教えて！住まいの先生
Q 緊急◆不動産投資をしてる方 詳しい方にお伺いします。 不動産投資初心者です。 現在 築３０年の中古アパートを検討中です。 都心まで通勤通学30分内 急行は停まらない駅 駅から
徒歩11分
静かな住宅街 アパートマンションが比較的多いです。
現在９室 満室 利回り9,3
（年内契約終了日を迎えるのは2室 更新するかどうかわからない）
価格3500万円
土地面積138m2 建物面積153m2
公道接面10×10角地（西５ｍ 北４ｍ道路） 市街化区域
路線価１３５D（銀行評価2100万 ）
（固定資産税9万 税評価土地1620万 建物230万）
プロパンガス 駐車場なし
静岡銀行 金利３，６％ 30年フルローンです。
（毎月の支払18万）
屋根、壁等の外装は数年前に修繕済。
外観は30年にしては綺麗です。
中は居住者がいるので未確認。ワンルームロフト付になります。
購入検討するには良い物件でしょうか？
主人が契約する気満々です（質問者は妻です）
３年保有して売ればいいという考えですが 利息分も払いきれないと思います。
1棟目にしてはリスクが高すぎると思うのですが・・。
不動産屋さんは4年弱の新しい会社です（資本金2千万）
急がされてるわけではないと思いますが 週末契約だそうで手付金も用意しなければならなく不安です。
購入すべきか 見送るべきか
また契約前に 確認すべきこと。
急ぎですいませんがご意見よろしくお願いします。
静かな住宅街 アパートマンションが比較的多いです。
現在９室 満室 利回り9,3
（年内契約終了日を迎えるのは2室 更新するかどうかわからない）
価格3500万円
土地面積138m2 建物面積153m2
公道接面10×10角地（西５ｍ 北４ｍ道路） 市街化区域
路線価１３５D（銀行評価2100万 ）
（固定資産税9万 税評価土地1620万 建物230万）
プロパンガス 駐車場なし
静岡銀行 金利３，６％ 30年フルローンです。
（毎月の支払18万）
屋根、壁等の外装は数年前に修繕済。
外観は30年にしては綺麗です。
中は居住者がいるので未確認。ワンルームロフト付になります。
購入検討するには良い物件でしょうか？
主人が契約する気満々です（質問者は妻です）
３年保有して売ればいいという考えですが 利息分も払いきれないと思います。
1棟目にしてはリスクが高すぎると思うのですが・・。
不動産屋さんは4年弱の新しい会社です（資本金2千万）
急がされてるわけではないと思いますが 週末契約だそうで手付金も用意しなければならなく不安です。
購入すべきか 見送るべきか
また契約前に 確認すべきこと。
急ぎですいませんがご意見よろしくお願いします。
質問日時：
2017/8/24 15:53:34
解決済み
解決日時：
2017/9/8 03:15:55
回答数： 12 ｜ 閲覧数： 948 ｜ お礼： 250枚
共感した： 1 この質問が不快なら
回答数： 12 ｜ 閲覧数： 948 ｜ お礼： 250枚
共感した： 1 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/9/8 03:15:55
諸経費も借りて元利均等払いで4000万借りると言う事ですよね？
3500万だと元利均等でも元金均等でも18万にはならないので。
満室で月27万円ローン18万をを引いて月の手取りが9万円
6部屋でトントン、5部屋だと3万の赤字プラス固定資産税
もちろんこの他にもかかりますが。
一部屋当り家賃が3万なので一部屋年間36万×9で324万円
退出時には壁紙の張替や清掃で5万～10万、老朽化したエアコン交換8万
9部屋なので申告は白色申告、減価償却やローンの利息が計上出来るので申告上マイナスになれば住人税や所得税は安く押さえられるメリットもあります。
固定期間が終われば借り換えなどで金利の引き下げ可能ですが、築30年なので静岡銀行やスルガ銀行等限られた所しかありません。
