教えて！住まいの先生
Q 分譲マンションの購入について。 マンションの管理費、修繕積立金はそのマンションを新築で買った人と、築20年で買った人、同じ金額ですか？それとも、築20年で買った人の方が安いですか？ ま
た、管理費、修繕積立金は、そのマンションを購入し、住み続けている間は金額は変わらないのですか？例えば、新築の時に買って、20年間住み続けているとして。その人の払っている管理費、修繕積立金は20年間同じ金額ですか？
あと、100世帯以上あるような大規模マンションは、築50年とか築60年とか、ある一定の年数が来たら取り壊されるとか国や都道府県の決まりはありますか？
あと、100世帯以上あるような大規模マンションは、築50年とか築60年とか、ある一定の年数が来たら取り壊されるとか国や都道府県の決まりはありますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/6/10 08:31:15
金額は変わります。
だいたい新築で売り出すときは「安く見せる」ためにそれらの金額を低めに設定していることが多いです。
が、特に修繕積立金は少なかったら修繕ができないので、10年20年たつうちに上がることが多いです。
値上げされても下がることはまずないでしょう。
取り壊すか修繕するかは特に法律で決められてません。所有者が話し合って決めますが、大規模になればなるほど意見をまとめるのが大変です。
だいたい新築で売り出すときは「安く見せる」ためにそれらの金額を低めに設定していることが多いです。
が、特に修繕積立金は少なかったら修繕ができないので、10年20年たつうちに上がることが多いです。
値上げされても下がることはまずないでしょう。
取り壊すか修繕するかは特に法律で決められてません。所有者が話し合って決めますが、大規模になればなるほど意見をまとめるのが大変です。
回答
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A
回答日時：
2019/6/5 20:01:59
「新築で買った人と、築20年で買った人、同じ金額ですか？それとも、築20年で買った人の方が安いですか？」
違いは一切ありません。
「管理費、修繕積立金は、そのマンションを購入し、住み続けている間は金額は変わらないのですか？」
区分所有者相互の合意により、変更される可能性は充分にあります。
「ある一定の年数が来たら取り壊されるとか国や都道府県の決まりはありますか？」
ありません。そういうことは、区分所有者相互の合意により決まります。
違いは一切ありません。
「管理費、修繕積立金は、そのマンションを購入し、住み続けている間は金額は変わらないのですか？」
区分所有者相互の合意により、変更される可能性は充分にあります。
「ある一定の年数が来たら取り壊されるとか国や都道府県の決まりはありますか？」
ありません。そういうことは、区分所有者相互の合意により決まります。
関西にて住宅診断（ホームインスペクション）を手がける一級建築士の吉永です。
まず概略を説明すると管理費、修繕積立金はほぼ変わらないことはあっても安くなることは一般的にはありません。管理費は管理会社への依託費の見直しや不要な経費の見直しで下がることはありますがそのほかの要因で上がることもあるのでトータルで下がることはあまり期待できません。修繕積立金は当初は安く設定されることがほとんどなのでどこかの段階で値上がりする可能性が高い（むしろ据え置きの方が危ない）です。
二つ目の質問については現況では決まりはありません。住民の意思に任せられています。
以上参考になりましたら幸いです。
まず概略を説明すると管理費、修繕積立金はほぼ変わらないことはあっても安くなることは一般的にはありません。管理費は管理会社への依託費の見直しや不要な経費の見直しで下がることはありますがそのほかの要因で上がることもあるのでトータルで下がることはあまり期待できません。修繕積立金は当初は安く設定されることがほとんどなのでどこかの段階で値上がりする可能性が高い（むしろ据え置きの方が危ない）です。
二つ目の質問については現況では決まりはありません。住民の意思に任せられています。
以上参考になりましたら幸いです。
A
回答日時：
2019/6/5 15:40:35
管理費・修繕積立金の月々の支払額は同じです。
一般的にそれらの費用は、住んだ年数ではなく部屋の広さで金額が決まります。
金額は変わる場合が多いです。ほとんどの場合、安くなることはありません。
老朽化に伴い諸々の費用がかさむので、値上がりする場合が多いです。
規模に関わらず、マンションを取り壊さなければいけない法律はありません。
しかし現実問題として、仰るような老朽化マンションが増え続けてますので、本来は全員の合意が必要な建替えについて、反対者がいても建て替えを可能にする「マンション建替え円滑化法」という法律はあります。
一般的にそれらの費用は、住んだ年数ではなく部屋の広さで金額が決まります。
金額は変わる場合が多いです。ほとんどの場合、安くなることはありません。
