教えて!住まいの先生

Q 妻Aの実家から徒歩10分の準公営住宅(築28年70平米で家賃14万、10年毎の更新)に近居している妻A、夫B(いずれも40代半ば)、9歳の子供Cがいます。

現在、妻Aの実家の老夫婦(70代後半夫Dと70代前半妻E。老夫婦と言っても地域活動に熱心で元気な2人住まい)の一軒家(築45年木造モルタル、建築面積33坪。築20年の頃に中古の土地付き一戸建てとして購入)に建て替え問題が起きています。

東京市部で土地の現在の評価額(公示価格)は約4000万円。
第一種低層住居専用地域で、土地面積は30坪(ほぼ正方形)、建ぺい率は上限60%、容積率は上限200%。
他に資産運用できるような土地や収益物件はなく、老夫婦は一代かけて土地付き一戸建てを手に入れた典型的な元昭和のサラリーマン世帯です。

大型商業施設で栄える中心駅から徒歩10分。駅周辺は今も旺盛に新築マンション建設が進んで発展しています。立地はともかく、居宅建物自体には今やほぼ価値はないものと思われます。

地面から土台をほとんど嵩上げせず地面から躯体が生えているような家で、過去に床下に送風するファンなどつける工事もしました。

それでも躯体が湿気等で傷み、過去に雨漏りもしたらしく、最近羽アリが出たコンクリ・タイル仕様の浴室および水回りのリフォーム(見積200〜300万)くらいでは済まないだろうという話です。

妻Aは年収340万、夫Bは年収720万円、子供Cは中学受験の予定ありです。(住居の充実より教育費ニーズの方が強い)

質問1)
建て替える場合、今の家の解体・廃材搬出費用、つまり更地にする場合単体でのざっくり相場観を教えてください。

質問2)
建て替えはせず、浴室・水回りの完全リフォームでしのぐ場合の、リフォーム費用のざっくり相場観を教えてください。

質問3)
妻A夫B子供C世帯と、老夫婦DE世帯の二世帯住宅を、玄関台所分離、浴室は共用で作る場合の建設費のざっくり相場観と、もし分かれば支払い総額を教えてください。(頭金300万は老夫婦DE負担、残りのローンは主に夫Bが負担する想定)
ア)木造の場合
イ)ヘーベルハウスなど長寿命の製品の場合

質問4)
老夫婦DEだけの2人住まい用一戸建てを、可能な限り最大の広さで建て替える場合の建設費のざっくり相場観と、もし分かれば支払い総額を教えてください。(支払いの条件は質問3と同じ)
ア)木造の場合
イ)ヘーベルハウスなど長寿命の製品の場合

質問5)
今回建て替えても、妻A夫Bが老齢となる頃には再びまとまった修繕費が必要になったり、いずれ相続する子供Cの代になれば、老朽化した家の処分や建て替えで、またまとまった費用が必要になるという理解で合っているでしょうか?(ローン払い終わる頃にはまたローン…的な)

質問6)
代々受け継いできたような資産などないサラリーマン世帯で、土地付き一戸建てを購入する方々は、将来不可避のリフォームや建て替え、解体費用や、ローンを払い終わり、自らが老齢になった頃の再度のまとまった出費も試算し、老齢での再度のローンの難しさなども踏まえて購入されているのでしょうか?

—-
日本は高温多湿で耐震性能も求められ、建物寿命にとっては酷な環境ですが、街に並び建つ美しい一戸建てを見るにつけ、なかなか30年後、40年後の姿や課題を想像するのは難しいと思いました。

建築、金融、士業、経験者など識者のみなさま、ご回答いただけると幸いです。
質問日時: 2022/6/19 10:30:45 解決済み 解決日時: 2022/6/25 19:54:22
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/6/25 19:54:22
1)200万程度
2)300万〜くらい
3)木造の場合3000万〜
ヘーベルの場合、4000万〜
4)木造の場合、最大ですと、2階、30×0.6=18 18×2=36坪、3階だと、18×3=48坪

2階建てだと、最低2500万、
ヘーベルは分かりません。

6)木造の場合、施工が良ければ、少しのリフォームで、長く住めます。
耐用年数は短く設定されていますが、実際は、築60年でも、住めますよ。

注意すべきは、軽量鉄骨造は、メンテナンスにお金がかかる事です。
構造体が、鉄骨ですので、雨漏りなどで腐食します。その防止のため、外壁、屋根の防水塗装、コーキングなどは、必ず行うべきです。
又、修理も、高額になる事が多いです。
多くのハウスメーカーは、軽量鉄骨造ですので、まずは構造を知る事ですよ。(木造もある)
しかし、個々の建物でのバラツキは少ないと言うメリットはあります。
規格住宅ですので、工場で部品をつくり、現場で組み立てるのですから。

木造住宅の短所は、このバラツキがある事で、工務店、監理技術者の能力で、かなり個々の建物に違いが出る事です。
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A 回答日時: 2022/6/19 16:53:53
一般論として、木造住宅は、50年
これが建替え目安です。
リフォーム工事をすれば20〜30年延長して住めるかといえば、どの程度補修するかって事です。
水回りリフォームと、構造部分の補修は全く別物で、対応年数はこの構造物、屋根、柱、基礎、外壁 などです。
構造部に手を加えるとなると、費用を考えたら建替えが安い事になります。

本来終の住処とするなら、築60年が人の寿命と合うように建てればいいのです。
30代に建てれば、子がいれば建替え、いなければ処分してホームが理想です。

築45年は、数度リフォーム工事してるのが普通で、何もしてなければ建替え前提だったのでしょう、良い選択だと思いますよ、ここで2世代住宅がいいかは別、既に高齢にたりつつあり、
子の部屋が必要なら、2世代に拘る必要はありません、妻の両親なのだから姑問題もないでしょうし、寧ろ貴方に気を使う事でしょうね。

建替えは、引越し費用、解体費用など高いですよ、それなりの評価があるなら、買い替えの方が得の場合もあります。
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A 回答日時: 2022/6/19 13:32:50
へーベル施主ですが、長寿命とはとても思えません。
ALCは湿気に弱く、カビに悩まされる家だと思います。
シロアリメンテナンスは不用と謳いながらも、しばらくしたらシロアリメンテナンスは必要です、と突然お知らせが来たり・・・
あと、吊り戸棚が落下したり、床がベコベコすると施主間でもいろいろ問題になってます。最近ではHBハウス欠陥動画も出てるくらいです。
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