私の場合8500万円を30年で1.5%団体信用保険0.3%で1.8%で借りて現在団体信用保険を入れて1.05%に引き下げてもらいました。
ちゃんとメンテ出来れば良いですが修繕費内と外で10年後以降位には1000万は最悪考えて置いた方がいいですので、そう考えると年間収入満室で108万はそこから固定資産税や管理費5%程度を引いた金額は使える金額では無いと思っていいです。
家賃一部屋3万と言う事は生活保護や質の悪い住人が入る可能性が大きいのでお薦めしません。
こういった不良物件を持つと、今後有料物件に巡りあってもローンが降りない可能性が大きくなりますのでやめた方が良いですよ。
3500万だと元利均等でも元金均等でも18万にはならないので。
満室で月27万円ローン18万をを引いて月の手取りが9万円
6部屋でトントン、5部屋だと3万の赤字プラス固定資産税
もちろんこの他にもかかりますが。
一部屋当り家賃が3万なので一部屋年間36万×9で324万円
退出時には壁紙の張替や清掃で5万～10万、老朽化したエアコン交換8万
9部屋なので申告は白色申告、減価償却やローンの利息が計上出来るので申告上マイナスになれば住人税や所得税は安く押さえられるメリットもあります。
固定期間が終われば借り換えなどで金利の引き下げ可能ですが、築30年なので静岡銀行やスルガ銀行等限られた所しかありません。
私の場合8500万円を30年で1.5%団体信用保険0.3%で1.8%で借りて現在団体信用保険を入れて1.05%に引き下げてもらいました。
ちゃんとメンテ出来れば良いですが修繕費内と外で10年後以降位には1000万は最悪考えて置いた方がいいですので、そう考えると年間収入満室で108万はそこから固定資産税や管理費5%程度を引いた金額は使える金額では無いと思っていいです。
家賃一部屋3万と言う事は生活保護や質の悪い住人が入る可能性が大きいのでお薦めしません。
こういった不良物件を持つと、今後有料物件に巡りあってもローンが降りない可能性が大きくなりますのでやめた方が良いですよ。
回答
A
回答日時：
2017/8/25 20:10:59
木造で築３０年ですか。フルリニューアルするのがめんどくさくて、外壁塗装だけ済ませて、掴ませる、ということも考えられますね。
３０年となると、上下水のリニューアルも必要な時期です。
最低限、高圧洗浄の記録は欲しいですね。
本当に儲かって、フルローンの金利が払うことができれば、その価格では不動産屋が売るとは思えないです。
３０年となると、上下水のリニューアルも必要な時期です。
最低限、高圧洗浄の記録は欲しいですね。
本当に儲かって、フルローンの金利が払うことができれば、その価格では不動産屋が売るとは思えないです。
A
回答日時：
2017/8/25 17:05:57
元投資マンションの営業マンです。結論から言えば私なら絶対に買いません！
確かに地方のアパートは東京に比べたら利回りは高いですが高利回り＝高リスクです。これが鉄筋コンクリートのアパートとかなら値段がその分高くても検討の余地がありますが、３０年の木造は３年後転売能力が非常に低いです。売り抜ける営業能力がご本人にあるのなら別ですが・・・もしくは現金購入なら悪いものではありません。 私は１ルームマンションの投資営業していましたが、利回り４％の物件でしたが東京の都心部駅前の物件でしたので２０年売った物件空が出た事がありません。又築２０年でも都心のマンションなら９割の値段で売れます。 ちょといと築３０年の物件は危険ですね（木造なら）
確かに地方のアパートは東京に比べたら利回りは高いですが高利回り＝高リスクです。これが鉄筋コンクリートのアパートとかなら値段がその分高くても検討の余地がありますが、３０年の木造は３年後転売能力が非常に低いです。売り抜ける営業能力がご本人にあるのなら別ですが・・・もしくは現金購入なら悪いものではありません。 私は１ルームマンションの投資営業していましたが、利回り４％の物件でしたが東京の都心部駅前の物件でしたので２０年売った物件空が出た事がありません。又築２０年でも都心のマンションなら９割の値段で売れます。 ちょといと築３０年の物件は危険ですね（木造なら）
