教えて！住まいの先生
Q 不動産の抵当権解除について 現在、茨木県内に150坪の土地、その土地の上に50坪の平屋建ての家が建っており既に空き家になっています。
この不動産を不動産屋に売却依頼をしているところですが、状況としては道路に面し、土地の形状が長方形であるため土地としては使いにくい、また、奥の方に家があり感覚的に広さがわからないということでなかなか売れません。
実は、父が生前に労働者のための銀行から借金をしており、茨木県内にあるこの不動産の他、東京の土地建物（現在住んでいます）も抵当権が設定されてしまっています。
※この物件は、東京であっても56年くらい前に建てられており、路地裏にあるような古い建物 です。
※借金は既に半分くらい返し終わっているので、茨木県内の不動産を処分できれば、労働者の ための銀行からの借金を全て完済することができます。
※借入金の残額は１１百万円くらいですが、私にはそんな資力は無く、せいぜい半分くらいな らどうにか返済できるという状況です。
最近、茨木県内の不動産のうち50坪（家が建っている部分）を買い取りたいとのお話が裏のお宅の方からありました。もちろん、建物を取り壊し、更地にしてくれればとの条件があります。
もしも、このお話が成立することができれば、建物の解体費用を賄うことができます。また、不動産屋によれば、残りの100坪単位の土地であれば非常に売りやすい物件となり、買い手も見つかりやすいとのお話しでした。
このお話を聞き、債権者である労働者のための銀行にせめて建物だけでも抵当権を解除し、更地にして売却したいと相談をしたところ、たとえ労働組合員でも当店ではできないと断られてしまいました。
他の都市銀行各社にも相談したところどこも取り合ってくれません。
友人に相談したところ、司法書士か、私が加盟している労働組合の書記長が、現在、私が借り入れをしている地元（東京）の労働者のための銀行がだめなら、現在、当該組合と取引をしている埼玉県内の店長とは顔も知っているので直接話してやろうかと言ってくれています。
質問内容をまとめますと、①茨木県内にある建物だけでも抵当権の解除をすることはできないでしょうか。②もしできないのならば借金を全額返済するしかないと思うのですが、借り換えができる銀行などはあるのでしょうか。③フリーローンなどは貸してもらえるでしょうか。④このような問題を解決できる他の手段はないでしょうか。
どうぞご回答よろしくお願いします。
実は、父が生前に労働者のための銀行から借金をしており、茨木県内にあるこの不動産の他、東京の土地建物（現在住んでいます）も抵当権が設定されてしまっています。
※この物件は、東京であっても56年くらい前に建てられており、路地裏にあるような古い建物 です。
※借金は既に半分くらい返し終わっているので、茨木県内の不動産を処分できれば、労働者の ための銀行からの借金を全て完済することができます。
※借入金の残額は１１百万円くらいですが、私にはそんな資力は無く、せいぜい半分くらいな らどうにか返済できるという状況です。
最近、茨木県内の不動産のうち50坪（家が建っている部分）を買い取りたいとのお話が裏のお宅の方からありました。もちろん、建物を取り壊し、更地にしてくれればとの条件があります。
もしも、このお話が成立することができれば、建物の解体費用を賄うことができます。また、不動産屋によれば、残りの100坪単位の土地であれば非常に売りやすい物件となり、買い手も見つかりやすいとのお話しでした。
このお話を聞き、債権者である労働者のための銀行にせめて建物だけでも抵当権を解除し、更地にして売却したいと相談をしたところ、たとえ労働組合員でも当店ではできないと断られてしまいました。
他の都市銀行各社にも相談したところどこも取り合ってくれません。
友人に相談したところ、司法書士か、私が加盟している労働組合の書記長が、現在、私が借り入れをしている地元（東京）の労働者のための銀行がだめなら、現在、当該組合と取引をしている埼玉県内の店長とは顔も知っているので直接話してやろうかと言ってくれています。
質問内容をまとめますと、①茨木県内にある建物だけでも抵当権の解除をすることはできないでしょうか。②もしできないのならば借金を全額返済するしかないと思うのですが、借り換えができる銀行などはあるのでしょうか。③フリーローンなどは貸してもらえるでしょうか。④このような問題を解決できる他の手段はないでしょうか。
どうぞご回答よろしくお願いします。
質問日時：
