かと言って頭金入れても月々の生活に余裕が出るローンの組み方ではありません。
賃貸だとマンション購入時の頭金や諸経費代の約500万は手元に残るし、毎年の固定資産税ないし…と思ったりで。
売買や建て替えの知識がまだ無く、似た様な事例の話も見つけられないので判断がつきません。
ぼんやりとした不安な思いがあるままなんとなく分譲がいいのかな？という状況でおります。
分譲マンション売った後、建て替え(2500万位)は危険な選択ではないでしょうか？
ちなみに2世帯は無しとなってます。
情報が不十分な点もあるかもしれませんがよろしくお願い致します。
《家族構成》
夫34歳、専業主婦35歳、来春に子供を1人出産予定
《現在》
賃貸マンション1LDK 家賃10万
子供もできるので2LDKもしくは3LDKに住み替えたく
その際、マンション購入が良いか賃貸が良いか悩んでます。
悩んでる理由としては
実家(妻)が持ち家の為、将来譲り受ける予定なのですが、最後の住まいとしてそこの土地に実家を建て直して一戸建てに住みたい思いがあります。
いつになるかわかりませんが仮に建て替えが20年後位だとして今からその間の住まいをどうすべきか。
マンション購入し20年後売って、実家建て直しは今検討している以下の条件からして危険ではないのかアドバイスや経験談下さい。
築15年以内位の4000万前後(仲介手数料込みで4300万以内)のマンションを35年ローンで購入しその後(20年後位)売却、一戸建て建て替える。
・頭金300万(貯金350万残す)
・月々11〜12万(管理修繕費込み)位
・月収30万位なので毎月の貯金はできない
・ボーナスを貯金していく予定
(ボーナス100万位から固定資産税や雑費を引いて最低でも年間50万貯蓄予定)
・マンション売却後2500万位の一戸建ての建て替え
私たちが検討している地域ですと
賃貸は13〜14万(管理費込み)位。
一人っ子の為、近い将来親の介護の事も考えるとあまり遠くに住めないという点と夫の職場も考えると賃貸でもこの位の家賃相場となります。
なので分譲マンション購入の方がよいのかな…とも思うのですが、かと言って頭金入れても月々の生活に余裕が出るローンの組み方ではありません。
賃貸だとマンション購入時の頭金や諸経費代の約500万は手元に残るし、毎年の固定資産税ないし…と思ったりで。
売買や建て替えの知識がまだ無く、似た様な事例の話も見つけられないので判断がつきません。
ぼんやりとした不安な思いがあるままなんとなく分譲がいいのかな？という状況でおります。
分譲マンション売った後、建て替え(2500万位)は危険な選択ではないでしょうか？
ちなみに2世帯は無しとなってます。
情報が不十分な点もあるかもしれませんがよろしくお願い致します。
質問日時：
2016/10/13 10:41:27
解決済み
解決日時：
2016/10/19 22:17:50
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 481 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/10/19 22:17:50
賃貸か、もう少し安い分譲しか選択肢が無いと思います。
４０００万円のマンションを購入するには年収８００万円が必要と云われております。年収の５倍見当が購入できる物件です。
４３００万円フルローンですと月の払いが１２＋２万円＝１４万円となります。
中古物件で３５年ローン組めるかも疑問ですし、２０年後２０００万円で売れないと借入残高の方が多くなる、債務超過で資金を別途用意しないと売却ができません。
また２０年後では旦那さんが５４歳なので借り入れ期間も長期は難しいので月の返済が厳しいことが予想されます。
２５００万円を１５年で借りると低金利でも毎月１５万円以上＋固定資産税等々かかるので、全体にもう少し余裕がほしいですね。
これらは現在の超低金利で算出してますので、金利が上昇すると即地獄へ落ちます。
お子さんの教育資金が大学まで２０００万円と云われてますから、そちらの配分を含めて再考した方が賢いです。
４０００万円のマンションを購入するには年収８００万円が必要と云われております。年収の５倍見当が購入できる物件です。
４３００万円フルローンですと月の払いが１２＋２万円＝１４万円となります。
中古物件で３５年ローン組めるかも疑問ですし、２０年後２０００万円で売れないと借入残高の方が多くなる、債務超過で資金を別途用意しないと売却ができません。
また２０年後では旦那さんが５４歳なので借り入れ期間も長期は難しいので月の返済が厳しいことが予想されます。
２５００万円を１５年で借りると低金利でも毎月１５万円以上＋固定資産税等々かかるので、全体にもう少し余裕がほしいですね。