A
回答日時：
2017/8/25 15:32:29
既に沢山の回答がありますので、参考程度に。
木造の30年（法定耐用年数22年超え物件）では、都市銀行等の融資対象にはなかなかなりません。静銀、スルガは仕方ないところです。問題は解約・早期返済の縛りがあるかです。
登記費用、不動産取得税のご用意は大丈夫でしょうか？
徒歩10分以内は欲しいところですが、満室は立派です。
仲介ではなく、その不動産屋さんから買われるわけですね。
売価が3500万円ならば、恐らく不動産屋さんの仕入は、2,700万円～2,800万円くらいと思います。つまりその物件の現在価値は2,700万円～2,800万円となります。
建物の取得価格は約435万円です。これを4年で償却します。
4年間の不動産所得は赤字になるでしょう。赤字でも土地負債利子の通算不可の規定があって、給与と損益通算できないでしょう。
------------------
ということで、不動産に強い税理士さんに相談してシュミレーションしてみることをおススメします。
木造の30年（法定耐用年数22年超え物件）では、都市銀行等の融資対象にはなかなかなりません。静銀、スルガは仕方ないところです。問題は解約・早期返済の縛りがあるかです。
登記費用、不動産取得税のご用意は大丈夫でしょうか？
徒歩10分以内は欲しいところですが、満室は立派です。
仲介ではなく、その不動産屋さんから買われるわけですね。
売価が3500万円ならば、恐らく不動産屋さんの仕入は、2,700万円～2,800万円くらいと思います。つまりその物件の現在価値は2,700万円～2,800万円となります。
建物の取得価格は約435万円です。これを4年で償却します。
4年間の不動産所得は赤字になるでしょう。赤字でも土地負債利子の通算不可の規定があって、給与と損益通算できないでしょう。
------------------
ということで、不動産に強い税理士さんに相談してシュミレーションしてみることをおススメします。
A
回答日時：
2017/8/25 14:43:33
ご主人は不動産会社に営業をかけられ冷静さを
失っています。
静岡銀行、スルガ銀行を利用するのは自殺行為です。
これらの銀行は、他の金融機関が融資しない人、物件でも
積極的に融資します。
不動産屋が、取引を絶対成立させたい時、利用する銀行ですよ。
そのかわり金利は高いです。
しかも金利は変動ということを、ご存知でしょうか？
つまり今が最低で、今後金利は上昇しても下がることは
ないということです。
3年で転売といいますが、今不動産はピークに近いということを
理解しなければなりません。
素人がうまく転売できる時期はすぎています。
株、不動産などの投資は家族が反対すると、意地になって
買ってしまう場合も多いです。
ここは第三者に相談するのがよいですよ。
わたしも利用しているのが「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」と
「素人さんの為の不動産学校」です。
狼旅団はブログ内(左の方）にメールアドレスを書いて相談できます。
親切で信用できる方ですので、相談してみてください。
それをご主人に見せたらよいと思います。
素人さんの為のは、コメント欄で相談してもよいと思います。
私も何度か相談しました。
自分の仕事にならなくても、あなたのために考えていただけると
思います。
とにかく契約しないよう、頑張ってください。
他の方が書かれていますが、間違いなくうまくいきません。
心配で夜も眠れなくなりますよ。
失っています。
静岡銀行、スルガ銀行を利用するのは自殺行為です。
これらの銀行は、他の金融機関が融資しない人、物件でも
積極的に融資します。
不動産屋が、取引を絶対成立させたい時、利用する銀行ですよ。
そのかわり金利は高いです。
