教えて！住まいの先生

賃貸にして収益がだせそうなら賃貸でもいいような気がします。

売却のタイミングは難しいですね。どう転ぶかわからないから。

売るときにはいくつかの不動産会社から見積もりとって比べるといいみたいです。

マンションの売却について書かれたところがありました。

http://ieul.info/jyouhousyuusyuu.html

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はじめまして。

ケースバイケースではありますが、私見をお話いたしますね。

ざっくりとした考え方ですが、投資用不動産の価格は、賃料・無リスク金利・リスクプレミアム（投資する以上はほしいと思う上乗せ利回り）が今後上がる下がるかという予想によって決まります。

都区部の区分所有マンション（賃貸中）について、2008年リーマンショック以降の賃料・金利・リスクプレミアム推移について調べてみると、

(1)賃料は、リーマンショック後下がったものの、リーマン前の水準に戻すほど大きな上昇が見られない（∵可処分所得が増えていない）⇒価格は上がらない

(2)金利は、大規模金融緩和で大きく下落。ただ、これ以上の金利低下は期待できそうにない。⇒価格は上がらない

(3)リスクプレミアムは上下動があるが、リーマンショック、東日本大震災と上振れした時期があったものの、現在はリーマン前よりも低位に貼りついている。⇒価格は上がらない

という状況で、全体的に価格が上がりにくい状況にあると思います。

今後、景気がもっと良くなり、企業業績の向上にあわせて可処分所得が上昇するようになれば、投資用不動産の価格があがる可能性はありますが、あまりそのような期待はできそうにないと感じています。

とすると、今後は、いつ、どれだけ価格がさがるかということが気にります。

私は、米国経済の動向（日米の実質金利差、為替、株価動向に注意）次第では、来年あたりからリスクプレミアムが上振れしはじめ、価格下落が始まり、その後1年~2年で最大1割~2割下がると見ています。

以上より、現在は売り推奨の時期だと思っています。

ただし、立地やブランドによって、下がらない、下がりにくい、下がるという3つに大きく色分けされると思いますので、どれに該当する物件かを見極める必要があると思います。


なお、ファミリータイプのマンションの場合、空室のほうが高く売れるケースが多いです。不動産屋さんから、空室の取引事例や賃貸中物件の事例を教えてもらうとイメージが湧くと思います。

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