教えて！住まいの先生
Q 中古マンション、相場より1000万円程高い場合の価格交渉 現在マンション購入を検討中の30代夫婦です。
駅から徒歩18分、築16年、3LDK(水回りリフォーム済)、15階建ての2階(1階部分ピロティ)を検討中です。
駅からは距離がありますが、夫婦共に職場が近く、生活する上での環境は申し分ないです。
しかし、近隣物件の相場＆同物件過去3年の取引実績が2100万円(30万/㎡)であるのに対して、検討中物件の販売価格は3150万円(45万円/㎡)ということで迷っています。
予算以外の希望は全て満たすので無理を承知で価格交渉をしてみるか、一旦白紙に戻して他に条件の合う物件が販売に出るまでひたすら待ち続けるかが悩みどころです。
もしも価格交渉するとなればどういう切り出し方で交渉を進めたらよいでしょうか？
また、交渉でどの程度値下げが可能でしょうか？(2800万円以下が希望です)
価格交渉のテクニックも合わせて教えていただきたいです。
駅からは距離がありますが、夫婦共に職場が近く、生活する上での環境は申し分ないです。
しかし、近隣物件の相場＆同物件過去3年の取引実績が2100万円(30万/㎡)であるのに対して、検討中物件の販売価格は3150万円(45万円/㎡)ということで迷っています。
予算以外の希望は全て満たすので無理を承知で価格交渉をしてみるか、一旦白紙に戻して他に条件の合う物件が販売に出るまでひたすら待ち続けるかが悩みどころです。
もしも価格交渉するとなればどういう切り出し方で交渉を進めたらよいでしょうか？
また、交渉でどの程度値下げが可能でしょうか？(2800万円以下が希望です)
価格交渉のテクニックも合わせて教えていただきたいです。
質問日時：
2021/4/9 19:11:22
解決済み
解決日時：
2021/4/16 02:23:00
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 1013 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/4/16 02:23:00
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
長文になり恐縮ですが、ご参考になれば幸いです。
１）不動産に「絶対」といえる値引き術はありませんが、まずは売主が3150万円という売値を設定した背景を知らべた方が良いかと思います。登記簿をとって、ローンの抵当権がついていれば、現時点で幾らぐらいの残債があるかを推察することも可能ですし、マンションによっては不動産情報サイトで新築当時の価格が分かることもあります。また、売主がリフォーム費用をかけている場合は、広告や内覧でリフォーム履歴を確認することもできます。（因みに、今年は3年前より、2割以上価格が上昇している物件も非常に多いので、3年前や2年前の価格はあまり参考にならない場合もあります。）
２）売主が3150万円で売りに出している場合、着地点を切のよい3000万円くらに考えている場合も多いかと思いますので、2800万円以下で買いたい場合は、売主が物件売れない期間が長引くと、2980万円くらいに値段を下げて来る可能性が高いので、その段階で値引き交渉をするのが良いと思います。
それまでは、大幅値引きを提示すると、直ぐにNGになると思います。
３）また、値引き交渉をする時には、あなたが「買える人」＝「現金で買える、もしくは、他の同水準の物件で融資の仮審査が通っている」ことが重要な検討材料になるので、ローンを使う場合は、それまでに他物件で一度仮審査までは勧めておきましょう。また、価格交渉は仲介会社や売主からすれば購入申込書を提出して行うのが常識で、口頭で価格交渉をしてくる買主には本気で対応しませんので、購入申込書で行うことが重要です。
４）また、購入申込書を入れるタイミングは、内覧後にするのですが、内覧直後に不動産屋から感想を聞かれた時に「気になる箇所を複数あげておいて」、1日～2日あけて、購入申込をする時には、その気になる箇所の修繕やリフォームを行いたいので、と理由付けしてください。
因みに、今は昔と違って、価格の1割以上の値引きを最初から考えている売主の割合はあまりなく、買主も値引き交渉をしないで買う人も増えてきているので、安く買うためには、タイミングが大事になります。（その物件が売り出して間もないのであれば、値引きについてはまだ売主は渋い状況かもしれませんので、注意しましょう。（不動産は惚れたら、買主は安くは買えませんので、ダメだったら、他をあたる意識が必要かと思います。）
以上、ご参考になれば幸いです。
長文になり恐縮ですが、ご参考になれば幸いです。
１）不動産に「絶対」といえる値引き術はありませんが、まずは売主が3150万円という売値を設定した背景を知らべた方が良いかと思います。登記簿をとって、ローンの抵当権がついていれば、現時点で幾らぐらいの残債があるかを推察することも可能ですし、マンションによっては不動産情報サイトで新築当時の価格が分かることもあります。また、売主がリフォーム費用をかけている場合は、広告や内覧でリフォーム履歴を確認することもできます。（因みに、今年は3年前より、2割以上価格が上昇している物件も非常に多いので、3年前や2年前の価格はあまり参考にならない場合もあります。）