しかも金利は変動ということを、ご存知でしょうか？
つまり今が最低で、今後金利は上昇しても下がることは
ないということです。
3年で転売といいますが、今不動産はピークに近いということを
理解しなければなりません。
素人がうまく転売できる時期はすぎています。
株、不動産などの投資は家族が反対すると、意地になって
買ってしまう場合も多いです。
ここは第三者に相談するのがよいですよ。
わたしも利用しているのが「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」と
「素人さんの為の不動産学校」です。
狼旅団はブログ内(左の方）にメールアドレスを書いて相談できます。
親切で信用できる方ですので、相談してみてください。
それをご主人に見せたらよいと思います。
素人さんの為のは、コメント欄で相談してもよいと思います。
私も何度か相談しました。
自分の仕事にならなくても、あなたのために考えていただけると
思います。
とにかく契約しないよう、頑張ってください。
他の方が書かれていますが、間違いなくうまくいきません。
心配で夜も眠れなくなりますよ。
A
回答日時：
2017/8/25 11:57:02
コンサルをしている元宅建業者です。
先ず、「フルローン」でアパート一棟を購入して「投資」を考えるのは「絶対」にやめた方が良いです。
あなた方ご夫婦が、ご自身の住戸を所有しているならともかく、万一
「賃貸居住」ででもしているなら、ローン自体が不可、であると思いますよ。
うまく行っている不動産投資家の中で、最初からローン利用して
物件購入している方など私は知りません。
仮に多少の貯蓄があり、現金で買っても生活に影響がない方が、中古の
安いワンルームマンション一室を購入、その家賃を充当する計画で
見合った金額を銀行から借り入れをし、小ぶりのアパートを購入して
それを徐々に拡大して行く、などが一般的です。
検討する物件が「表面利回り」９.３％としても「満室の場合」とのこと。
通常は、５～６割の入居があれば返済可能、という前提で話を進めます。
そして最も大切なのは「常に」最悪を考えることです。
極論すれば、万一「入居者ゼロ」だった歳の対処はある？―――かと
言う対策を万全にしておくことです。
現在の「少子高齢化」で、アパート業者が不祥事を起こしているのは
報道があれほど騒がせているではありませんか。
バブル崩壊後を見ている私は、アパート業者が各家主を訪ね歩いて、
「管理契約・家賃保証」を解約してほしい、旨を何度も見ています。
また「利回り」なども「表面利回り」なのでしょう。
表面利回りは絵に描いた餅で、「たら・れば」の世界です。
ワンルームマンションならローンOKだと仮定しても、空室が続いて
家賃収入ゼロでもそれほど大きな痛手にはならないかも知れません。
全額自己資金を投じて、「金銭財産」を「不動産財産」に置き換える、
などの事情なら全く反対などしません。
物件の「良し悪し」に固執する以前に、時代情勢や経済背景を十分に
認識して◆建築業者の売上◆アパート業者の成績、に貢献するだけ、
などの状態にならないように注意が肝要です。
よければこの回答をご主人に閲覧を促し「プロの判断」として参考にされると良いかも知れません。
先ず、「フルローン」でアパート一棟を購入して「投資」を考えるのは「絶対」にやめた方が良いです。
あなた方ご夫婦が、ご自身の住戸を所有しているならともかく、万一
「賃貸居住」ででもしているなら、ローン自体が不可、であると思いますよ。
うまく行っている不動産投資家の中で、最初からローン利用して
物件購入している方など私は知りません。
仮に多少の貯蓄があり、現金で買っても生活に影響がない方が、中古の
安いワンルームマンション一室を購入、その家賃を充当する計画で
見合った金額を銀行から借り入れをし、小ぶりのアパートを購入して
それを徐々に拡大して行く、などが一般的です。
検討する物件が「表面利回り」９.３％としても「満室の場合」とのこと。