これらは現在の超低金利で算出してますので、金利が上昇すると即地獄へ落ちます。
お子さんの教育資金が大学まで２０００万円と云われてますから、そちらの配分を含めて再考した方が賢いです。
回答
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A
回答日時：
2016/10/14 09:15:25
jun8tomo46さんの言う通り支払いは厳しいでしょうね。
概ね どこのエリアなんでしょう？？
渋谷？新宿？港区？
実際、12万だと、修繕積立2万 管理費2万程度と換算すると
8万しか払えない×12か月×20年＝1920万
4300万-1920万＝2380万
築30年～35年売れないでしょうね。
不動産屋は、口八丁に、売れれば、
仲介手数料が入るので、平気で嘘を言いますよ。
自分でも、スーモ ホームズなど、確認する事が重要です。
実際3000万で売り出しても、本当の売買価格は、
取り扱った不動産屋しかわからないんです。
結果売れなくて、2700かもですし
概ね 3000の物件に、3000で申し込む人は少ないです。
2500とか、で売主側の様子を見るのです。
内覧が少なければ、ある程度の所で、手を打たないと
結果売れない産物です。
私の知ってる限りのマンションでも
品川区の大井町に、建築時4980万程度で販売されて
今 築20年を超えましたが、3000万切りません。
若者が好きそうなデザインのマンションです。
Uの字の部屋があったり使いにくい・・
しかも修繕積立費3万円 管理費2万5千円です。
このシュミレーションでも、月12万では赤字になるかな
新築で20年住む方が利口なんですが。
このように管理費修繕積立が高くなる可能性も高い
マンションで修繕積立が上手く行ってる所は、少ないですね。
結果的にマンションの人は、管理会社が入ってるから、ノウハウあるでしょ？
とかで、割合 他人任せなのです。
寄って、大抵足りなくなる・・
古いマンションは、予想以上に修繕費用が掛かるものです。
それなら、建て替えを前倒しして、早めにするとか
賃貸でも、安い所に住んで、貯金する事を考えるのがベストだと思います。
ついでに、一生 分譲マンションは、金持ちでないと、住めないですよ。
毎月 修繕積立と管理費ついてまわるので・・
5万5千円なら、安いアパート借りられますので・・・
概ね どこのエリアなんでしょう？？
渋谷？新宿？港区？
実際、12万だと、修繕積立2万 管理費2万程度と換算すると
8万しか払えない×12か月×20年＝1920万
4300万-1920万＝2380万
築30年～35年売れないでしょうね。
不動産屋は、口八丁に、売れれば、
仲介手数料が入るので、平気で嘘を言いますよ。
自分でも、スーモ ホームズなど、確認する事が重要です。
実際3000万で売り出しても、本当の売買価格は、
取り扱った不動産屋しかわからないんです。
結果売れなくて、2700かもですし
概ね 3000の物件に、3000で申し込む人は少ないです。
2500とか、で売主側の様子を見るのです。
内覧が少なければ、ある程度の所で、手を打たないと
結果売れない産物です。
私の知ってる限りのマンションでも
品川区の大井町に、建築時4980万程度で販売されて
今 築20年を超えましたが、3000万切りません。
若者が好きそうなデザインのマンションです。
Uの字の部屋があったり使いにくい・・
しかも修繕積立費3万円 管理費2万5千円です。
このシュミレーションでも、月12万では赤字になるかな
新築で20年住む方が利口なんですが。
このように管理費修繕積立が高くなる可能性も高い
マンションで修繕積立が上手く行ってる所は、少ないですね。
結果的にマンションの人は、管理会社が入ってるから、ノウハウあるでしょ？
とかで、割合 他人任せなのです。
寄って、大抵足りなくなる・・
古いマンションは、予想以上に修繕費用が掛かるものです。
それなら、建て替えを前倒しして、早めにするとか
賃貸でも、安い所に住んで、貯金する事を考えるのがベストだと思います。
ついでに、一生 分譲マンションは、金持ちでないと、住めないですよ。
毎月 修繕積立と管理費ついてまわるので・・
5万5千円なら、安いアパート借りられますので・・・
A
回答日時：
2016/10/13 11:23:35
迷わず賃貸でしょ。
住宅ローンを払うつもりで貯金して、20年後にはローン無しのキャッシュで家を建てましょう。
住宅ローンを払うつもりで貯金して、20年後にはローン無しのキャッシュで家を建てましょう。
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