2017/12/30 09:07:33
解決済み
解決日時：
2018/1/5 07:43:23
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 179 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/1/5 07:43:23
①茨木県内にある建物だけでも抵当権の解除をすることはできないでしょうか
建物だけ、というのは難しいと思います。労金に限らず、どこの金融機関でも承諾はしないと思いますよ。もし、建物だけ解除して、誰かが買い取ったばあい、土地の競売もしにくくなりますから、そもそも抵当権をつけた意味がなくなってしまいますので。
まずは、奥の人との売買契約を進め、売る土地を分筆して、分筆した土地（建物の底地）と建物の担保権解除を労金に申し出ます。
売却の金額を全額返済すれば手前の土地の分も解除してくれるならなおよし、ですが、手前は売れた時にまた解除してもらうのでもいいと思います。
不動産業者が、広い土地を分譲して売ることがありますよね？
あれは、一帯の土地を一戸ずつに分筆して、売れた分だけ担保権を解除してもらっています。
ですから、一部だけの解除はアリです。
土地だけ、建物だけ、の 担保権解除はどこの金融機関も応じません。競売するときに困るからです。
詳しい不動産屋か司法書士に聞いてみてもいいかと思います。ご自身でわからなければ司法書士に銀行に説明してもらうとか。
建物だけ、というのは難しいと思います。労金に限らず、どこの金融機関でも承諾はしないと思いますよ。もし、建物だけ解除して、誰かが買い取ったばあい、土地の競売もしにくくなりますから、そもそも抵当権をつけた意味がなくなってしまいますので。
まずは、奥の人との売買契約を進め、売る土地を分筆して、分筆した土地（建物の底地）と建物の担保権解除を労金に申し出ます。
売却の金額を全額返済すれば手前の土地の分も解除してくれるならなおよし、ですが、手前は売れた時にまた解除してもらうのでもいいと思います。
不動産業者が、広い土地を分譲して売ることがありますよね？
あれは、一帯の土地を一戸ずつに分筆して、売れた分だけ担保権を解除してもらっています。
ですから、一部だけの解除はアリです。
土地だけ、建物だけ、の 担保権解除はどこの金融機関も応じません。競売するときに困るからです。
詳しい不動産屋か司法書士に聞いてみてもいいかと思います。ご自身でわからなければ司法書士に銀行に説明してもらうとか。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/1/5 07:43:23
たしかに、ご回答者様のおっしゃる通り、土地・建物全体から考えると金融機関は応じてくれないことがよくわかりました。たまたま奥の方が買いたいと言っている物件は、１50坪のうち50坪（家が建っている部分）で100坪と50坪に分筆されていますので売買契約を進め、担保権解除について金融機関に話すか、場合によっては司法書士に相談してみます。ありがとうございました。他のご回答者様もありがとうございました。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2018/1/5 07:18:35
① この場で質問したりせいぜい労働組合の書記長に相談する程度の人脈ならば、一部の抵当権を抜く可能性は皆無。そもそも茨城県の中古不動産の固定資産税の課税標準額が借入よりも大きいか小さいかで判断が別れるが都内の不動産が共担で取られてる事から担保不足であると推測できる。
②労金よりも良い条件で借換に応じる銀行はない。
③フリーローンで300万以上の貸出はほぼない。そもそも高額でフリーローンを設定されるならば貸金規制法の1/3規定があるので、年所得3,000万でようやく1,000万だ。文句があるなら、共産党の今 弁護士が呼びかけて作った法規制だから 僕にはどうにもできないな
④裏の住宅の方が買い取りたいと言ってるならば解体更地にしない代わりに値引きで引き取ってもらえば良い。第三者に売却処分するので、この金額で抵当権を解除に応じるか？で労金に説明すれば良いだけのこと。そもそも抵当権を解除してから更地にしてという 順序がおかしい。更地にするのにかかる費用など200万あれば十分だ。
④コミニケーション能力が必要。労金に借金返済できないと率直に伝えたらどう？諦めるという方法もある。又は550万を指し入れて都内の自宅の担保だけ抜けないか？と相談する。抜けたら次に返済を諦めたいので抵当権の実行を要請すれば、茨城県の不動産が持っていかれてお終い。