通常は、５～６割の入居があれば返済可能、という前提で話を進めます。
そして最も大切なのは「常に」最悪を考えることです。
極論すれば、万一「入居者ゼロ」だった歳の対処はある？―――かと
言う対策を万全にしておくことです。
現在の「少子高齢化」で、アパート業者が不祥事を起こしているのは
報道があれほど騒がせているではありませんか。
バブル崩壊後を見ている私は、アパート業者が各家主を訪ね歩いて、
「管理契約・家賃保証」を解約してほしい、旨を何度も見ています。
また「利回り」なども「表面利回り」なのでしょう。
表面利回りは絵に描いた餅で、「たら・れば」の世界です。
ワンルームマンションならローンOKだと仮定しても、空室が続いて
家賃収入ゼロでもそれほど大きな痛手にはならないかも知れません。
全額自己資金を投じて、「金銭財産」を「不動産財産」に置き換える、
などの事情なら全く反対などしません。
物件の「良し悪し」に固執する以前に、時代情勢や経済背景を十分に
認識して◆建築業者の売上◆アパート業者の成績、に貢献するだけ、
などの状態にならないように注意が肝要です。
よければこの回答をご主人に閲覧を促し「プロの判断」として参考にされると良いかも知れません。
A
回答日時：
2017/8/25 10:03:12
価格的に高い安いは実際に見ないと判断できませんが、
その物件の家賃相場は他より安いのでしょうか。
木造ですか軽量鉄骨ですか。
古い木造ワンルームは家賃を安くしないと入居率が低くなります。
それと現在の満室で一番新しい入居年月はいつでしょう。
オーナーが売るために安い家賃で満室にすることが多いので。
一番心配なのは空室率が高いのではないかと思えます。
つまり、買った→空室が出た→入居しない→家賃下げる。と。
私ならまず駅に近いワンルームマンションを1戸買います。
駅から5分以内、2階以上、オートロックとできればＥＶ付き。
こんなのを徐々に増やしていけば返済リスク空室リスクもないし。
不動産屋の善し悪しは実際に取引した者にしかわかりません。
いい加減な物件調査や責任逃れや言った言わないは頻発です。
近所の噂とか評判で判断するしかないでしょうね。
その物件の家賃相場は他より安いのでしょうか。
木造ですか軽量鉄骨ですか。
古い木造ワンルームは家賃を安くしないと入居率が低くなります。
それと現在の満室で一番新しい入居年月はいつでしょう。
オーナーが売るために安い家賃で満室にすることが多いので。
一番心配なのは空室率が高いのではないかと思えます。
つまり、買った→空室が出た→入居しない→家賃下げる。と。
私ならまず駅に近いワンルームマンションを1戸買います。
駅から5分以内、2階以上、オートロックとできればＥＶ付き。
こんなのを徐々に増やしていけば返済リスク空室リスクもないし。
不動産屋の善し悪しは実際に取引した者にしかわかりません。
いい加減な物件調査や責任逃れや言った言わないは頻発です。
近所の噂とか評判で判断するしかないでしょうね。
A
回答日時：
2017/8/24 22:50:40
回答
冷静に貴方が住人の立場で考えてみて下さい。
真っ先に住みたいと思いますか？
通勤には不向きな駅で徒歩で11分。
都内まで30分もかかる。
余程、家賃が安くなければ入居しないでしょうね。空が出来続けたら家賃が高いと言う事になります。
金利は3.6%とかなり高いですね。
オリックスやイオンは2%切ってるのご存知でしょうか？
後、フルローンて正気ですか？
少なくとも3割は入れないと入居者が一気に出たり、金利が上がったらどうしようもなくなりますよ。
後、プロパンガスはかなり高額になるのを知っていますか？1万以上/月になるケースもあるので入居者がびっくりして退去する頻度がとても高いです。リフォーム代が1Rならば5万、広告宣伝費10万位かかります。あっと言う間に家賃収入が消えます。
3年で手放した所で築33年の物件は余程、立地が良くなければ土地代程度にしかなりません。
他にも恐ろしい事はあります。
火災になったらどうしますか？
