教えて！住まいの先生
Q 築４０年１００世帯ほどのマンションの修繕積立金の状態について。 去年あたりに外壁や屋上のメンテナンスをする大規模改修をしているマンションですが、借り入れが５００万もあります。
そしてマンション全体で住民から滞納されている額が２５０万円あります。
このマンションを買うのはいかがなものでしょうか？
ちなみに修繕積立金は月４０００円です。
お願いします。
このマンションを買うのはいかがなものでしょうか？
ちなみに修繕積立金は月４０００円です。
お願いします。
質問日時：
2019/4/28 23:05:23
解決済み
解決日時：
2019/5/2 12:06:53
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 444 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
関西にて住宅診断（ホームインスペクション）を手がける一級建築士の吉永です。
「マンションは管理を買え」とここ最近言われるようになりました。それは新築時はどんなに立派なマンションでも管理に良し悪しがのちの有り様の良し悪しを決めるからです。
このマンションについては、修繕積立金が月4000円程度ということは当初からほとんど値上げをしていないと思われます。築年数からすると何度も修繕積立金の計画を見直すタイミングがあっただろうにそれを行わず、少額とは言えない額の借り入れや滞納があることを考えると、残念ながら修繕計画における管理能力が乏しいと言わざるをえません。「マンションは管理を買え」のスタンスに立てば購入はオススメできません。
「マンションは管理を買え」とここ最近言われるようになりました。それは新築時はどんなに立派なマンションでも管理に良し悪しがのちの有り様の良し悪しを決めるからです。
このマンションについては、修繕積立金が月4000円程度ということは当初からほとんど値上げをしていないと思われます。築年数からすると何度も修繕積立金の計画を見直すタイミングがあっただろうにそれを行わず、少額とは言えない額の借り入れや滞納があることを考えると、残念ながら修繕計画における管理能力が乏しいと言わざるをえません。「マンションは管理を買え」のスタンスに立てば購入はオススメできません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/5/2 12:06:53
投資物件として、安い物件にしか住めない方向けに考えましたが、そういう人はボロアパートに住むでしょうから需要がないですね。
不動産会社は管理に熱心なマンションですと言っていましたが、ご回答いただきましてから考えますと、数字的にアウトなんですね。
皆様、全員の回答が役に立ちました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2019/4/30 17:18:48
個人的には買わないです。
修繕積立金が足りなくて、借金で、修繕しているのでしたら、次、修繕積立金値上げしないと新規融資ができないです。
それだけの戸数でしたら、２５０万円は不思議ではないです。
１戸の滞納が１００万円超えていたら、要注意ですね。
あと、自主管理で借金経営している管理組合でしたら買わないです。
また、修繕積立金が安すぎますね。
修繕積立金が足りなくて、借金で、修繕しているのでしたら、次、修繕積立金値上げしないと新規融資ができないです。
それだけの戸数でしたら、２５０万円は不思議ではないです。
１戸の滞納が１００万円超えていたら、要注意ですね。
あと、自主管理で借金経営している管理組合でしたら買わないです。
また、修繕積立金が安すぎますね。
A
回答日時：
2019/4/29 10:47:53
目安は1982年以降の建築であること。
修繕費が1平米200円以下の物件は避けたほうがいいでしょう。
https://www.cigr.co.jp/media/contents/32
http://renovate.webcrow.jp/2-management.html
修繕費が1平米200円以下の物件は避けたほうがいいでしょう。
https://www.cigr.co.jp/media/contents/32
http://renovate.webcrow.jp/2-management.html
A
回答日時：
2019/4/29 09:30:27
断片的なご説明(情報)ですので、完璧なアドバイスはご容赦下さい。
印象としては、このマンションの管理組合は皆様(とりあえず理事会メンバー)で、分譲マンションの管理について基本からおさらいする必要がありそうです。大規模修繕に関しては、長期修繕計画があるのか(修繕を計画的行う認識が徹底しているのか)、各戸の修繕積立金はそれから逆算されているのか、などです。
マンションは立地と管理です。このように管理がおぼつかないマンションは購入後の後悔は必死だと思います。
それと、築40年というところも引っかかります。マンションのスタンダードが普及徹底したのは平成に入ってからであり、その前(昭和の最後の頃まで)は各社が試行錯誤を続けており、その頃のマンションには今では「非常識」と思えるような企画・設計で建築・分譲されたものが少なくありません(特に中堅以下のデベロッパーやゼネコンのもの)。
結論として、このマンションはパスすることをおすすめします。
印象としては、このマンションの管理組合は皆様(とりあえず理事会メンバー)で、分譲マンションの管理について基本からおさらいする必要がありそうです。大規模修繕に関しては、長期修繕計画があるのか(修繕を計画的行う認識が徹底しているのか)、各戸の修繕積立金はそれから逆算されているのか、などです。
マンションは立地と管理です。このように管理がおぼつかないマンションは購入後の後悔は必死だと思います。
それと、築40年というところも引っかかります。マンションのスタンダードが普及徹底したのは平成に入ってからであり、その前(昭和の最後の頃まで)は各社が試行錯誤を続けており、その頃のマンションには今では「非常識」と思えるような企画・設計で建築・分譲されたものが少なくありません(特に中堅以下のデベロッパーやゼネコンのもの)。
結論として、このマンションはパスすることをおすすめします。
A
回答日時：
2019/4/28 23:17:06
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