２）売主が3150万円で売りに出している場合、着地点を切のよい3000万円くらに考えている場合も多いかと思いますので、2800万円以下で買いたい場合は、売主が物件売れない期間が長引くと、2980万円くらいに値段を下げて来る可能性が高いので、その段階で値引き交渉をするのが良いと思います。
それまでは、大幅値引きを提示すると、直ぐにNGになると思います。
３）また、値引き交渉をする時には、あなたが「買える人」＝「現金で買える、もしくは、他の同水準の物件で融資の仮審査が通っている」ことが重要な検討材料になるので、ローンを使う場合は、それまでに他物件で一度仮審査までは勧めておきましょう。また、価格交渉は仲介会社や売主からすれば購入申込書を提出して行うのが常識で、口頭で価格交渉をしてくる買主には本気で対応しませんので、購入申込書で行うことが重要です。
４）また、購入申込書を入れるタイミングは、内覧後にするのですが、内覧直後に不動産屋から感想を聞かれた時に「気になる箇所を複数あげておいて」、1日～2日あけて、購入申込をする時には、その気になる箇所の修繕やリフォームを行いたいので、と理由付けしてください。
因みに、今は昔と違って、価格の1割以上の値引きを最初から考えている売主の割合はあまりなく、買主も値引き交渉をしないで買う人も増えてきているので、安く買うためには、タイミングが大事になります。（その物件が売り出して間もないのであれば、値引きについてはまだ売主は渋い状況かもしれませんので、注意しましょう。（不動産は惚れたら、買主は安くは買えませんので、ダメだったら、他をあたる意識が必要かと思います。）
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
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A
回答日時：
2021/4/15 17:36:08
中古マンションは一物一価とよく言われます。
近隣マンションの相場が安くてもそのマンション独自の特性から1000万高いのが相場なのでしょう。
指値で価格交渉はもちろんできますが、中古マンションは早い者勝ち、条件の良い買い手が勝つので横取りされることを覚悟の上ですべきです。
近隣マンションの相場が安くてもそのマンション独自の特性から1000万高いのが相場なのでしょう。
指値で価格交渉はもちろんできますが、中古マンションは早い者勝ち、条件の良い買い手が勝つので横取りされることを覚悟の上ですべきです。
A
回答日時：
2021/4/11 04:35:24
「近隣物件の相場＆同物件過去3年の取引実績が2100万円(30万/㎡)であるのに対して、検討中物件の販売価格は3150万円(45万円/㎡)ということ」
と述べているのに、その物件は2800万以下なら購入すると言っています。
なぜ、同物件の過去3年の取引価格が30万/㎡なのに、その物件はなぜ40万/㎡でも購入したいと思うのか不思議ですね。(通常なら相場並みをベースに1割高くらいまででしょう。売りに出しているのだから)
情報に嘘があるか、特別な何かを隠しているのでしょう。
助言を求めているのに、その助言の大切な部分で隠し事をする人とは相手も取引したくないと思います。
素直に話をするのが一番かと思います。
と述べているのに、その物件は2800万以下なら購入すると言っています。
なぜ、同物件の過去3年の取引価格が30万/㎡なのに、その物件はなぜ40万/㎡でも購入したいと思うのか不思議ですね。(通常なら相場並みをベースに1割高くらいまででしょう。売りに出しているのだから)
情報に嘘があるか、特別な何かを隠しているのでしょう。
助言を求めているのに、その助言の大切な部分で隠し事をする人とは相手も取引したくないと思います。
素直に話をするのが一番かと思います。
A
回答日時：
2021/4/10 19:13:40
建設販売した母体が、公社公団であれば多少は高額と思えます、築何年かも問題です。水回り回収済みと言うことは築後30年くらいたっていると思われるのでやめたほうが良いでしょう。あと10年以内に大修繕もあり、その時点で高額な修繕費が必要でしょう。
A
回答日時：
2021/4/10 16:50:42
価格交渉は仮審査辺りの一番微妙な時にしか出来ないから簡単ではないと思います。不動産会社も売主に言うタイミングが有るようで・・・仮審査に通って初めて応じてくれたという回答を得れるのではないでしょうか？
つまり仮審査をしないと一向にO.K.の返事を聞けない可能性もあります。
勿論、買主としては買う判断にもなるから価格交渉を先にして貰いたいんだけどそういうわけに行かずイライラすると思いますね。幾ら代でないと買えないと言った場合で、2990万辺りが最大だと思います。
200万以上を寸なり値下げするなら、最初から提示してると思うんで最初は精々50万未満と思った方が良いと思います。。運が良くて2990万だと思うんです。
