教えて！住まいの先生
Q 改正銀行法について詳しい方に質問です。 夫が新築マンション投資を隠れて行っていたのですが、年収の半減により生活していけない状況になってしまい、マンションの任意売却を考えています。
相談窓口で、任意売却はローンを滞納した人が行うとの説明を受けたのですが、ローンを滞納したことで銀行が直接当該マンションを差し押さえたり、夫や妻の預金、現在住んでいるローン返済中の自宅までも持って行かれないか心配しています。
改正銀行法によって銀行が直接物件や預金の差し押さえが可能になったと噂で聞き、任意売却をしようにも失敗する可能性がでてきたのではと考えると、心配で決断できずにいます。
銀行との契約者は夫のみで、妻の私は保証人にもなっていない契約において、どこまで影響が及ぶのか、銀行法に詳しい方や任意売却の経験がある方などおりましたら、アドバイス頂けると助かります。
よろしくお願いします。
改正銀行法によって銀行が直接物件や預金の差し押さえが可能になったと噂で聞き、任意売却をしようにも失敗する可能性がでてきたのではと考えると、心配で決断できずにいます。
銀行との契約者は夫のみで、妻の私は保証人にもなっていない契約において、どこまで影響が及ぶのか、銀行法に詳しい方や任意売却の経験がある方などおりましたら、アドバイス頂けると助かります。
よろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/10/9 11:59:04
埼玉県で任意売却専門の不動産会社をしています、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。
どうぞよろしくお願い致します。
任意売却は、下記の状況にて、③債権者（保証会社）の同意が必要になります。
住宅ローンを滞納すれば、いつでもできるものではありません。
【ローン滞納の流れ】
①ローン滞納
↓ 約4～６ヶ月
②期限の利益の喪失
・銀行がローン契約を一方的に解除する
・ローン全額＋遅延損害金の請求
↓ 約1ヶ月
③代位弁済
・債権が保証会社に移行する
・銀行がローン契約を一方的に解除する
・ローン全額＋遅延損害金の請求
↓ 約1ヶ月
④保証会社が競売申請
任意売却は、③の状況にて、債権が移行した保証会社の同意が必要になります。もし、同意が得られなければすぐに、競売手続きへと移行してしまいます。
改正銀行法についてのご質問ですが、住宅ローンの場合、保証会社を利用していることから、銀行が差し押さえることはありません。
【競売叉は任意売却後】
競売叉は任意売却後、投資マンションのローンが残った場合、保証会社は、
①ご自宅のご主人の持ち分に対して、競売申請（強制競売）をする
②給与の差し押さえ
③預金の差し押さえ
をする可能性があります。
①の場合、登記簿には差押登記が設定され、裁判所の調査が実査されます。
しかし、不動産評価やローン残高により、資金回収の順位が１番抵当にあることから、競売が取り下げになる可能性もあります。
②の場合、私の経験上では、会社での信用が落ち、金銭を取り扱わない部署の転換や給与の減額などがありました。
【ご自宅の差し押さえについて】
投資マンションの保証会社には、奥様の財産までは差し押さえることはできません。
しかし、ご自宅のローンを滞納した場合、奥様の不動産持ち分にも抵当権が設定されている（担保提供者として）はずですので、ご自宅全部が競売対象となります。
どうぞよろしくお願い致します。
任意売却は、下記の状況にて、③債権者（保証会社）の同意が必要になります。
住宅ローンを滞納すれば、いつでもできるものではありません。
【ローン滞納の流れ】
①ローン滞納
↓ 約4～６ヶ月
②期限の利益の喪失
・銀行がローン契約を一方的に解除する
・ローン全額＋遅延損害金の請求
↓ 約1ヶ月
③代位弁済
・債権が保証会社に移行する
・銀行がローン契約を一方的に解除する
・ローン全額＋遅延損害金の請求
↓ 約1ヶ月
④保証会社が競売申請
任意売却は、③の状況にて、債権が移行した保証会社の同意が必要になります。もし、同意が得られなければすぐに、競売手続きへと移行してしまいます。
改正銀行法についてのご質問ですが、住宅ローンの場合、保証会社を利用していることから、銀行が差し押さえることはありません。
【競売叉は任意売却後】
競売叉は任意売却後、投資マンションのローンが残った場合、保証会社は、
①ご自宅のご主人の持ち分に対して、競売申請（強制競売）をする
②給与の差し押さえ
③預金の差し押さえ
をする可能性があります。
①の場合、登記簿には差押登記が設定され、裁判所の調査が実査されます。
しかし、不動産評価やローン残高により、資金回収の順位が１番抵当にあることから、競売が取り下げになる可能性もあります。
②の場合、私の経験上では、会社での信用が落ち、金銭を取り扱わない部署の転換や給与の減額などがありました。
【ご自宅の差し押さえについて】
投資マンションの保証会社には、奥様の財産までは差し押さえることはできません。
しかし、ご自宅のローンを滞納した場合、奥様の不動産持ち分にも抵当権が設定されている（担保提供者として）はずですので、ご自宅全部が競売対象となります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/10/9 11:59:04
回答ありがとうございます。
競売や任意売却の流れが分かりやすく説明されていて、素人でも雰囲気は掴めたと思います。
夫の不動産をどうするのかまだ未定ですが、未だセールスマンの話を信じ切っている夫をどうにかしないと、生まれたばかりの子供に申し訳ないので、何とかいい方向に向かうようやっていこうと思います。
回答
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A
回答日時：
2021/10/2 12:46:48
本件の相談内容と銀行法改正は無関係だと思います。
滞納債権では任売も差押も以前から普通に行われており、銀行側の特別の障害は聞いたことがありません。
保証人になっていなければ、妻名義の財産にまで強制執行（差押等）が及ぶことはありませんが、自宅がご主人名義だと普通に競売になる可能性はあります。
滞納債権では任売も差押も以前から普通に行われており、銀行側の特別の障害は聞いたことがありません。
保証人になっていなければ、妻名義の財産にまで強制執行（差押等）が及ぶことはありませんが、自宅がご主人名義だと普通に競売になる可能性はあります。
A
回答日時：
2021/10/2 11:09:29
まずマンション経営のためのローンが遅れたら、担保になっているマンションは競売にかけられるでしょう。
それでもローンが残ったらさらに請求されます。
このときに給与やその他の資産も差押え可能ですが、これをする前にいくつか段階（支払い命令のための訴訟、裁判、判決など）がありますので、いきなり差押はありません。とはいえ、裁判になれば必ず負けます。
また連帯保証人になっていない人に対する請求はありません。
家があるのなら、その家も差押えの対象になります。その家が共有なら本人の持分だけです。
もっとも危険なのは、住宅ローンの返済口座を押さえられることで、こうなると住宅ローンも一括返済を求められます。
なお、以上は改正とは関係なく、以前から同じです。
それでもローンが残ったらさらに請求されます。
このときに給与やその他の資産も差押え可能ですが、これをする前にいくつか段階（支払い命令のための訴訟、裁判、判決など）がありますので、いきなり差押はありません。とはいえ、裁判になれば必ず負けます。
また連帯保証人になっていない人に対する請求はありません。
家があるのなら、その家も差押えの対象になります。その家が共有なら本人の持分だけです。
もっとも危険なのは、住宅ローンの返済口座を押さえられることで、こうなると住宅ローンも一括返済を求められます。
なお、以上は改正とは関係なく、以前から同じです。
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