教えて！住まいの先生

ご質問内容を拝見した範囲だと、「手付金を支払ったが、まだ購入はしていない」という段階だと推察します。

他の方からもご指摘がある通り、今回の条件では損する未来がほぼ確定していますので、「手付流し」（手付金を放棄して売買を止めること）して解約するのが、正解かと思います。
売値が2510万円なので、手付金10万円、ローン2500万円（諸費用込みのオーバーローンにするなら2550万円）あたりではないでしょうか？
期待薄ですが、営業担当者によっては手付金をそのまま返却して解約してくれることもあります。

旦那様のご友人＝取引先の方であれば「お付き合い」のための必要経費と諦めて所有することになるかもしれませんが、利害関係がない友達からのお誘いであれば即時「手付流し」による解約の実行をお勧めします。
ご友人を悪く言っても仕方ありませんが、おそらくご友人は数十万円の紹介料をもらっていると思われます。



以下は、購入済みでローンの返済も始まってる場合にお読みいただければ幸いです。

既に「金消」（きんしょう。金銭消費貸借契約の略称。ローンを組みました、ということ）が済んでいるなら、少しでも傷を浅くするために確定申告（明細書が不要な白色申告）で何が経費計上できるかご確認ください。金額の大きなところだと、固定資産税だけでなく、建物管理費なども計上できます。（参考：https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real-estate-investment-expense）
裏ワザとしては、観光目的の旅行などの交通費を計上したり（旅行先の不動産広告を持ち帰り「視察目的」と言い張る）、個人的な外食費を計上したり（業者との会食費と言い張る）、買い替えたPCや家具の代金を計上したり（業務上必要と言い張る）、携帯電話代を計上する（半分以上業者との遣り取りでしか使わないと言い張る）など、徹底的に経営が下手な人を演じて日々の生活費を経費として垂れ流しにする（白色申告で雑費を増やし還付金を増やす）ことで被害が抑えられます。
「焼石に水だ」と揶揄する人は必ず居ますが、サラリーマン大家さんとして、毎年10〜20万円年収を低く見せるだけでも家計としては違ってくるかと思います。
それでも、数年後には減価償却が終わり黒字化してしまうので、白色申告により税金は増えます。ローンを支払って毎月手出しがあるのに理不尽ですよね…


なお、住宅ローンと不動産投資ローンを混同されてるようですが（「住宅ローン？」と質問返しだけする回答者の良識を疑います）、逆算すると2.3〜2.5%くらいのローンですので、不動産投資ローンかと思われます。
ですので、違法性はありません。

ローンに関しても、少しでも被害を少なくするための手立てを共有しておきます。
結論から言うと、どこかのタイミングで借り換えを検討してください。登記費用も改めて発生しますし貸付手数料なども発生しますが、上記の金利で契約していれば、1.65〜1.85%くらいの金利で借り換えられれば、十分にトータルの出費を抑える事に繋がります。解約手数料が発生する金融機関もあります（２年以内は繰上げ返済金額の◯%が必要とか、いっぺんに完済すると◯万円が必要とか）ので、細則を確認して無駄な経費が発生しないタイミングや返済方法をご確認ください。


後々の話にはなりますが、「ここで売却」と言うのは絶対避けた方が良いです。

おそらく買取再販を行う業者かと思いますが、そのような業者の基本的なスタンスは、「買い叩いて、高く売る」です。旦那さんが亡くなった場合や損切りで売却する場合、最も買い叩いてくるのが、最初に売り付けてきた業者です。ご家庭の事情を知っているからこそ、どこまで買い叩けるかも知っているんです。
一般的に2000万円台の物件なら、400〜500万円は乗せたいので、逆にそれだけご質問者様が安く買い叩かれるということです。

上手く立ち回れば（買取再販業者ではなく、不動産売買の仲介業者を選んで高く売ってもらえば）、６年目以降に売却してプラスマイナスゼロくらいにはできると思います（５年以内だと短期譲渡扱いとなり売却益に掛かる税金が倍になります！）し、既に築20年とのことですが築35年くらいまでなら買い手は現れると考えて良いです。

個人的な感想だと、今回の物件は管理費修繕積立金も9000円程度と安めで、今後、値上げや大規模修繕での追加費用なども有り得るので、35年間所有し続けてもトータルの収支がプラスに転じる機会は無いかと思います。

不動産バブルが続いてるか、昨今の物価上昇で家賃相場が上昇と下落どちらに転ぶか、などは売り時を逃さないために意識して見ておいた方が良いです。


あと、サブリースしてる業者も調べた方が良いです。

販売業者と関係のある会社なら、販売時に利回りを良く見せることが目的なので、数年後には解約かサブリース料の引き下げを申し入れてくる可能性が高いです。

無関係な会社なら、近隣の家賃相場をご確認ください。サブリース料86,328円を90%で割り戻した約96,000円が家賃相場より安いなら、ひとまず解約は当面先になると思いますが、逆に契約更新のタイミングでこちらから解約を申し入れても良いかと思います。一般の入居者を募集した方が利回りが改善する、という判断です。

ところで、「90%」というのは、不動産経営でよく使われる、空室期間を想定した安全率です。２年に１回くらいは２〜３ヶ月の空室が発生するイメージです。空室期間が発生しても利益が出るなら投資する価値があるな、と判断する指標にします。石橋を叩くなら85%くらいで見ます。

サブリースだと毎月一万円の手出しで済みますが、一般の入居者募集だと空室時に月々10万円弱という多額の出費が発生するので家賃入金用の専用口座を用意して、ローンと管積が引き落とされる口座には専用口座からの定額送金とし、入居者がいる間はその専用口座が毎月10,000円ずつ増えるようにすると、安全です。


最後に、入居者が自殺するリスクは常にありますが、少ない事例を怖がる必要はないです。自殺するって相当追い詰められていますし、先ずは安アパートに住み替える人の方が圧倒的多数です。
もし自殺が発生しても、１回別の入居者が決まれば、その次は心理的瑕疵の告知義務はなくなりますし、事故物件物件を取り扱ったことがある不動産屋さんから聞いた話だと、平均５年くらいで家賃は元に戻せるそうです。


若干、気休めや希望的観測も込みでのご回答にはなりますが、今後の方針に役立てていただければ幸いです。

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