②労金よりも良い条件で借換に応じる銀行はない。
③フリーローンで300万以上の貸出はほぼない。そもそも高額でフリーローンを設定されるならば貸金規制法の1/3規定があるので、年所得3,000万でようやく1,000万だ。文句があるなら、共産党の今 弁護士が呼びかけて作った法規制だから 僕にはどうにもできないな
④裏の住宅の方が買い取りたいと言ってるならば解体更地にしない代わりに値引きで引き取ってもらえば良い。第三者に売却処分するので、この金額で抵当権を解除に応じるか？で労金に説明すれば良いだけのこと。そもそも抵当権を解除してから更地にしてという 順序がおかしい。更地にするのにかかる費用など200万あれば十分だ。
④コミニケーション能力が必要。労金に借金返済できないと率直に伝えたらどう？諦めるという方法もある。又は550万を指し入れて都内の自宅の担保だけ抜けないか？と相談する。抜けたら次に返済を諦めたいので抵当権の実行を要請すれば、茨城県の不動産が持っていかれてお終い。
A
回答日時：
2017/12/30 14:13:58
１，できるか出来ないか、で言えばできる、ですね。現実的かどうか、でしたら、望み薄です。
２、ファイナンス系なら、担保割れしていなくて（他の物件に２番抵当などを入れて）、弁済のみ込みがあれば、可能性は出てきます。
３、状況次第で可能性はあります（２番抵当、保証人など）。
４、商工会議所でしょうか？ あとは、金融からお金引っ張ってくる話なので、その手の上手い弁護士でしょうね。
２、ファイナンス系なら、担保割れしていなくて（他の物件に２番抵当などを入れて）、弁済のみ込みがあれば、可能性は出てきます。
３、状況次第で可能性はあります（２番抵当、保証人など）。
４、商工会議所でしょうか？ あとは、金融からお金引っ張ってくる話なので、その手の上手い弁護士でしょうね。
A
回答日時：
2017/12/30 12:35:28
コンサルをしている元宅建業者です。
先ず、抵当権を設定した「理由」が――労働者のため――であろうとなかろうと、内容はともかく抵当権者は全額返済しなければ抵当権を抹消するいことはあり得ないと思いますよ。
まして、建物だけ、などの変則的なことなど論外となるでしょう。
その茨城県内の不動産屋という買主は、取引金額で抵当権の残金が抹消できる程の金額なのでしょうか。
抹消できる金額以下では、最初から取引などできる話ではないでしょう。
そして「建物だけ」抵当権をはずす「意味」が不明です。
土地・建物双方に抵当権が設定されているのではないのですか？
よしんば百歩下がって建物だけ抵当権を抜いて、土地だけ抵当権が残ってどのように取引するのでしょう。
あなたのお話が、別々の地に物件があって、片一方だけ抵当権をはずす、なら交渉の仕方では可能性もあるかとは思いますが。
一歩、読み取れないため的確な回答は困難です。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
先ず、抵当権を設定した「理由」が――労働者のため――であろうとなかろうと、内容はともかく抵当権者は全額返済しなければ抵当権を抹消するいことはあり得ないと思いますよ。
まして、建物だけ、などの変則的なことなど論外となるでしょう。
その茨城県内の不動産屋という買主は、取引金額で抵当権の残金が抹消できる程の金額なのでしょうか。
抹消できる金額以下では、最初から取引などできる話ではないでしょう。
そして「建物だけ」抵当権をはずす「意味」が不明です。
土地・建物双方に抵当権が設定されているのではないのですか？
よしんば百歩下がって建物だけ抵当権を抜いて、土地だけ抵当権が残ってどのように取引するのでしょう。
あなたのお話が、別々の地に物件があって、片一方だけ抵当権をはずす、なら交渉の仕方では可能性もあるかとは思いますが。
一歩、読み取れないため的確な回答は困難です。
以上、参考になれば幸です。
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返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
A
回答日時：
2017/12/30 11:17:40
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