建物建つまで家賃入りませんよ。
アパートを衝動的に購入するのも勉強するにはいいのですが不動産屋に上手く丸め込まれているだけでは投資とは言えません。
節税対策とか最初だけですからね。
まず立地がとても悪いです。
それだけであたしなら買いません。
ご参考まで。
冷静に貴方が住人の立場で考えてみて下さい。
真っ先に住みたいと思いますか？
通勤には不向きな駅で徒歩で11分。
都内まで30分もかかる。
余程、家賃が安くなければ入居しないでしょうね。空が出来続けたら家賃が高いと言う事になります。
金利は3.6%とかなり高いですね。
オリックスやイオンは2%切ってるのご存知でしょうか？
後、フルローンて正気ですか？
少なくとも3割は入れないと入居者が一気に出たり、金利が上がったらどうしようもなくなりますよ。
後、プロパンガスはかなり高額になるのを知っていますか？1万以上/月になるケースもあるので入居者がびっくりして退去する頻度がとても高いです。リフォーム代が1Rならば5万、広告宣伝費10万位かかります。あっと言う間に家賃収入が消えます。
3年で手放した所で築33年の物件は余程、立地が良くなければ土地代程度にしかなりません。
他にも恐ろしい事はあります。
火災になったらどうしますか？
建物建つまで家賃入りませんよ。
アパートを衝動的に購入するのも勉強するにはいいのですが不動産屋に上手く丸め込まれているだけでは投資とは言えません。
節税対策とか最初だけですからね。
まず立地がとても悪いです。
それだけであたしなら買いません。
ご参考まで。
A
回答日時：
2017/8/24 19:02:54
見送りましょう。
月の収入が満室で27万くらいですね。そこから18万円の返済したら9万円しか残りませんね。その他の諸経費は、築30年なので、売り上げの15%くらいは最低見込みたいですね。月に4万くらいですね。
よって、月に5万しか残りません。満室で。この後、固定資産税も払いますからね。年間の税前手のこりは、
51万になりますね。二部屋空く可能性ありなら、赤字になりますよ。
あとは、空室になった後の原状回復もありますし、築30年だと故障もあるかもしれません。よって、儲からないのでやめましょう。
この物件の利回りが、14%くらいだと安全な運営ができると思います。
仮に満室時の月の売り上げが40万なら、そのうち18万を返済しても十分に運営できると思います。
ま、静岡銀行の融資対象地域で利回りが14%の物件は厳しいかもしれませんが…。
でも、静岡銀行から融資を受けられるなら、属性は悪くないですね。他のもっと低金利な銀行から借りた方がいいと思います。
月の収入が満室で27万くらいですね。そこから18万円の返済したら9万円しか残りませんね。その他の諸経費は、築30年なので、売り上げの15%くらいは最低見込みたいですね。月に4万くらいですね。
よって、月に5万しか残りません。満室で。この後、固定資産税も払いますからね。年間の税前手のこりは、
51万になりますね。二部屋空く可能性ありなら、赤字になりますよ。
あとは、空室になった後の原状回復もありますし、築30年だと故障もあるかもしれません。よって、儲からないのでやめましょう。
この物件の利回りが、14%くらいだと安全な運営ができると思います。
仮に満室時の月の売り上げが40万なら、そのうち18万を返済しても十分に運営できると思います。
ま、静岡銀行の融資対象地域で利回りが14%の物件は厳しいかもしれませんが…。
でも、静岡銀行から融資を受けられるなら、属性は悪くないですね。他のもっと低金利な銀行から借りた方がいいと思います。
A
回答日時：
2017/8/24 18:55:44
A
回答日時：
2017/8/24 18:22:45
ローンで投資物件を買うこと自体アホ。
築３０年のボロアパートなんて現金で買え。
築３０年のボロアパートなんて現金で買え。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
