教えて！住まいの先生
Q 中古マンション（港区）購入について
当方、46歳。独身 年収８００ほどです
4月くらいから物件を探して、ようやく2種類くらいに絞れました。どたちらも平米数ほぼ一緒、リノベ済み、ですが、築年数が倍くらいちがいます。
① 南麻布 4700万 築19年 駅徒歩8
② 三田 3600万 築41年. 駅徒歩10
引退後、東京にいるかわからないため、
いつでも賃貸か、売りに出せる方が良いかなと思います
うーん悩むのですが、どちらが資産価値高いなど、ありますか？正直①は高い気もしてます…
4月くらいから物件を探して、ようやく2種類くらいに絞れました。どたちらも平米数ほぼ一緒、リノベ済み、ですが、築年数が倍くらいちがいます。
① 南麻布 4700万 築19年 駅徒歩8
② 三田 3600万 築41年. 駅徒歩10
引退後、東京にいるかわからないため、
いつでも賃貸か、売りに出せる方が良いかなと思います
うーん悩むのですが、どちらが資産価値高いなど、ありますか？正直①は高い気もしてます…
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/7/9 00:51:25
目黒区で不動産仲介してるのですが実は私自身の実家が
中目黒にあり先月売れました。築４５年７０平米で６５００万で
の指値です。 旧耐震でも立地が良ければ全然売れます。
で、私なら南麻布の４７００万買いますね！
多分その値段だと広さ４０平米位かな？
４０平米～５５平米位が今後の日本では最も需要が
高い広さになります。 ２０３９年には独身比率が５０％
になり既婚者でもDINKSが３７％と国勢調査でも出ている
為、１人世帯～２人世帯が将来は多い世帯になるからです。
ただしですが注意点が一つありまして、港区の特に麻布周辺は
売買では人気ですが賃貸の場合だとむしろ世田谷区とか目黒区
渋谷区のが人気は高いんですよ！
ですので将来貸すと言う事考えるとどうかな？
ま～１０年後も①の物件なら４７００万で売れるとは
思います。
三田の物件も４０平米位かな？ 管理体制がしっかりしているなら
問題は無いけど築古の場合だと建て替え狙いで買う事も有ります。
建蔽率が昔と変更が有り階数を高くできるなら絶対に買いです！
あとは管理費と修繕費の世帯合計数で幾ら滞納が有るか？
仮にですが合格ラインとしては４０世帯なら①だと１００万
②なら５０万の物件合計の滞納額ならOKラインです。
中目黒にあり先月売れました。築４５年７０平米で６５００万で
の指値です。 旧耐震でも立地が良ければ全然売れます。
で、私なら南麻布の４７００万買いますね！
多分その値段だと広さ４０平米位かな？
４０平米～５５平米位が今後の日本では最も需要が
高い広さになります。 ２０３９年には独身比率が５０％
になり既婚者でもDINKSが３７％と国勢調査でも出ている
為、１人世帯～２人世帯が将来は多い世帯になるからです。
ただしですが注意点が一つありまして、港区の特に麻布周辺は
売買では人気ですが賃貸の場合だとむしろ世田谷区とか目黒区
渋谷区のが人気は高いんですよ！
ですので将来貸すと言う事考えるとどうかな？
ま～１０年後も①の物件なら４７００万で売れるとは
思います。
三田の物件も４０平米位かな？ 管理体制がしっかりしているなら
問題は無いけど築古の場合だと建て替え狙いで買う事も有ります。
建蔽率が昔と変更が有り階数を高くできるなら絶対に買いです！
あとは管理費と修繕費の世帯合計数で幾ら滞納が有るか？
仮にですが合格ラインとしては４０世帯なら①だと１００万
②なら５０万の物件合計の滞納額ならOKラインです。
回答
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A
回答日時：
2021/10/9 13:30:43
一昨日の地震で2がどうだったのか確認するのも良いでしょう。
A
回答日時：
2021/10/7 09:30:22
A
回答日時：
2021/10/6 13:14:43
年収800円か。。。ブラック企業ですねー。
A
回答日時：
2021/10/2 18:45:59
大きな違いは新耐震基準と旧耐震基準。
②は耐震補強工事済みですか。
②は耐震補強工事済みですか。
A
回答日時：
2021/10/2 18:32:26
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）将来売却、賃貸、あるいは仮にご自身が住む場合も、①の方ですといろんな選択肢がありそうですが、②の方は20年経つと築60年を超えますので、質問者の方が定年を迎えられて、賃貸や売却を考えても、なかなか難しい状況になってしまうと思います。
２）今は多少高く感じても、資産性の維持と将来の選択肢の多さでは、②は選択肢には入れられないとみる方が良いと思います。（②は長期で持てば持つほどリスクが高くなりますが、短期で売ろうとしますと、購入時と売却時の仲介手数料で損が大きくなってしまいます。）
以上、ご参考になれば幸いです。
１）将来売却、賃貸、あるいは仮にご自身が住む場合も、①の方ですといろんな選択肢がありそうですが、②の方は20年経つと築60年を超えますので、質問者の方が定年を迎えられて、賃貸や売却を考えても、なかなか難しい状況になってしまうと思います。
２）今は多少高く感じても、資産性の維持と将来の選択肢の多さでは、②は選択肢には入れられないとみる方が良いと思います。（②は長期で持てば持つほどリスクが高くなりますが、短期で売ろうとしますと、購入時と売却時の仲介手数料で損が大きくなってしまいます。）
以上、ご参考になれば幸いです。
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