つまり仮審査をしないと一向にO.K.の返事を聞けない可能性もあります。
勿論、買主としては買う判断にもなるから価格交渉を先にして貰いたいんだけどそういうわけに行かずイライラすると思いますね。幾ら代でないと買えないと言った場合で、2990万辺りが最大だと思います。
200万以上を寸なり値下げするなら、最初から提示してると思うんで最初は精々50万未満と思った方が良いと思います。。運が良くて2990万だと思うんです。
A
回答日時：
2021/4/10 11:45:48
質問者様の個人的な事情を考慮しなければ、徒歩18分というだけで、その価格で購入する価値の無いマンションです。
A
回答日時：
2021/4/10 08:23:46
駅からも遠いのに
売主さんがそこまで強気な理由は
わかりませんが
値段交渉としては、
とりあえずは、
50万から100万くらいだと思います。
売り出して間もないとか
内覧希望などの問い合わせが
多かったりすると
値段交渉に応じない場合も
あると思います。
こればかりは売主さんでないと
わからないですね。
その近辺に、マンションが多いなら
他の物件が売り出されるのを待つのも
良いかもしれませんね。
売主さんがそこまで強気な理由は
わかりませんが
値段交渉としては、
とりあえずは、
50万から100万くらいだと思います。
売り出して間もないとか
内覧希望などの問い合わせが
多かったりすると
値段交渉に応じない場合も
あると思います。
こればかりは売主さんでないと
わからないですね。
その近辺に、マンションが多いなら
他の物件が売り出されるのを待つのも
良いかもしれませんね。
A
回答日時：
2021/4/9 21:16:00
登記簿謄本取ってみて、
乙区が寒かったら、
債権者と相談ですね。
過去の売買価格はわかっているのですから、その額と言うのは、高い確率で、寒い事になっているのでしょうね（たんなる業突張りかもしれませんが）。
債権者と相談ですね。
乙区が寒かったら、
債権者と相談ですね。
過去の売買価格はわかっているのですから、その額と言うのは、高い確率で、寒い事になっているのでしょうね（たんなる業突張りかもしれませんが）。
債権者と相談ですね。
A
回答日時：
2021/4/9 20:26:04
過去の価格相場平均が2100万円に対し3150万円の売り出し価格は、相当に強気なのかどうしてもその値段で売らなくてはならない事情があるのかのどちらかだと思います。もし売り出して一ヶ月程度だとして、僕が売り主なら、予算2800万円で買ってくれるとなれば笑いが止まりません。本当に価格相場が2100万円ならば（階層や方角も同等レベル）、指名買いするにしても上限2200万くらいが常識的な取り引きと思います。
まずは価格交渉のことを考えるよりも何故にそんなに高値なのかを調べた方がいいと思います。とりあえず購入意欲はあることを強調し、仲介儀業者に探りを入れましょう。価格設定の理由と、売り主はどのくらいまで値引きをしてくれそうか聞いてみてください。どこまで答えてくれるかは分かりませんが、なんとなく感触はつかめるはずです。値引きについて具体的に答えてくれたとして、その値段があなたの予算上限だとします。あなたがどこまで許容できるかが問題ですが、どうしても欲しいというのならそこから200万くらいの値引きは可能か打診してみたらいいと思います。
ただし、先ほども述べたように、それは適正価格とは言いがたいです。まずはきちんと内見をし、欲しいという気持ちを極力抑えて価値がある物件化判断してください。
ちなみにピロティーはご希望なのですか？階下がピロティだと耐震性に劣る場合もあるし、冬の床の冷えもあります。駐車場に使われている場合は車のドアの開閉の振動はかなりのものです。正直、お子さんがいるとかの事情が無ければ、階下がピロティというのはお勧めできません。
まずは価格交渉のことを考えるよりも何故にそんなに高値なのかを調べた方がいいと思います。とりあえず購入意欲はあることを強調し、仲介儀業者に探りを入れましょう。価格設定の理由と、売り主はどのくらいまで値引きをしてくれそうか聞いてみてください。どこまで答えてくれるかは分かりませんが、なんとなく感触はつかめるはずです。値引きについて具体的に答えてくれたとして、その値段があなたの予算上限だとします。あなたがどこまで許容できるかが問題ですが、どうしても欲しいというのならそこから200万くらいの値引きは可能か打診してみたらいいと思います。
ただし、先ほども述べたように、それは適正価格とは言いがたいです。まずはきちんと内見をし、欲しいという気持ちを極力抑えて価値がある物件化判断してください。
ちなみにピロティーはご希望なのですか？階下がピロティだと耐震性に劣る場合もあるし、冬の床の冷えもあります。駐車場に使われている場合は車のドアの開閉の振動はかなりのものです。正直、お子さんがいるとかの事情が無ければ、階下がピロティというのはお勧めできません。
A
回答日時：
2021/4/9 19:52:01
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