老朽化に伴い諸々の費用がかさむので、値上がりする場合が多いです。
規模に関わらず、マンションを取り壊さなければいけない法律はありません。
しかし現実問題として、仰るような老朽化マンションが増え続けてますので、本来は全員の合意が必要な建替えについて、反対者がいても建て替えを可能にする「マンション建替え円滑化法」という法律はあります。
A
回答日時：
2019/6/5 15:13:21
管理費は管理組合と委託先管理会社の契約で決まります。
良サービスで高いところ、最低限で安いところ様々ですが、
何処と契約するか決めるのはあなたを含めた所有権者です。
修繕積立金は直近に掛る費用だけを集める方式と、
長期に渡って掛る費用を分割させる方式と、
２種類あります。
その時に直近必要な修理費分を集める方式は、
経年で修理個所が増えるのでだんだんと値上げしていきます。
長期計画の分割で支払う方法は最初から高い金額です。
良サービスで高いところ、最低限で安いところ様々ですが、
何処と契約するか決めるのはあなたを含めた所有権者です。
修繕積立金は直近に掛る費用だけを集める方式と、
長期に渡って掛る費用を分割させる方式と、
２種類あります。
その時に直近必要な修理費分を集める方式は、
経年で修理個所が増えるのでだんだんと値上げしていきます。
長期計画の分割で支払う方法は最初から高い金額です。
A
回答日時：
2019/6/5 14:43:30
貴方は金額の多寡を知ろうとする前に、先ずは管理費や修繕積立金の意味を正しく理解する必要がありそうだな。管理費も修繕積立金も、平たく言えばどちらも『共用部分の維持管理費』な訳だ。分譲マンション（区分所有マンション）には必ず共用部分というものがあり、財産区分上は全ての区分所有者の共有となっている。例えば建物の躯体や共用設備は各住戸の所有者の共有物であって、それぞれが所有する住戸の大きさに応じて共有持分が異なる。でかい部屋を持ってる人はそれだけ共用部分の持分が大きく、それにかかる維持管理費も多く払うという図式になってる訳だよ。
そして管理費も修繕積立金も、区分所有者全員が共有するルールとして、金額を含めた支払い義務が通常なら管理規約の中に定められているのだ。その場合は管理規約が改訂されない限り、一度決めた各住戸別の管理費・修繕積立金の金額は変わらない。新築で買おうが中古で買おうが関係ないのだ。逆に言えば、管理規約を改正すれば金額を変えることは出来る、ってことだよ。新築当初に作ってあった長期修繕計画が、実際には計画通りにはいかず、竣工から年数が経ってから資金が足りなくなって、一時金を徴収したり月額を値上げしたりする事例が少なからずある。ずっと変わらないに越したことは無いが、20年・30年ともなれば物価変動はあるし、修繕にかかる工事費も決して一定ではないので、管理費も修繕積立金も「変えざるを得なくなる可能性」はあるのだよ。
最後の質問について、住戸数が100程度なら必ずしも「大規模」とは言い切れないと思うが、規模にかかわらず一定の年数を上限に取り壊しを義務付けられるなどということは無いよ。定借マンションなど、一定の時期が過ぎたら建物を解体除却して、土地を所有者に返還することを前提としたものもあるにはあるが、それは貴方が訊いておられることとは根本的に趣旨が違う。基本的には、古くなったらなったで全ての区分所有者の負担でメンテをしながら維持していくのが原則。解体して土地を売却するにせよ、建て替えて再び済み始めるにしても、行政が一方的に決めることではなく所有者の総意として決めることだ。
そして管理費も修繕積立金も、区分所有者全員が共有するルールとして、金額を含めた支払い義務が通常なら管理規約の中に定められているのだ。その場合は管理規約が改訂されない限り、一度決めた各住戸別の管理費・修繕積立金の金額は変わらない。新築で買おうが中古で買おうが関係ないのだ。逆に言えば、管理規約を改正すれば金額を変えることは出来る、ってことだよ。新築当初に作ってあった長期修繕計画が、実際には計画通りにはいかず、竣工から年数が経ってから資金が足りなくなって、一時金を徴収したり月額を値上げしたりする事例が少なからずある。ずっと変わらないに越したことは無いが、20年・30年ともなれば物価変動はあるし、修繕にかかる工事費も決して一定ではないので、管理費も修繕積立金も「変えざるを得なくなる可能性」はあるのだよ。
最後の質問について、住戸数が100程度なら必ずしも「大規模」とは言い切れないと思うが、規模にかかわらず一定の年数を上限に取り壊しを義務付けられるなどということは無いよ。定借マンションなど、一定の時期が過ぎたら建物を解体除却して、土地を所有者に返還することを前提としたものもあるにはあるが、それは貴方が訊いておられることとは根本的に趣旨が違う。基本的には、古くなったらなったで全ての区分所有者の負担でメンテをしながら維持していくのが原則。解体して土地を売却するにせよ、建て替えて再び済み始めるにしても、行政が一方的に決めることではなく所有者の総意として決めることだ。
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